关于房地产市场的看法 目前房子是国人热谈的一个话题，随着房价的连续几年的上涨，大家已经达成共识房价难跌，还会涨，于是资金流向了房地产。下面是对这个市场的一点看法。一：房地产价格的变化 从国家统计部门的资料看，以下记录对各年涨幅的记录和预测（2011年为预测） 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 1.1% 3.7% 4.8% 9.7% 7.6% 5.5% 7.6% 6.5% 1.5% 9.99% 10% 如果从2001年开始算，到2011年房价的上涨幅度是92.38%，到2010年底是74.89%， 从身边的感受看，2003年到现在好多的房价都翻了一倍或者一倍多。可以说中国的房地产市场经历了长达10年的牛市，年复利增长7.2%，股市的年复利是9%，这十年工人的工资也上涨了一倍。这样的增长幅度是可以接受的。二：市场的需求 1 **几次打压楼市，使得市场信心大减，相关个股大跌，但是房价没有下跌，还在上涨，说明市场的刚性需求是旺盛的。 2 通货膨胀正在发生，2010年官方公布的通胀率是3.3%，但是生活中我们感受到物价上涨很厉害，有10%-20%，在通胀预期的影响下，人们的投资项目很有限，股市不好，只有把钱放在房地产上。 3 人们的收入正在增长，听说最近部队的薪水又涨了，涨幅在20%-30%等等，**在利用自己的权利，向一些人在发钱，钱在流向这些人手中，他们又去花钱推高了房价。三：市场的供给 1 从土地的角度看，2010年土的的购置面积4.1亿平方米，同比增长28.40%，购置费用是9992亿，同比增长65.90%，均价上涨了94%，土地价格大涨房价能跌吗？ 2 从成本的角度看，现在商品的价格都在上涨，水泥，钢铁，工人工资，生活费用等等，房子的造价越来越高啦，房价能够下跌吗？ 3 2009年的新开工面积11.54平方米，同比增长12.5%，2010年的销售面积是10.43亿平方米，同比增长10.10%，2010年的新开工面积是16.38平方米，同比增长40.70%。未来的房子供给会增加。房价过快上涨可能得到缓解，减少政策的风险。四：如何看待这个市场 1**出台的政策，从其目的来看，并不是让房价下跌，而是不要过快上涨，使得需求缓慢的释放，实现可持续发展。 2 **出台政策，限制房地产商贷款开发地产，房地产业2010年国内贷款增长10.30%，自筹资金48.80%，这样小的地产商很难生存下去，大的地产商会越来越大，保利地产2010年的销售358亿，市场的占有率是1.35%，还有很大的上涨空间。 3 现在房子的需求旺盛，房地产公司很挣钱，我们应该关注相关的上市公司。 文武投资咨询 2011.3.8