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评《叶檀：不要把房租上涨扯到楼市新政上》

    房地产调控提升房租论基于租房市场供求（主要是供给减少）逻辑。叶檀的反驳逻辑先是论证房价未必下调（“从2003年中国房地产彻底走向市场化以来至今,虽然房地产历经数次调整,但总的周期并没有改变,房地产依然处于上升通道当中,目前还是没有出现拐点。”），再论证房价涨跌（进而住房购买投资需求的变化）并不会影响租房市场供给（“投资客绝不会把出租当做主要的赢利来源”，“房价高、房屋周转率高并不会增加出租房的供应量”）。

    其漏洞在于：1.房产调控（限购令）通过行政手段直接限制了住房投资需求，而非通过房价下调。2.关键一点，出租创收次要来源与投资客的住房投资需求赢利主要来源并不矛盾。

    叶檀错在：照搬租售比概念，以为未来租金收入现金流（准确说，是贴现值）盈利模式计算下，住房投资西方式靠出租赢利是不划算的（“中国大城市的租售比一直在1∶500以上,根据上海二手房指数办公室的抽样调查结果显示,除老工房的租售比比较合理外,大部分物业的比值在1∶500至1∶700之间,靠出租要40年到60年才能收回成本,这还不算其中的物业、维护费用以及折旧。”），进而反过来推出中国的房产投资客的住房投资是不会出租的。

    理论上，房产价格稳定（最好是长期不变）条件下，一项房产投资与否，则完全取决于未来数期租金收入流贴现值是否大于该房产的购买限价。也就是在无房价上涨预期进而不存在房产增值收益条件下，投资客是先不会投资进而也不会出租的。



    理论上，本轮房产调控政策不会引致房租上涨，或者说房租上涨的原因不在于房产调控的依据是：以北京市为例，房产市场供给不变（“商品住房用地计划供应量不低于前两年年均实际供应量”http://cn.reuters.com/article/chinaNews/idCNCHINA-3814120110216），房产调控如果严格执行虽然会有效排除住房投资需求进而减少租房市场供给量，但这部分（外地人）住房投资需求的减少必将转化为北京常住人群住房消费需求的增加，进而等额租房市场需求的减少，因此完全抵消租房市场供给减少对房租价格的影响。换言之，房产调控后改变的只是住房的经济属性：原来是外地人购买投资住房而后转租给你，现在是你购买住房消费，不必再租住。

    至于说来京工作纳税不足5年人群却具备购房能力购买需求被抑制进而增加租房市场需求不错，但其购买需求被减少的同时，亦当看到房屋供给不变条件下，这也意味着这部分房屋被其他人群所购买进而等量减少租房市场需求。

    总而言之，租房市场供求变化需要联系房产交易市场供求变化统一来看。住房消费人群不变和房屋供给不变条件下，房屋需求无论是消费还是投资需求（理性投资者不会闲置住房不对外出租以赚取增值之外的第二收益，而此轮楼市调控很大程度上抑制的是投资性需求，如投资后闲置，则调控反而意味着租房市场需求的净减少），都意味着所有的房屋被这批住房消费人群所消费。投资需求减少则意味着直接购买消费需求的增加，一部分人群购房需求被抑制，则意味着另一部分人群购房需求的满足。