住宅产业化概念辨析

2010-10-11

　　摘要：我们现在通常讲的“住宅产业化”是“住宅产业现代化”的简称。我国于九十年代初引入住宅产业的概念，并开始持续推进住宅产业化的进程，至今已有十余个年头。本文试图从理论层次上对相关概念做一个清楚的界定和梳理。

　　关键词：住宅产业，住宅工业化，住宅产业化，住宅产业现代化

　　1、住宅产业的概念与内容界定

　　住宅产业的概念和内容决定了住宅产业化的研究范围。对于住宅产业的理解，目前提法较多但争论较少，一般将其定义为以生产和经营住宅为最终产品的产业，包括住宅的规划和设计，住宅部品、构件的研发和生产，住宅的建造以及住宅的经营、维修、管理和服务等内容。

　　1.1
国外住宅产业的概念和内容

　　住宅产业的概念最早出现于日本，1968年日本建设省官员内田元亨在其论文《住宅产业—经济成长的新主角》中正式提出了住宅产业的概念，并认为住宅产业有望成为继汽车和家电产业之后又一个国民经济的增长点。日本政府采纳了这一概念，将“住宅产业”解释为“住宅及其有关部件的生产、销售企业或其经营活动的总称”，并围绕住宅的生产与供应，系统化的协调有关企业的活动，制定了相关的产业政策与目标，确定了住宅产业在社会产业结构中的地位。日本住宅产业主要包括以下四个方面：1 承担居住空间新建和改造的建造业、改造业、内外装修装饰工程业；2 提供所需材料、设备的住宅建材业、住宅设备制造业、内装修装饰材料业；3 承担住宅及其建材、设备的流通产业，以及与居住生活密切相关的服务业；4 为支持居民自己改善居住条件（新建和改造）的DIY产业。

　　除日本之外，住宅产业在世界各国也都是客观存在的，但其他国家并未明确地界定住宅产业的内容和范围。在美国也提到housingindustry的概念，一般译为房屋建筑业，有时也译为住宅产业，此时多指从事小型独立式住宅构配件生产和组装的住宅生产行业。

　　1.2
对我国住宅产业概念和内容的界定

　　在1992年联合国环境与发展大会之后，我国发布了《中国21世纪议程》，其中便构思了住宅产业的雏形。1994年以后，从市场经济和解决居民住宅的问题出发，我国建设部开始使用“住宅产业”这一概念。1996年我国建设部发布的《住宅产业现代化试点工作大纲》和《住宅产业现代化试点技术发展要点》中指出：“住宅产业是生产与经营以住宅（区）为最终产品的重要产业。住宅产业的发展，涉及住宅区的规划、设计、施工以及物业管理，涉及相关的材料和部件，是一项复杂的、庞大的系统工程。”这是我国官方文件中第一次对住宅产业的内容进行粗略的界定和表述。近年来随着我国市场经济体制的逐步完善以及住宅分配流通模式的转变，我国的住宅产业经历了一系列的变化，对于其概念和内容的界定也应更加完整和明确。本文试图依据产业经济学的理论，对“住宅产业”的概念和内涵做一个比较清晰的界定。

　　在产业经济学的框架下，“产业”被定义为由国民经济中具有同一性质，承担一定社会经济功能的生产或其他社会经济活动单元构成的，具有相当规模和社会影响的组织结构体系。是介于微观经济细胞（企业和家庭消费者）和宏观经济单位（国民经济）之间的集合概念。通俗一点的表述，就是从事国民经济中同性质的生产或其它经济社会活动的企业、事业单位、机关团体和个体的总和。

　　根据“产业”的这一定义，对我国的住宅产业进行界定，可以表述为：从事住宅以及与住宅有关的设备、构件、部品、材料的研发、生产、销售、维修、服务的企业、事业单位、机关团体和个体及其经营活动的总称。比照日本对其住宅产业的概括，可以将我国的住宅产业分为五个方面：

