居住和投资是两个市场

FT中文网专栏作家薛兆丰

2006年8月22日 星期二

银 河证券高级经济学家左小蕾撰文，认为有些人买房是为了居住，有些人则是为投资。若政府在批地的环节，区分这两个市场，让部分土地专门用来盖居住用房，另一部分则专门用来盖投资用房，那就能把前者的房价压下来。 左博士说：“应该努力把实际需求的市场和投资性的市场……两个市场划分开来”，否则“投资性房地产可能出现空置，而实际居住住宅供给不足，市场配置资源的功能失灵了，政府的干预变得十分必要。”* 左博士进而建议：“一块地在一定要做中低档的房子的条件下，房价被锁定，然后这块土地再竞标，地价也不会天价上涨了，最终的房价也不会因地价成本而高不可攀，才会建造出一般收入者才有能力买得起或租得起的房屋，房地产调控才真正能够达到调控的目标。”*

按左博士建议，以为让政府随便辟出一块不涉及“实际需求为目标的土地”*，就能把为了炒作而炒作的投资者哄到一边玩去，从而让居住用地便宜下来，这想法彻底误解了投资的诱因。动物园的猩猩因为发情而抓狂，游客建议管理员给猩猩两条香蕉，以便让它安静下来，管理员还懂得反问游客：“如果是你，你会吗？”

炒楼者最热衷炒的，并不是荒郊野地，而是枢纽闹市的楼房。为什么？正是因为枢纽闹市的居住需求最旺。有居住需求，投资才会跟进。炒家是有把握地预测到强劲的居住需求，才掏出真金白银来投资楼盘的。他们的预测当然可能出错，但不能说他们没有预测，更不能假定他们只是一群为了炒作而炒作的傻瓜。随便辟块烂地，你会去炒吗？

其次，有人观察到，越是大的房子，越是贵的房子，空置的时间就越长。这本来很正常，越是价值高的商品，买卖双方搜寻的时间就越长，这是1986年诺奖得主施蒂格勒（G. Stigler）的贡献之一。可这却被一些学者解释为人们买卖大房子就是为了炒作，而不是为了居住。

很荒唐。如果只是为了炒作而炒作，就根本不需要真实的房子。为了炒作而炒作是罕见的，传销是一例，那是诱骗的一种。传销就是可以随便选无关痛痒的商品来作媒质的。但房地产业不是传销。要诱骗用不着操心去盖真房；用于诱骗的媒质，其定价也不会象房地产价格那样多元化和日夜涨落。

再有，以为房地产商盖大房子，就可以增加利润的看法，也是经济学不及格。大与小，是相对而言的。现在开发商盖120平米左右的单位能盈利，是因为买房者需要如此，而不是仅仅因为它大。要是“只要大就能赚”，那中国的开发商为什么不盖超过美国居住标准的房子？一个经济学者，要是到了主张政府管制房子该盖多大的地步，就实在太自负、太瞧不起买家的智慧了。

谁是自住者、谁是投机者？自住用房该建多大、投资用房该建多大？哪块地该用于满足“实际需求”、哪块地该用于满足“投资需求”？……面对这些问题，经济学是让受教育者诚实而自信地回答“我不知道”，而不是让人自欺欺人地回答“我知道”。

我的看法：房地产的居住需求和投资需求，两者形影相随，是一枚硬币的两面。中国人的居住条件才刚开始改善，房地产的居住需求是强大的，伴随的投资活动也必定是活跃的。市场需求连成一片，300平米房子不够，200平米房子价格跌不下来；150平米房子不够，90平米房子价格也跌不下来。捣鼓调控细则，始终满足不了真实需求，也打压不了投资活动。

注释：

* “地产调控不必干预投资性需求”，左小蕾，《新浪房产》，见于新浪网：http://bj.house.sina.com.cn/news/2006-08-15/1155142816.html