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《公募REITs，下一波的造富后浪》
本报告为REITs研究社“钱塘风采”小白金融课题组研究成果。课题组成员包括：薛十三、王子琦、贺老师、朱青时、林智华、胡威廉等。



导  论

2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（以下简称《通知》），正式启动基础设施领域的公募REITs试点工作。《通知》对基础设施REITs试点的意义进行了全面阐释，对具体工作进行了细致地部署。
《通知》的发布是中国REITs市场建设的一个里程碑式的事件，公募REITs试点对于中国不动产投融资体制改革具有重大意义，其重要性可以比肩注册制试点对于A股市场改革的意义。公募REITs的市场建设不仅仅是中国金融供给侧的重要抓手，也是进中国经济高质量发展的助推剂。




本报告用通俗易懂的语言，简要阐述了公募REITs的概念与意义，同时分析了选择基础设施投资领域为REITs试点的背后原因。本报告是浙江省REITs研究社“钱塘风采”小白金融系列报告的第一部分。
◎作者：薛拾叁



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不动产信托投资基金的概念



1.1 不动产投资信托基金的定义

不动产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，以下简称REITs），是实现不动产证券化的重要手段，是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者的信托基金。


1.2 不动产投资信托基金的本质

REITs是由邪恶的美利坚创造的，背后的推手是1960年的美国国会，其初衷是想借用不动产的证券化，让普通的韭浪也可以参与到不动产的投资当中，获得不动产的交易租金和增值带来的利益。直白地说，其实就是集资买房、利益共享。这里面的好处，大家一眼就看得清楚，普通人投资不动产，就基本等于买套房，一边收取租金，一边等着升值。这其实就憋大招的节奏，先要存好几年的钱，然后才买得下，而且风险也极大。你细品，你再细品，鸡蛋都在一个篮子里面，一个地段没有选好，可能半天就涨不起来，或者涨的没有隔壁老王买的投资房快，那就很尴尬了。但如果做成不动产投资信托基金，把写字楼、商场、酒店、停车场等的产权和收益打个包，做成一个权益性基金产品，向普通老百姓公开兜售收益凭证以募集资金，那就爽歪歪了。


1.3 不动产投资信托基金的特征

就风险与收益的特性来说，REITs是介于股票与债券之间的产品；与其他大类资产的相关性也比较低，能很好分散投资风险；此外，它还享受税收优惠政策。这些优点，使得REITs在美帝一骑绝尘，挡也挡不住；而这么多年运营下来，它的模式也越发的成熟。

     必须得承认的是，我刚开始听到，咱们国家要开始做REITs的时候，还是有点小激动的。美国REITs平均收益率是4%，可以看得出来主要是依靠房租，因为美股租房的收益扣除管理费与税费，也就4%这样子。虽然首都北京的租售比已经高达1：625，要50年的租金才能回成本，租金的收益还不到2%，但房价一年涨20%毫无压力啊。前段时间，深圳房市的异常火热，短短六个月内，宝安区的平均二手房价格从7.5万涨到了9万，那这不动产基金放出来，那岂不是比P2P还要刺激。

     当然，我也就是在YY，政府能让咱们老百姓参加的，能是赚大钱的机会么？很显然，政府是不会让我们搞大新闻的，作为后浪的我们确实在大部分时候是Too young, too simple, sometimes naive...而带着黑框眼镜的长者却早已看穿公募REITs试点的一切。




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选择基础设施为REITs试点的背后原因



2.1 明确规定以基础设施投资领域为试点

这次试点通知，明明白白地讲到中国版REITs是只能用来投资基建项目，不能用来投资住宅和商业地产的，大家看这次公布的聚焦重点领域是仓储物流设备、收费公路、水热电气、城市污水垃圾处理，固体废料处理、高科技园区以及产业园区。可能有小伙伴说，那这些东西离咱们老百姓也太远了，而且怎么看也不像是个能赚钱的东西。这个直觉呢，是没有错的，但是机会其实是藏在下面的。我掰开了来说，比如说这次提到的重点领域-收费公路，以前咱们国家怎么修高速公路的呢？咱们都知道，要么是地方财政掏腰包，要么是投资方从银行借钱，然后修好了以后再用过路费慢慢的再来回本，大家发现里面的问题了没有？


2.2 传统基础设施投融资模式的缺陷

首先国内高速公路修好以后，理论上收费年限是25年，2015年调整到30年。假设你现在是个大牛人了，不管你的这个钱是借来的，还是从家里挖出来的。你现在手里捏着几十亿的钱，你会去投高速公路？花个十几年再回本，然后再开始赚钱？那还不如就在北上广深买房呢。

其次，根据不完全的统计，2018年中国高速路过路费一共收了5552亿，养护费花了589亿，管理费税费等花了1100亿，这些基本都是逃不掉运营成本；关键在于剩下的钱里面，债务利息就花了2647亿，那现在就剩下1216亿，但是每年还是要还5066亿的本金。换句话说，银行吃掉了收益的大头，投资方折腾那么久，都变成给银行打工了，而且还在亏钱，你说以后还有谁有动力投资高速公路？

