是不是也和预期理论有些关系啊，人们都预期房价会继续上涨，然后需求就扩大了。微观经济学书上的预期理论我不记得了。。。

房价上涨从需求和供给两个方面看：
需求：（1）住房改革后，单位分配房和集资房逐步取消，产生了较大的刚性需求，（2）人口结构，80后结婚生子，占人口比重较大，这是人口结构特征决定的需求增长；（3）市场化改革后，中国贫富分化严重，少数人有钱，社会游资增加，导致了炒房的可能，这导致了具有购买力的需求沿着需求曲线上移。
供给：（1）各级**对土地的控制，尽量需求土地的最高租金，推高了土地的成本；（2）房地产商的垄断竞争，剥夺了消费者剩余；（3）中央**调控失误，较低的房地产信贷政策，调控措施的不当，骗取消费者的信任，导致了供给曲线变得更为陡峭，促涨了均衡价格。
图形就不画了，很简单就是上下移动，或沿线移动。

刚性需求啊，这就是突破口~

明明是炒作的 微观经济学 对人的心理把握得还是不错的

从需求和供应分析，对房子的需求强烈，土地资源的有限，以及当今的买房心理，类似于博傻心理。另外可以考虑住房贷款，按揭市场及国家政策导向。仅是一面之词，加油！

土地供求曲线垂直，而且中国的拆迁速度高于平均水平，必然加重供给矛盾

市场经济的不完美，如信息不对称，寻租等

房子在买的时候价格为P，经过t期后预期总租金为T（包括租给自己），预期t期后房子价值为A，设R为自由市场上所有资产市场总资产的平均回报率（或利率），总的预期报酬率为：(T＋A)/P=R。预期报酬率分为两部分：T/P＋A/P。所以说，正常来讲A/P应该小于R才对。而经验表明并不是这样，也恰恰因为这样，房子才被视作好的资产，所以很多人趋之若鹜，从而导致房价上涨，最终达到理论上的效果是：利率与房子总报酬相等。

由于中国城镇化进程继续，巨大的人口基数的房子的需求还是很大的，而中国楼市也就火了十几年，人多地少供不应求

现实中的价格是非常复杂的，尤其是对于房地产，又尤其是对于中国的房地产。
1.供求关系就不说了。土地是稀缺的，但总体看需求是如此之大（中国的城市化还在加速进行，农民想进城，大学生大肆扩招，这部分你指望他们回农村吗？）
2.消费者心理因素，以往的调控是越调越涨，**已控制不住，心理预期看涨。而买涨不买跌是典型的消费者心理。
3.文化因素。中国人至始至终就有居者有其屋的理想，哪怕房屋只有70年使用权（真有70年吗？）也在所不惜，没有自己的房子就是没有成家立业，没有安全感。
4.开发商、银行、地方**等形成利益共同体，哄抬房价，大肆炒作。
5.前两年是不是纸币印多了呢？想想这个，就知道为何现在除了房价其他东西也在疯狂涨价。
6.以上几乎都是废话，只有一点：供求关系才是真理。而所有其他乱七八糟的都是通过影响供求来影响价格。

按照微观经济学可以从三个方面来解释中国的房价问题：
1、供求关系 房地产市场貌似供大于求（空置率较高）但房价还不断上涨，疑似违反了经济规律，其实大谬也。中国的房地产市场供方表面是房地产商，实则为**。**控制了作为房地产开发的必要资源——土地，因此从某种意义上来说，也就控制了房地产的供给，而且其有强烈的抬高房价动机（分税制及土地财政造成）。而随着中国经济的畸形发展（GDP屡创新高，但收入分配差距却不断加大），带来的是单边财富聚集后带来的投资冲动。然而和郎咸平分析的一样，实体投资环境的恶化，使这部分资金急需找到一个能创造利润的领域，无疑大多数选择了房地产市场（股市不景气加上其它金融投资渠道的不畅），再加上每年基本稳定的所谓“刚需”，导致需求在不断扩大，但控制了供给，于是乎房价飞遥直上也就再正常不过了。
2、交易费用 中国的房地产市场无论在资源环节（土地审批，拆迁，房地产市场的准入制度）还是消费环节（预售制度，贷款制度）都存在着巨大的交易费用，而且还在不断上升。这部分费用也必将带动房价的上涨。
3、消费者及生产者预期 不断上涨的房价又会推高生产者和消费者对于房价的预期，高预期下出现买涨不买跌的情况也就再正常不过了。