　　1 承担居住空间新建、改造的建造业、改造业、内外装修装饰工程业；

　　2 提供住宅建造所需材料、设备的住宅建材业、住宅设备制造业、内装修装饰材料业；

　　3 承担住宅开发组织、咨询以及销售经营的房地产业；

　　4 承担建材、部品、设备的流通以及其他与居住生活密切相关的服务业；

　　5 为支持农村地区居民改善居住条件的DIY产业。

　　1.3
我国住宅产业与其他产业的联系

　　根据《国民经济行业分类与代码》（GB/T4754-2002），我国的国民经济划分为20个门类，98个大类，300多个种类和更多小类，其中并无“住宅产业”这一类。主要的原因是，目前从事住宅建设的投资部门、设计部门、建筑施工企业以及建材、部品、建筑设备生产企业和住宅开发企业等大多还与一般的建筑相关企业、房地产开发企业等混在一起，很难专门分离出来，因此想要清楚的划定住宅产业与其他相关产业的界线是很困难的。

　　从上一节对住宅产业概念及内容的说明中可以看出，住宅产业涉及的内容贯穿住宅的全寿命周期，横跨第二、第三产业，包含住宅的投资、生产、流通、消费等诸多领域，是一条完整的产业链，如图一：

　　从图中我们可以清晰的看出，目前我国国民经济20个门类中与住宅产业相关的产业主要是E建筑业：房屋和土木工程建筑业、建筑安装业、建筑装饰业、其他建筑业。C制造业：家居制造业、塑料品制造业、非金属矿物制造业、金属制品业、专用设备制造业、电气机器及器材制造业。K房地产业：房地产业。J金融、保险业：银行业、保险业、其他金融活动。M科学研究、技术服务和地质勘察业：研究与试验发展、专业技术服务业、科技交流和推广服务业。

　　2、住宅工业化、住宅产业化的概念界定

　　目前，社会上对于住宅产业化相关概念的理解不清主要体现为对住宅工业化和住宅产业化内涵、概念的混淆。这一方面是由于工业化与产业化作为外来词汇在英文中均表述为Industrialization，在翻译HousingIndustrialization时经常出现随机使用“住宅工业化”和“住宅产业化”的状况。另一方面是许多人不了解我国所提出的住宅产业化的全称是住宅产业现代化，是一个开放的范畴，是随着时代的发展而不断丰富的。

　　2.1
住宅工业化的概念和内容

　　2.1.1
住宅工业化的起源

　　住宅工业化是建筑工业化在住宅建设领域的体现。20世纪初，德国著名建筑大师格罗皮乌斯首先提出了建筑工业化的设想：希望可以像生产家用电器和汽车一样，在工厂流水线上连续的生产房屋建筑。并对其特征进行了明确的阐述：

　　1）不断地复制生产独立的部件；

　　2）用机器制造同一标准尺寸的部件；

　　3）提供具有互换性的部件。

　　但在当时建筑工业化并未得到推广。直到20世纪50年代，由于战争的破坏和人口的快速增长，房屋短缺严重，劳力又不足，旧的建造方式无法满足社会的居住需要，欧洲等国掀起了建筑工业化的高潮，由于住宅建筑的量大面广，建筑工业化这一时期主要表现为住宅工业化。

　　2.1.2
住宅工业化的内容及其特征

　　“工业化”有宏观和微观两个层面的涵义，宏观上是指一个国家或地区发展的动态目标和过程，微观上是对商品生产方式的一种描述。单就微观层面来看，联合国欧洲经济委员会将其概括为六个方面：（1）生产物的标准化；（2）生产过程各阶段的集成化；（3）尽可能采用机械作业代替人的手工作业；（4）生产过程的连续性；（5）工程的高度组织化；（6）与生产活动构成一体的有组织的研究和实验。

　　具体到住宅生产行业，住宅工业化是指采用现代化机械设备、科学合理的技术手段，以集中的、先进的、大规模的工业生产方式代替过去分散的、落后的手工业生产方式建造住宅，实现减少劳动力使用、提高住宅质量、缩短建设周期的目标。根据上述“工业化”定义，住宅工业化包含以下内容：住宅部品、构件的标准化；住宅生产过程各阶段的集成化；部品生产和施工过程的机械化；住宅部品、构件生产的规模化；施工的高度组织化与连续性；与住宅工业化相关的研究和实验。

