房地产业


研究机构：招商证券 分析师：贾祖国，洪俊骅，孟群 撰写日期：2011-01-26





房价调控目标与地方问责挂钩。通知要求2011年各城市人民**要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民**,有关部门根据规定对相关负责人进行问责。对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位,房地产相关税收征管不力,以及个人住房信息系统建设滞后等问题,也纳入约谈问责范围。地方问责机制出台后,我们预计今后各地方**主管官员的利益将与中央趋同,房价调控“中央空调”的现象将得到改观;限购令将正式在全国推广。截止目前,已经有22个城市(未计算金华县)出台了限购令,按照本次通知要求,我们预计发改委有房价统计数据的全国70个大中城市中的其余48个城市将会陆续出台限购令。以武汉为例,目前外来投资购房的约有50%的比例,其中受到限购令影响的约有50%的比例,因此武汉将有25%左右的人口受到限购令影响,简单假设其他大中城市也和武汉情况类似,考虑到70个大中城市销售占全国的比重在60%左右,因此,初步估算受到影响的销售额将在12%,如果考虑其他悲观因素,影响面还将加大;土地供应将维持高位,两限房将重新出台。政策要求今年的商品住房用地供应计划总量原则上不得低于前2年年均实际供应量,其中保障性住房占比在70%以上。这在大家的预计之内。政策还要求大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。以前广州金沙洲曾经在全国首度推出购房限房价,限购房人群的“两限房”,后来因为种种原因销声匿迹。我们估计在该通知之后,全国还将推出类似的住房用地,继而冲击商品房市场;二套房首付比例提高到60%。该政策是之前调控的延续,二套房首付从40%提高到50%继而提高到60%,边际影响在减小。我们预计未来有可能提高到100%的比例,全面取消购房杠杆。