PS：国家调控为何没用？对照原因就会发现，这些所谓的政策说好听点完全就是无的放矢，说难听点就是作秀给P民看。

这么多人回复，却只有50论坛币，楼主总共才有215个论坛币，回答问题的人，绝大多数是没有论坛币的，大家省省吧。。。。。。。。。。。。

啊可以从供需,资源稀缺性的

基本原理：供求原理。
1.先看供给。城市的土地本来就是有限的，尤其是在国家实施18亿亩红线不变后，土地供给更加紧张。同时，我国是一个GDP为考核指标的国家，各地**为了发展经济，大量招商引资，而这会占用大量土地。城市本身土地的有限性、18亿亩红线的约束力、经济发展对住房土地的挤压，三者的结合使得用于城市建房的土地十分紧张。
2.再看需求。中国城市化正处于快速发展时期，2010年预计超过50%。大量的农村居民转换为城市市民，而这需要大量的住房。他们对住房的需求空前提高。
3.从供需角度看，土地供给越发紧缺，城市化速度不断加速，城市住房需求不断增加，因此，城市房价必然不断提高。

当然，中国房价有很多原因导致，比如我国的土地财政政策等，使得土地价格不断提高。再比如，经济发展环境的恶化，使得大量从事实业的资金流入楼市，从而导致房价泡沫。这里只是经济学的一个角度，运用基本的经济学原理进行分析而已。

祝考研成功！

说到用微观的经济理论分析商品价格，必然要从供求的均衡价格论入手。（1）先说供给：由于中国的土地属国家所有，所以，土地的供给由国家决定，可以说供给变化很小，导致我国房子的供给弹性很小，几乎和横轴垂直；（2）再说需求：由于近年城市人口的骤增，不仅因为新毕业大学生人数的增加，还有城乡一体化进程中的农民进城，都大大地改变了人们对房子需求的增加。两个方面综合可得出：由于供给曲线基本垂直于横轴，所以，需求的变动对房子数量的变化影响不大，却对价格有很大的影响。总之，由于中国城市人口的骤增，导致对房子需求的不断增加，又由于房子供给弹性较小，导致供给数量几乎不会变动，所以，房子价格的提高就成为一种必然。

供大于求。。。。。。。。

楼主可以从需求与供给的变化以及需求量与供给量的变化两个角度去分析，尤其是需求的变化对我国当前的房价可能会提供一定的解释力度。

可以从弹性的角度,资本的边际成本等角度考虑

做什么都难，这不是理由。。。

由于投资环境的急速恶化导致房价上涨

从总供给和总需求的角度：城镇化进程下，人口结构决定了需求的刚性，而政策监管导致总供给跟不上，频繁的调控使得房企产能波动很大，而且还有一个问题，就是中央的保障房建设力度名存实亡。

从土地上来看。土地的供给，在供给方面，**垄断了土地一级市场，再加之农地无法入市的情况下，红线匡正下，土地供给移动空间不大，而土地需求却很旺盛。再加之地方的土地财政，顺势推高的土地价格。

