王炼利
     人们普遍认为，土地是国家的，国家只要将地价降下来，房子就不贵了。事实是这样吗？人们哪，你们太不明真相了！
     当然，我以前也曾经这样认为过。但“认为”只是种感觉，感觉不能作为依据，我必须找事实做佐证，为了找到佐证，在2006年底，我根据在权威的“上海市房地产估价师协会网”上登载的2003年到2006年9月的《上海市有偿使用地块汇总表》和上海市房屋土地资源信息中心网公布的《上海市城镇房地产开发土地供应和开发利用情况向社会公布情况汇总表》，按照每一个土地出让合同号，将每一个出让地块的地点、地块面积、有偿使用方式（分挂牌出让、协议出让、项目招标出让、公开招标出让等）、土地用途（分商业用地、工业用地、商品住宅用地、城镇单一住宅用地）、实收土地出让金等逐一进行统计分析，得出了令我自己大吃一惊的结论：在房价高涨的2004年和2005年，**部门收的土地出让金低得惊人！同时我也发现了为什么土地出让金会这么低的秘密、土地出让制度的弊端根源在哪里 ——我毕竟搞了十年建筑安装工程预算，九十年代初就持有上海市审计局颁发的建筑工程审计岗位证书、安装工程审计岗位证书。本 着一个工程技术人员的良知，我写了 3.5万字的《弊病丛生的现行土地使用权出让制度和土地储备制度——解剖上海土地麻雀》， 将发现的问题图表化，并将分析的步骤一一列出。
1.**收取的土地出让金是出乎想象的低；在土地一级市场上，土地价格是出乎想象的低。
        在用人民币计取土地出让金的统计数字中，2003年，上海出让土地面积6102万平方米，**实收土地出让金91.75亿，出让每平方米土地**收取不过150.4元，2004年，出让6573.2万平方米，**实收出让金140亿，平均出让金价213元，2005年，出让5941.3万平方米，实收出让金100.4亿，平均出让金单价169元，2006年1～9月，出让面积3637.2万平方米，实收出让金50.1亿，平均出让金单价137.9元。（此处统计的出让土地面积数字比《上海统计年鉴》公布的少2％，因为我将缺乏对应的土地出让金数额的出让面积项都剔除了）
在土地一级市场上（即**直接收取土地出让金的市场上），由于土地出让的方式分挂牌出让、协议出让、项目招标出让、公开招标出让等，每种出让方式**收取的土地出让金都是不一样的。其中，“挂牌出让”收取的土地出让金最高，公开招标、项目招标和协议出让收取的土地出让金都很低，工业用地又比住宅用地收取的出让金低出许多。按“平均价”计，2005年“挂牌出让土地价”是3644元/m2 ，“协议出让土地价”是1542元/m 2 ，“公开招标出让土地价”1363元/m 2 ，“项目招标出让土地价”740元/m 2 ，“邀请招标出让土地价”647元，没有前缀的“招标出让土地价”是1625元/m 2 ， 另外还有“公开招标”的特例 ，譬如土地出让合同 “沪房地普字（2005）040号”，是 普陀区的金光北块一期配套房，土地价每平方米324元，楼面价218元 。再譬如在浦江镇的六块世博会动迁基地，土地面积共67.73万平方米，土地等级为六级，土地出让合同是 “沪闵房地（2005）230、231、242、243、247、248号”， 笔者在《上海市有偿使用地块一览表中》查到在这六块土地上，**实收土地出让金总价是568.97万元人民币，再根据**实收土地出让金是土地总价的30%的规定，计算出土地总价（也就是得地者付出的总价）是1896万，这样，每平方米的土地单价是1896/67.7= 28元/m 2 ，由于这六个地块容积率都为1，土地单价28元也就等于楼面单价28元。**收取的土地出让金单价则是568.97/67.7=8.4元/m 2 。 这样的土地价和土地出让金价，能说高么？低到不可想象呵！
2004年，地处黄金地段的老西门和豫园的“城镇单一住宅用地”的“协议出让”楼面价只有每平方米112.5元、67.7元，土地单价274.5元、161.1元，出让土地面积分别是9.4万平方米和14.9万平方米 （合同号：黄房地【2004】57号、64号，土地单价根据**实收出让金单价是土地单价的30％计算，**实收出让金是773.7万和721.8万元）， 这样便宜的土地价，不知道这些位于中心区中的核心区的拆迁户的拆迁补贴是多少？在这23.33万平方米 “城镇单一住宅用地”上造的房子，又会以什么价格卖出去？