　　其中，标准化、集成化、规模化和机械化是住宅工业化的四个特征。

　　标准化是工业化的最基本特征，它直接导致构配件使用的通用性和构配件生产的重复性。只有当构配件的尺寸、规格、精度实现标准化，其才能够适用于不同规模、不同类型的住宅建筑和环境，即满足通用性。在满足通用性的前提下，才会进一步引致出工厂对构配件生产的重复性，进而实现构配件制造方式由分散制作向工厂流水线生产的转移。

　　集成化是住宅工业化的重要特征。住宅工业化要求我们系统地组织从设计到施工的每一个环节，在设计的时候就要考虑施工阶段的组装问题，这就是所谓的“施工问题前置”。一旦设计和计划确定，在实现一项工程的每一个阶段，都必须按计划进行，因为在这个精确的运作体系中，牵一发而动全身，局部的变动会带来系统性的混乱。

　　机械化是住宅工业化的实施工具。完美的施工组织、统一的部品标准可以看作是实现住宅工业化的制度安排，而整个过程的推动力，则是生产和施工的机械化，它是住宅产业大幅提高生产效率和生产精度的核心内容。

　　规模化是住宅工业化持续运转的前提。住宅工业化要求住宅建筑必须使用工厂中生产的通用化建筑部品、构件，而只有在各类部品、构件的生产企业或行业实现规模化生产的条件下，才会产生一个可以稳定而持续的提供一系列与各种不同建筑类型相对应部品、构件的市场。

　　以标准化推动机械化，以机械化推构件规模化，以规模化促进工业化是住宅工业化发展的必然过程和客观规律，是任何国家推行住宅工业化所必须遵守的。

　　2.1.3
住宅工业化发展的三个阶段

　　审视欧美及日本等一些发达国家的住宅工业化发展历程，可以发现各国的住宅工业化从启动到成熟一般要经历提高生产效率、提高产品质量和注重节能环保的三个发展阶段：

　　解决效率问题的起步阶段，这是一个从无到有的过程。各国在发展住宅工业化的起步阶段基本上面临着相似的背景：人口快速增长，社会住宅供应极度贫乏，无法满足国民的居住需求，以旧有的住宅生产方式无法缓解这一矛盾。这一阶段的主要特征是各类工业化技术和机械的推广应用，住宅的建造速度得到了极大的提升。我国内地在上个世纪六十年代初进入住宅工业化的起步阶段，当时在各地兴起了装配式壁板住宅，加快建造速度，以应对急剧增长的住宅需求。

　　解决质量问题的稳步发展阶段，这是一个从不好到好的过程。在这个阶段，住宅的规划、设计、内部功能空间划分、套型面积选择等各方面都进行了改进，同时在保温、隔热、隔声等性能方面也有了大幅度的提升，工业化住宅向着既美观又实用、舒适的方向迈进。曾在北京大面积存在的装配式壁板住宅就没有在这方面完成进化，由于其外墙板构造不合理且没有保温隔热层，存在雨水渗漏、舒适度低以及隔音性差等问题，使得它早早地退出了历史的舞台。

　　解决健康、环保问题的成熟阶段，这是一个更注重绿色环保、资源节约的时期。在这一时期，工业化住宅开始采用更先进的技术、工艺，采用对人体更健康的材料，采用可循环使用、节能的材料，开始推广建造SI分离式住宅，增加房屋的使用寿命，使用者开始从全寿命使用周期对住宅成本进行评估。

　　一些发达国家的住宅工业化已发展了几十年，基本趋于成熟，而我国在近十年才逐步脱离住宅短缺的状况，开始进入提升住宅质量的住宅工业化发展阶段。

　　2.1.4
住宅工业化建造方式

　　住宅建造方式可以分为传统建造方式和工业化建造方式两种。传统的建造方式是指以人工作业为主的现场砌筑和现场非标准化浇筑的施工方法。而工业化建造方式是指采用标准化的构件，并用通用的大型工具（如定型钢板）进行生产和施工的方式。

