房地产行业研究深度:迎接二三线楼市的黄金期-产业转移及结构升级视角
房地产业
研究机构：江海证券
撰写日期：2010年09月15日

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    写在前面的话:研究思路和目标:通过房地产业发展理论和国际经验分析,判断中国房地产行业发展重心将转移至二三线城市。依据城市化及经济地理塑造的驱动机制——产业转移及升级,我们筛选出最具潜力的二三线地区及城市。在此基础上,通过对一线城市楼市需求启动时期经济指标的研究,我们认为,二三线城市楼市需求大规模启动的条件已经成熟,而且在时间和空间上会呈现出发展的层次性。长江三角洲、环渤海经济圈、中南地区(珠江三角洲腹地)的二三线城市和中西部地区的核心城市,将首先进入楼市需求的集中释放期。

    投资要点:楼市需求和经济增长、城市化、人口流动规律紧密相连:欧美工业国家的历史经验对中国有很高的参考价值。美国和日本城市化大体经历三个阶段:各类城市全面兴起、大城市加速发展、大城市郊区化形成城市群(中小城市高速发展)。

    中国正处在城市化加速阶段的中期,即将进入一个阶梯式、跳跃化的发展时期。

    近几年是大城市郊区化和二三线城市化加速的重叠时期,处于大城市所在经济圈内的二三线城市以及中西部的区域中心城市,将受到这两种动力双轮驱动,城市发展的速度和程度更值得期待。

    产业转移和结构升级,决定了大城市自身的发展趋势和阶段特征,也决定了一国城市化发展的高度(工业化水平)和宽度(城市规模和布局)。按照产业转移和承接的脉络,处在核心经济地带、受益大城市高端行业辐射、中低端行业转移的二三线城市,将首先获得发展的良机。

    我们认为一线城市楼市需求大规模启动的参考值是:第一,人均GDP 在25000元左右,5 年内人均GDP 达到20000 元,并以20%左右的速度高速成长。第二,人均可支配收入达到8000~12000 元的水平。5 年内三个城市的年均收入超过10000元,并保持约17%的增速。第三,房价收入比保持在8~10,家庭储蓄基本可以支持25%左右的房价(与中国房贷首付比例基本吻合)。

    二三线城市整体上已经达到楼市需求大规模启动的条件,同时也存在不平衡性。

    如南京、杭州和苏州已超一线城市楼市起飞的指标;而天津、沈阳、武汉、长沙、成都和西安等基本处在一线城市当时的水平;其余城市个别指标显得不足,但差距不大。由于发展不平衡和供需关系的差异,二三线城市楼市在时间和空间上将呈现出发展的层次性,这种层次性表现为不同城市楼市启动时点的先后,以及楼市发展重心在不同城市之间的转移。

    二三线楼市黄金周期初步开启.

    依据对中国城市化发展阶段特征以及二三线城市楼市需求启动条件的分析,我们认为,长江三角洲、环渤海经济圈、中南地区(珠江三角洲腹地)的二三线城市和中西部地区的核心城市,将首先进入楼市需求集中释放的黄金周期。这些城市近年的经济增长和地产投资已经显露端倪,而ZF区域及产业规划与我们对这些城市楼市前景的乐观判断也不谋而合。