新“国八条”及“京十五条”

2011-03-20

一、新政背景
1.目前通胀压力未减，本次政策出台旨在进一步逼退楼市热钱。
统计数据显示，2010全年CPI涨幅大约为3.3%，突破年初设定的3%的目标，而11年初通胀压力继续保持高位，1月CPI同比上涨4.9%。
价格持续上涨，而利率实际为负。以10年为例， CPI同比上涨3.3%，超过一年期定期存款利率（2.5%），一年期存款的实际利率为-0.8％，1万元存银行一年“损失”80元。高通胀率、低利率的经济环境，加之国内投资渠道相对较少，房地产依然是保值增值的理想产品。
“国八条”的出台，使当前国内楼市正面临力度空前的调控高压。根据国家统计局公布的房地产运行数据，2010年全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%；商品房销售额5.25万亿元，同比增长18.3%。据此测算，如果楼市调控将抑制10%左右的需求，在房价不变的情况下，那么相应挤出的楼市销售资金将达5000亿元左右。

2.**对目前房价并不满意，要使房价回到合理水平。
2010年是历次调控中政策出台密集程度和打击力度都比较严厉的一年，但是政策调控的效果却不近人意。数据显示，10年12月70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%,较11月7.7%的涨幅继续放缓；环比则上涨0.3%,持平于11月。虽然全国70个大中城市房价的涨幅有所放缓,但明显回暖的销售却昭示中国抑制房市需求与抑制通胀同样艰难。

3.北京作为调控的重点城市，率先落实“国八条”具有积极示范作用。
北京的调控一直紧随国家调控步伐，从去年4月中央发布“国十条”，表明抑制房价过快上涨过快的决心开始，北京始终秉持中央精神，积极落实调控措施。
今年1月26日，中央出台“国八条”，北京又一次走在其他城市的前列，于2月16日，公布“ 国八条”配套政策。加上春节前出台细则的青岛、上海，以及春节后出台政策的成都、南宁、南京等城市，截止2月20日，已经有14个城市出台了“国八条”的配套细则。
而此次“京十五条”的基调较严厉，基本超过“新国八条”，在限购和存量二套房贷款利率的可调节性方面的规定更是能够对市场起到直接的震慑力。北京作为节后先期出台“国八条”配套政策的城市，对全国其他城市的后续调控具有广泛的示范效应，会对其他地方调控起到引导作用。
二、新政解读

1.政策并未有大的变化，新八条（2011年）是老十条（2010年）的具体实施，而“京十五条”则是对新八条的进一步强化。
2011年1月26日，中央出台“国八条”。纵观“国八条”的各项内容，其实是去年4月出台的“国十条”的升级版。新八条不仅在行政手段方面继续升级，问责制更加明确，限购范围也随之扩大，而且在经济手段方面也全面升级，差别化信贷和税收层层收紧。
“京十五条”则是“国八条”的首都版本，在继承和落实新八条的基础上，进一步深化了新八条的内容，特别在限购政策方面，尤为严厉，要求在北京没有住房的外地人，如果要购买住房，必须提供在京连续5年(含)以上的纳税证明或社保证明。

2.**由第一步预期控制；进入到第二步具体操作控制；若达不到预期，**将实施第三步——直接干预。
在房价上涨势头已经得到“初步遏制”的背景之下，依然要“巩固和扩大”调控成果，即意味着房价对于楼市调控来说并不理想，而**的调控基调也已经转向“使房价回到合理水平”。新一轮调控措施的出台，昭示**对房价进一步上涨的容忍度低，而**的调控已经开始越来越主动，由开始的控制预期，转向直接的干预，更加坚定和明确调控房价的决心。

3.为创造二元市场提供时间和空间；
此前我国保障房供应滞后，造成大部分人都通过购买商品房解决住房问题，加之供需结构不合理，加剧房价攀升。现在**通过政策抑制需求，同时加大保障房建设，利用时间换取保障房供应的空间，力促未来供需趋于平衡，价格稳定在一定水平。
三、市场预判