所以传统投资的模式概况就是，无论政府来投资，还是引入银行贷款和商业资本来投资，都是大笔的钱砸进去，然后卡在里面不动了，最后被资金利息吃的死死的。


2.3 公募REITs，引爆大基建

      但是做成REITs以后，情况就立马不一样了，基建投资方把高速公路和收益打个包，做成一个基金证券，然后通过公开募集的方式把基金发行给普通老百姓。此外，通知还要求，原始收益人（基建投资方）必须要参与战略配售，配售比例至少是20%；也就是说，基建投资方自身必须认购REITs20%的份额。

     当当当当当，图穷匕首见。现在假如修路要花1000亿的话，那投资方马上可以REITs把800亿的现金给套出来，套现了以后做什么呢？就可以继续修新的高速公路咯，然后再套现80%，然后再继续修，然后再套现，这就相当于给基建加了一个80%的杠杆。这是什么概念，这都快赶上石油期货了，你想投资方是不是就像打了鸡血一样，马上开始搞中国第二波的大基建。当然了，咱们的文章，要站在高瞻远瞩的角度上来看，不然就不符合我就嘴炮型金融鬼才的称号嘛。




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对公募REITs试点的两点看法



3.1 微观角度看，是天才的设计方案

      对于基建的投资方和基建项目来说，REITs可以极大的降低债务率；这相当于以前我们是借钱做事，现在变成了拉人投资来做事。虽然资金都有成本，但一个是雷打不动的还利息，另一个是盈利以后给股息，这还是有本质的区别的。对REITs的投资者来说，持REITs，不仅可以定期分红了，还可以自由交易，就像买卖股票一样。两边都开心，双击走一波。
     

3.2 宏观角度看，被包装的四十万亿

      大家都知道，咱们国家GDP增长靠的就是那三驾马车（投资+消费+出口），出口和消费都不太好刺激，所以每次经济有一点下滑，第一反应就是灌水印钞票，用宽松的货币政策来刺激经济的重振。以前的放水，绕来绕去，最终还是流到房地产去了，毕竟收益高嘛。但今年4月份，央行行长易纲在学术杂志期刊上发文称，宏观政策刺激力度过大，一是会产生通货膨胀的风险，二是会导致杠杆率快速上升。这表明，央行并不希望通过一个4万亿模式的新增贷款来刺激经济；取而代之的是，通过基建REITs，把以前沉淀在基建项目里的大笔资金盘活，以刺激经济发展与稳定社会运行。换句话说，这次疫情以后的经济重振，采用是是不放水的放水疗法。



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公募REITs试点的意义



4.1 公募REITs试点对个人的意义。

     根据高盛预计，中国REITs市场价值将达到17万亿以上；同时，根据国家发改委员原主任徐绍史的估算，REITs的发行能盘活4万~12万的基建投资存量，再加上自带的杠杆属性，可以带动20万亿-40万亿的投资。

      大家猜，这些盘活的资金会跑到哪里去呢？会在什么地方带来资金富集的马太效应呢？在这边，我就给大家一个疯狂的暗示眼神🤓，能不能拿准这波资金的走向，就基本决定了你能不能搭上这新一波的造富运动了。


4.2 公募REITs试点对国家的意义。

       2007年以来，学术、政策、实务等各界人士对公募REITs进行了大量的研究与实践尝试，其中包括功能定位、运作模式、产品设计、监管规则。在今天这个时点，有关的法律框架、监管环境与市场准备等已经基本成熟，所以进行公募REITs的试点已经具备相当的可能性。

       经济的下行压力，往往会带来的结构性的改革与经济转型的契机，大部分经济体都会在经济低迷、经济危机、经济增长动力不足时推出REITs，旨在为经济转型发展提供新动力。年初以来，新冠疫情对宏观经济的运行、普罗大众的就业等造成的巨大的冲击，为应对疫情负面影响与经济下行压力，必须针对性地推出金融政策，以稳定中国经济运行。公募REITs试点的推出，正当其时。

我们认为，REITs是金融服务实体经济，盘活各类存量经营性不动产，构建多层次资本市场体系的重要途径；是降低政府和企业的财务杠杆，化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险的有效方式；是落实十九大“房住不炒，租售并举”、贯彻“三去一降一补”的重要抓手；是促进金融与不动产良性循环的重要工具。建设REITs市场，为PPP及基础设施投资提供可行的金融战略，为长三角的发展提供了金融新思路；同时会对租赁住房、康养地产、未来社区和城市更新等领域的投资模式与盈利方式产生深远的影响。

参考资料：
[1]. 中国REITs市场建设，蔡建春、刘俏、张峥、周芊
[2]. 稳步推进公募REITs试点，余力
[3]. 解读公募REITs试点通知，张峥
[4]. 六项建议助力建筑央企探索公募REITs，打通基础设施资本退出渠道，王艳丽、张佳宏

中国的REITs快来了，提前做好知识储备。

《房地产REITs快速融资的九堂课》
作  者 : 贾奕琛著
出版日期 : 2019.01       页  数 : 272

《图解日本REIT》
作  者 : （日）三菱日联信托银行
出版社 : 北京：中信出版社
出版日期 : 2019.06       页  数 : 271

《全球REITs投资手册》
作  者 : 梁凯文，陈玟佑，梁俐菁著；林华等译
出版日期 : 2016.03       页  数 : 224

《REITs分析与投资指南》
作  者 : （美）斯蒂芬妮·克鲁森–凯莉
出版日期 : 2018.03       页  数 : 256