从资金面来看，多年来，M2一直保持天量投入，在货币泛滥+通胀的年代，最坚硬的东西无非是最好的投资投机属性。

要使房价下降无非就是扩大供给，减少需求，从这两方面来看，目前想使得房价下降很有难度的
1、扩大供给的方法最典型的就是建设廉租房等等，土地收入是地方**财政收入的大头，一旦这个收入被卡死，地方**的财政收入会被削减很多；一旦建设廉租房，就等于割掉地方**的一块肉，他们显然没有足够的动力，对于房地产商来说，由于廉租房或者限价房的上限已经确定，就会导致可操作性减少，导致利润实在是太少，没有足够吸引力。所以目前对于扩大供给，中央也只能是发布强制性的行政命令，甚至列入官员的考核范围内，由此也可见扩大供给也是有一定困难。
2、前中国对于房屋的刚醒需求还看不到有明显下降的迹象，一方面是由于中国传统的消费观念，另一方面则是由于许多人把房地产当做刚性投资。这也就是为什房地产商敢于死撑不降价，只要地方**想卖地拿钱，他们能拿到土地，就有新房出现，再加上投资性虽然得到一定遏制，但是这部分现象的存在使得本来供远小于求的房子降价现象很难出现。而且目前来看中国的房子数目远满足不了国人的需求，特别是在北上广等大城市，这点更明显，由于人口的拥挤，商业用地和住房用地的需求量都很大。更何况土地资源是一种有限的资源，在北上广拿到一块地就是可能会有上亿的利润，这也是许多企业疯狂拿地做开发，而没有动力做廉租房，限价房。而且中国的**经常干预市场经济，导致企业对未来的投入可能会有比较大的风险，所以大部分资金都涌入房地产市场，赌一把明天就能赚到盆满钵满，谁还管未来洪水滔天。
所以即使中央**在努力，它也只是希望房子不要升的太快，不可能让房价下降，甚至平稳都是一种奢望，这也是因为房地产对于中国GDP拉动效应太重要了。

1土地需求方面，工业化和城市化进入加速阶段，城市住房面积需求压力在增加；
2.土地供给有限；
3.住房投资和投机因素加大了土地的虚假繁荣；
4.私人资本就中国经济情景无更好的投资渠道。

**管制价格，使得价格偏离市场，而一旦放松管制，价格又会回归高位。
还有，市场参与各方的利益博弈

LZ你好，微观经济学最主要的就是讲了需求与供给的关系。

联系到房价上面，会表现为有需求，没供给。

当然这只是在完全市场的假设下，可悲剧的是，在我国，现实的市场并不是这样的。

供给并不是说没有或者太少，而是有很多的外力因素致使它居高不下。

如**首先的“圈地”，联系出来的暴力拆迁等等一系列问题。

房地产商的寡头垄断，这就导致在我国并不会实现完全竞争的市场。
（当然这里面**的支持是与此有很大联系的。）

大致就从这方面入手吧，祝你好运了LZ：）

除了从土地供给不足来说明，还可以考虑需求预期的影响，即人们“买涨不买跌”的表现。房价越高，人们买房的紧迫感或者是动力越大，自然会推动房价不断攀升。但未来真有可能会面临着崩盘！哈哈。。。

房子的刚性需求导致现在房子供不应求，房价下降一点大家仍然买不起，还是有钱人才能购房，即使增加他们的购房成本，但是购房者仍然将成本转移到租房人的身上，这样就大家租房成本增加，更不能买房，形成恶性循环，市场需求和供给决定现在的房价，不是市场价格的一点作用。

作供给需求曲线，这样的分析框架比较保险~
需求方面，房子作为必需品，加上要房的人多竞争激烈，对房子的需求价格弹性小，需求线陡~
供给方面，地价高涨，建材什么的都涨价，房子供给的成本上升，供给曲线上移~
结果就是房价大涨~
具体的还可以说详细点~

一 供给和需求：中国人口现状，从20岁到50多岁，城市人买房的也很多，加上农村城镇人口像城市流动，需要的更多。
二 博弈：中国人心理和外国人不同，买房的年龄段也很不一样。
三 市场失灵：在中国这个特殊情况下，市场失灵，国家政策没起到什么作用。
四 垄断竞争：竞争只会抬高房价

(⊙v⊙)嗯，不错不错
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