1.市场总体趋势变化

1)短期（3个月）：由于**调控房价的决心，市场将进入全面性观望，需求量将迅速下降，房价也会小幅回调。
成交量方面，由于限购政策升级后的落地实施，置业者的观望情绪进一步扩散，成交量将大幅下滑。预计一线城市的成交量的下挫幅度至少在40%以上，而二线城市由于政策的弹性成分，下跌将会比较温和，可能在10%左右。

2)中期（半年——一年）：需求结构被调整，成交放量，**将加快实施保障房建设及供应，预计全年成交量将与10年持平或偏低。
2011年调控将由政策干预转向市场调节，用市场（供应结构）影响市场（成交结构），形成完整的“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的住房供应体系。
受新一波政策的影响，二次置业及改善型需求被限制，置业者需求将会发生改变，需求结构有望进一步调整；而需求在受抑制一段时间后，由于政策松动，或许是价格触底信号显现，都可能诱发需求的集中释放。预计，成交量可能与10年持平或略微偏低，其中保障房方面，未来会有大量入市，供应量会水涨船高。

3)长期（一年后）：若保障房供应不到位，**建立二元市场仍未实现，市场将回归快速增长（到时会有更为严厉的政策出台）。
基于楼市的发展趋势，二元市场建立是大势所趋。但是，无论出于可能的政策因素还是供需因素，中长期来看，市场在低位盘整后，政策和机制执行不到位的话，市场可能会快速反弹。
但是，在2011年“ 加快推进经济结构战略性调整，稳定价格总水平” 的大背景下，11年初**火速出台第三轮调控，昭示**的调控决心空前坚决，一旦二元机制不能及时建立，楼市出现再次反弹的情况，**仍会再出重拳。

2.市场内部趋势变化

1)由于二次置业及改善型需求被限制，置业者需求将会发生改变。
n根据伟业一手代理的情况来看，新政后置业者需求开始出现一些变化。首先，首次与改善需求出现合并，置业者选择的户型有变大趋势，其中1居室可能升级为紧凑型2居，而刚需型的2居室可能升级为舒适型的3居，而在同居室量级上可能选择更为舒适型的面积；
n另外，自住与投资、保值需求合并，其中在轻轨沿线和城市核心的大户型将受到置业者的更多关注；

2)支撑市场的刚需受政策影响不会太大；高端项目则会出现分化，整体变化则不太明显；
本次新政从信贷源头上拧紧了“龙头”，但对购买首套房而言，自去年二次调控（去年9月）执行首付3成以来，目前银行已经普遍要求首付3成，表明市场对此政策已完全消化，因此对刚需客户来说，实际并无影响。
而市场上的高端项目，则会出现分化现象，其中单价4-6万元的部分项目受政策波及严重，而6万元以上的项目抗跌性更好，虽然高端项目也受政策波及，但是与普通住宅相比，高端项目的整体价格和成交量的波动不会很明显。                                                                        
3.各类城市趋势变化
1)一、二线城市房价涨幅将有所回落。
由于**明确要控制房价的涨幅，在限购范围之内的一、二线城市的价格都要遭遇**调控挑战，预计一、二线城市的房价的涨幅将适当收缩，可能基本与10年持平或高出10%。

2)三四线城市（京郊周边）是方向、是机会，低密度产品将是投资热点。
n三四线城市未受限制，市场较为灵活。
“ 国八条”提出的“直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市”基本上涵盖了国内所有的一线和二线城市，一二线城市的调控压力不言而喻，而政策对三四线城市的楼市影响有限，因此，对于三四线城市来说是机会。
n北京周边三四线城市的低密度产品，不受限制将是新的投资热点。
低密度产品，一直是受投资者青睐的热点。目前，**重点打击一、二线城市，使得一、二线城市的投资者观望情绪严重；收紧的政策、需要释放的需求，三、四线城市就是最好的承接区域。