　　根据住宅构件生产地点的不同，工业化建造方式又可分为工厂化建造和现场建造两种。

　　工厂化建造是指采用构配件定型生产的装配施工方式，即按照统一标准定型设计，在工厂内成批生产各种构件，然后运到工地，在现场以机械化的方法装配成房屋的施工方式。采用这种方式建造的住宅可以被称为预制装配式住宅，主要有大型砌块住宅、大型壁板住宅、框架轻板住宅、模块化住宅等类型。预制装配式住宅的主要优点是：构件工厂生产效率高，质量好，受季节影响小，现场安装的施工速度快。缺点是：需以各种材料、构件生产基地为基础，一次投资很大；构件定型后灵活性小，处理不当易使住宅建筑单调、呆板；结构整体性和稳定性较差，抗震性不佳。日本为克服预制装配式住宅抗震性差的缺点，在预制混凝土构件连接时采用节点现浇的方式，以加强其整体的强度和结构的稳定性，取得了很好的效果。这类结构被称为预制混凝土结构（PC），目前我国的万科公司正在进行相关的试验和改进，希望将这种结构引入我国的住宅生产。

　　现场建造是指直接在现场生产构件，生产的同时就组装起来，生产与装配过程合二为一，但是在整个过程中仍然采用工厂内通用的大型工具和生产管理标准。根据所采用工具模板类型的不同，现场建造的工业化住宅主要有大模板住宅、滑升模板住宅和隧道模板住宅等。采用工具式模板在现场以高度机械化的方法施工，取代了繁重的手工劳动，与预制装配方式相比它的优点是：一次性投资少，对环境适应性强，建筑形式多样，结构整体性强。缺点是：现场用工量比预制装配式大，所用模板较多，施工容易受季节的影响。

　　2.2
我国住宅产业化概念的诞生与不断发展

　　我国所说的“住宅产业化”是“住宅产业现代化”的简称，是基于“住宅产业”而诞生的概念，是在我国大力发展科学技术，努力实现现代化的时代背景下产生的。“现代化”作为一个开放的范畴是与时俱进的，随着社会硬环境（科学技术水平）和社会软环境（政治、经济制度）的不断改变和发展，“现代化”的内涵也在不断的更新和扩充。正因为如此，“住宅产业现代化”的概念也并非一成不变，也是随着现代化含义的变化而充实。

　　早在1994年左右，我国住宅科研设计领域就率先提出了“中国住宅产业现代化”的概念，1996年建设部发布了《住宅产业现代化试点工作大纲》，将住宅产业现代化定义为“用现代科学技术加速改造传统的住宅产业，以科技进步为核心，加速科技成果转化为生产力，全面提高住宅建设质量，改善住宅的使用功能和居住环境，大幅度提高住宅建设劳动生产率。”可以看出，在当时，对我国住宅产业进行现代化改造的主要内容是实现住宅生产的工业化。

　　在1998年7月，建设部成立了住宅产业化办公室（现已更名为住宅产业化促进中心），具体负责管理、协调和指导全国有关住宅产业化方面的工作，并提供相应的技术咨询和技术服务。住宅产业化办公室的成立，标志着我国住宅产业化工作开始进入实体推进阶段，也标志着“住宅产业化”涵义的第一次“进化”。1999年国务院办公厅转发了《关于推进住宅产业化提高住宅质量的若干意见》，在主要目标的第二条中提到“基本实现住宅部品通用化和生产、供应的社会化”，这已经超越了住宅建筑工业化的范畴，开始包含促进住宅产业链整合的意味。1999年李忠富教授在其发表的论文《住宅产业化及其发展的必要性研究》中对住宅产业化的涵义进行了界定：“所谓住宅产业化，就是采用社会化大生产的方式进行住宅生产和经营的组织形式。具体说住宅产业化就是以住宅市场需求为导向，以建材、轻工等行业为依托，以工厂化生产各种住宅构配件、成品、半成品，然后现场装配为基础，以人才科技为手段，通过将住宅生产全过程的设计、构配件生产、施工建造、销售和售后服务等诸环节联结为一个完整的产业系统，从而实现住宅产供销一体化的生产经营组织形式。”这一含义是与当时我国市场经济体制逐渐完善和住房制度改革不断深入的时代背景相对应的，我们称之为“市场化”因素融入“住宅产业现代化”的概念。