为了招商引资，上海的工业地价是很便宜的——到2006年上半年，上海八级、九级地段的工业用地协议出让单价有的还不到90元（楼面价），普遍是133元（楼面价）、175元（楼面价），最多200元（楼面价）
2.人们所说的“地价高”到底是怎么回事？
     关于“地价高”的问题， 我们必须将最后得地造房子的房地产商和最初从**手中转让到土地的房地产商分开，能从**手中用很便宜的价钱转让到土地的，往往不是最终造房子的。我有个朋友属于“最后造房子”的房地产商，他告诉我，他造房子用的地，都是转卖过三、四次了；有的房地产商造房用地，是经转卖了五、六次，地价对于他们，当然是太贵了。我这个朋友还说，他不会做直接从**手中得地的梦。即使土地转卖了三、四次，他还是有赚的。
       房价涨带动了地价涨是假象，从2006年上海市房屋土地资源信息中心传来的数据这样显示：与飞涨的房价相比，地价上涨是不足道的。2003年5月，与南京路永安公司只隔一条马路的九江路福建中路6713平方米商业用地出让，每平方米楼面价6252元人民币；2005年9月，与大世界只隔二条马路的金陵东路西藏路3998平方米商业用地出让，每平方米楼面价6631元人民币，两年多时间内，上海最繁华商业地段的商业地价就只上涨了6%！而这两年多的时间里，住宅房价上涨了多少？当然地价的确在涨，那主要是“挂牌出让”的土地价在涨。但挂牌出让的土地仅占2004年、2005年上海市**对房地产业土地供应面积的5%、11%！因此，起码2006年的房价上涨是没有理由从“土地上涨”中找借口的！
      由于地价对于房产开发的影响是滞后的，2006年前后还在使用前几年置下的低价地的房地产商，他们喊“地价涨”，是为进一步涨房价找借口。
不明真相的人说“地价上涨影响房价”，其实把因果关系搞颠倒了——总是先涨房价，再涨地价的。没看到还未等土地“升值”，房价就上蹿得老高了！
3.土地出让金分“桌面上的”和“桌面下的”两部分
        现行的土地出让制度是照搬香港的。在香港，这个制度为港英**的财政收入服务，谁出价高谁得地，土地出让金就是一次收取整个出让期限内各个年度地租的贴现值总和。在内地，这个制度主要为相关利益者服务，这个制度的核心不在于收取出让金本身，而在于要收取“出让土地使有权过程中产生的‘交易费用’”，因此，土地出让金分为“桌面上的”和“桌面下的”两部分 。
在我们这里， 土地出让如同其他国有资产出让一样，买卖双方都在算两笔账。一笔账是土地（国有资产）本身值多少钱，一笔账是要得到这块土地（这笔国有资产）的使用权需要付多少“交易费用”。即账面价格（有没有低估暂且不管）和交易价格。这两部分价格合计就构成国有土地或国有资产出让的全部价格。在市场经济发达国家发达地区，这两笔账是一会事，土地所值（资产所值）就等于为了得这块土地（这笔资产）所需要支付的， 而我们这里，一笔生意就必须算两笔账。因为两笔账的“落入口袋”不一样 。在香港，全部土地出让金归香港**， 在我们这里，是“桌面上的”出让金归**财政，“桌面下的”归谁则除了“案发”，只有天晓得。
        在香港，**掌握出让土地使用权的权利，但谁来承让土地使用权，由市场来说话，由“出价”来说话，出价高者得地，天经地义。 在内地， **不但掌握出让土地使用权的权利，还掌握“由谁来受让土地使用权”的决定权。 这两个权利哪个大？当然后一个大！ 那怎样得到后一个权利？一靠“关系”，二才是“金钱”。因为中国凡能在生意场上称得上“关系”的，这“关系”的价值往往远不够用金钱来衡量！
话说回来，“关系”是比金钱金贵，但 金钱也能换来“关系”。所以，才有“桌面下”的交易 。
因为存在桌面下的交易，桌面上的交易价格才“看起来很便宜”。“少收土地出让金”少收的是进入财政的部分，少收的是“桌面上”的部分，另有“桌面下”的部分、进入“关系”口袋的部分是不见阳光的。 那得地者会“亏”吗？才不会。需要得地的商人非常精确地掌握着与**打交道的得失分寸：本来得一块地应该花消1000万元，其中30%是缴纳土地出让金，70%是支付开发成本；经过“操作”，“桌面上”交200万土地出让金，“桌面上”交467万开发成本，“桌面下”的“交易费用”233万，房地产商总计化900万就得到了土地，整整省去10%的得地费用，还落得皆大欢喜。而官方宣布的中标价是667万：30%的土地出让金是200万，70%的开发成本是467万，全都上缴**有关部门，真是天衣无缝。若问为什么是这个中标价？你管得着吗！
那些栽在“土地”上的官员，不就是这么“栽”的吗？我承认我没有证据，官方没有具体公布过“栽倒”的官员“栽”的过程，然而我是根据数据在怀疑，由怀疑导出我这样的推理。
4.**官员和房地产商怎样分好处的？
       **从“土地使用权利出让”中得到了土地出让金，但更重要的是官员个人来自得到了得地者——主要是房地产商支付的不进入财政的“得地权利交易费”， 这两项就是内地**和**官员在“土地使用权利出让”中的全部所得。 房地产商也有所得，他实际交付的土地费用比应该交付的要少，这也是房地产商的一种所得，但这决不是房地产商从现有土地制度中的主要得益之处，房地产商的主要得益之处是： 有转让、抵押、出租土地使用权的权利，即有着炒卖土地包括炒卖土地上附着物——房产的权利。
        虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》给了土地转让以限制，限制条件是“属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件”。但是，法律条文是敌不过房地产商的智慧的，现在有几个房地产商是在转让房产地产的？他们是“转让房地产公司”！房地产公司大多是项目工程公司，转让了公司就等于转让了项目工程；转让房产地产等具体工程还要交土地增值税，转让公司连土地增值税都免去了——全部归地方**所得的、房地产业缴纳比例达70%的 土地增值税，偏偏是地方**最不肯积极收取的税收！ 1999年到2005年，全国的地方税务局总共只收到298.4亿土地增值税，并且47%是2005年这一年缴纳的！而298.4亿土地增值税只占同期地方税收40769.4亿的 0.7% （见国家税务总局网站→政务公开→税收统计），298.4亿中属于房地产业支付的大约还只有200亿。
         2006年12月31日，国务院颁布第483号令修改土地使用税率，这个修改让外资企业用地税率与内资企业用地税率得到了统一，但由于房地产业缴纳的城镇土地使用税不过占整个土地使用税的4%， 即使修改后城镇土地使用税率比原先提高两倍，城镇土地使用税提高部分的承担主体95%以上仍是非房地产企业。
        **之所以不忍收房地产业的税费、**之所以给房地产商炒卖土地炒卖房产的权利，在于最初几代房地产商与**有着千丝万缕的情意，**官员利益与房地产商的利益已经是“一荣俱荣、一损俱损”了。 在上海的土地出让中，还有一种让房地产商“靠政策得地”的说法。这是怎么操作的呢？出让土地面积分为“项目建设用地面积”和“带征地面积”。所谓带征地，是不属于项目建设用地的附带征地，是应**需要而“带征”，其用途多属于“公共用地”。本来，土地出让总价是按项目建设用地面积计算的，开发商需要的只是项目建设用地；但你要得到建设用地，就要在带征地上承担土地开发费用，开发后的土地仍归**。所谓“靠政策得地”，就是你得答应为**免费开发一块土地，**才会根据这个政策给你需要的一块土地。而房地产商开发“带征地”则是盼望“行得春风有夏雨”，盼望**的回报能超过房地产商在带征地上付出的“开发费用”。 这也能称为市场？很难。 但我们因此理解了**不愿多收房地产商税费的经济学意义——本来就不是市场交易，怎么能要求这个交易按市场规律办事？
不是市场交易，房价地价上涨的借口就被釜底抽薪。
以下部分省略。
按：黄焕金对现实只会看表象，所谓土地垄断，地价高这类似是而非的东西。根本问题是公权私化，官商勾结侵占百姓利益，形成利益集团，加上黄焕金这类吹鼓手，形成所谓“铁三角”。