　　进入新世纪以来，伴随着信息技术的高速发展，全球开始进入信息化社会。信息化的主要标志是互联网开始大规模应用于各个行业的流通及生产领域，它所带来的最大变化就是商品社会化生产供应的效率得到了极大的提升以及商品多元化、个性化程度的提高。举个简单的例子，在互联网出现之前，受限于信息传播媒介与交流平台的缺乏，一方面，市场参与双方的在作抉择时仅可能收集到自己身边的交易案例作为参考，作为买方，其参与的交易远多于买方，故其掌握的信息也就远多于买方，这就加重了供求双方的信息不对称程度，导致“逆向选择”和“道德风险”问题产生，降低市场机制的作用；另一方面，由于供求双方信息交流的不足，不同需求者的不同喜好无法顺畅的传递给生产环节，供给者为规避风险只能选择生产较容易被多数人接受的一类产品，而放弃一部分潜在的利益，这样一来存在特殊喜好的那部分消费者也就无法获得最大效用，从整个社会的角度来看，没有实现帕累托最优状态。在互联网出现后，通过这一信息平台对各类信息进行整合及传导，不仅可以在很大程度上降低买卖双方的信息不对称，也可以快捷的实现产品的定制满足消费者对于多样化和个性化需求。住宅产业的发展也不例外，大型住宅产业集团利用信息技术，大力开发和利用信息资源，建立各种类型的数据库和网络平台，加速住宅产业内各种资源、要素的流动与优化配置，在标准化生产的基础上实现产品的多样化供应将是今后住宅产业化发展的方向。因而，在由工业化社会向信息化社会转变的过程中，“住宅产业现代化”的概念中又加入了“信息化”的因素。

　　近一个世纪以来，人类社会的活动对于自然界造成的影响越来越明显，尤其是最近20年温室气体排放造成地球气温上升的理论猜测已经变成事实呈现在我们面前，节能减排应对气候变化开始成为世界各国不得不关注的问题，各个行业也都开始思索如何实现本行业产品生产和使用的低碳化、节能化。在我国2010年《政府工作报告》中也明确提出“加强适应和减缓气候变化的能力建设。大力开发低碳技术，推广高效节能技术……努力建设以低碳排放为特征的产业体系和消费模式”在这样的背景下，“低碳化”已经成为现代化的一个构成因素，对我国住宅产业的现代化改造必须融入“低碳化”的内容。住宅产业的“低碳化”思想，主要体现在住宅设计和建造环节：在进行住宅设计时提高住宅的采光、通风、保温、隔热性能降低住宅使用的能耗，采用SI分离式设计提高住宅使用寿命、降低住宅维修与改造过程的能耗；在进行住宅建造时应用工业化的建造方式，采用可循环使用的建筑材料降低住宅建造的能耗。

　　可以预见，我国住宅产业现代化的概念仍将随着时代的发展而继续延伸，我们应本着与时俱进和开放的态度来划定和不断修正我国住宅产业化的发展方向和内容，使之成为一个既适应时代潮流又符合我国实际的长期发展战略。

　　2.3
住宅产业化与住宅工业化的区别与联系

　　从前两节对住宅工业化、住宅产业化内容和概念梳理中，我们可以清晰的看出，住宅工业化是指对住宅建造方式的改造，而住宅产业化是对整个住宅产业的改造，推动住宅工业化是实现住宅产业化的第一步，也是最核心的步骤，但并非全部。

　　因此，住宅工业化只是狭义的住宅产业化，部分专家认为住宅产业化进展缓慢，实际上是指我国目前住宅建造预制装配化程度低，而广义的住宅产业化，不仅包括住宅施工的工业化，还包括部品、构件生产的工业化（即部品、构件生产的标准化、规模化、集成化、机械化），还包括住宅产业的信息化、低碳化（即住宅产业为适应信息时代和应对气候变化等世界发展新要求所做出的转变）。住宅产业的工业化、信息化、低碳化需要以市场化为纽带，加快实现社会化供应和专业化分工，以促进高效产业链的融合。

　　在我们迈入工业化大生产的年代里，住宅工业化无异于住宅产业现代化，而随着社会的进步，现代化的含义开始超越机械化、流水线生产的概念。相应的，住宅产业现代化的外延与内涵也超过了住宅工业化，逐渐融入了市场化、信息化、低碳化等新的现代化因素。可以这样理解：住宅工业化是一个封闭的范畴，它的内容是既定的、体系是固定的，而住宅产业化是一个开放的范畴，它的内容是不断丰富的、体系是不断完善的。

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作者：刘美霞 刘晓 来源：《住宅产业》2010年第09期