为什么房价会远远超过购房者的承受能力？                                               ——  题记


市场经济是疯狂的，有时候她会好得近乎疯狂，有时候她会邪恶得令人毛骨悚然。房地产行业自从市场化后，曾经她表现得温柔乖顺，但现在她的疯狂可以令每一个中国老百姓汗颜。
房地产市场是怎么疯狂起来的？又有什么力量能制止她的疯狂？疯狂的市场会有寿终正寝的一天吗？

一、高房价时代的资金“食物链”

购房者是房地产成本的最终承受者。

央行提高基准利率，实行紧缩性货币政策，都会提高商业银行的资金成本。据央行和银监会的统计数据显示，中国房地产企业的资金有70%来自于银行贷款。房地产企业的资本充足率并不高。
来自资金的高成本，加上高地价、高建材价格和高工资，构成了现今房地产的高成本时代。而购房者成为这一切高成本的最终买单者。

高成本的形成是必然的。因为房屋越建越多，土地和资源都是有限的。降低房地产业的成本是不现实的，因为自然资源的有限性，以及货币发行对通货膨胀的压力与日俱增。
最终，买房者负担了高成本。而买房者的负担能力源自于从银行接到贷款，再用一生的时间为这次消费买单。

银行在这个“食物链”中扮演最高等级的角色，它是吃空两方的“庄家”。地方ZF的角色姑且不去讨论，因为在市场经济中，地方ZF从来不是玩家中的高手。

二、高房价的原因

1、高房价的根源是商品房的刚性需求被爆炒。

2、全国居民对房地产的刚性需求其实并没有传说中的那么大。前面说过，房地产的高成本是生产规律的必然结果。在商品房的高成本时代，中国能够买得起房的中产阶级并不多。这也反映了中国商品房的有效供给缺口非常大。

3、那么，中国的房价为什么会远远超过购房者的承受能力？
一方面是由于炒作。投机资金的炒高房价，引导公众产生非理性预期，认为房价一定会疯涨，房屋一定会越来越难买到。公众对商品房的心理价位就不断升高。因此出现，离谱的房地产价格也会引起购房者的疯狂抢购。

另一方面则是有效供给不足。购房需求是刚性的，很多消费者其实并不想买价位疯狂的大房子。但小户型、低价房的供应总是远远赶不上中高端商品房的数量。这是房地产市场的一种产品垄断。

其中，要特别提到银行在这场疯狂的戏码中所扮演的角色——又做**又立牌坊。一边，它高呼资金贷出是正常的商业行为，并矫情地强调资金的安全性和高成本压力；另一边，它却无视贷款结构的不合理，贪婪地为房地产市场上的疯狂行为注入“鸡血”。是银行保障了房地产市场的疯狂囤地，是银行保障了投机者疯狂购房囤积，是银行激励了消费者的不理性消费行为。

三、治理高房价的思路

其实对策从来不是我们这些普通人能说的，因为对策的制定难，执行更难。但身为疯狂房价时代的受害者，我们还是可以有说的权利，有期待被市场尊重，被市场当人看的权利。

1、治理高房价，首先就要从银行治起，这是治投机者的根源。
一方面要提高银行获得资金的难度，限了商业银行的“奶”。另一方面要开始限制对购房者获得贷款的难度，这是控制非理想消费需求的一种方式。

想购房者看到这里可能会很愤懑，因为这使购房更难了。但是，你放心，ZF不会限制你买小户型和低价房的。下面我会说到增加低价位房产的有效供给。

这一政策的重点在于严厉打击银行不理性的房贷行为，可以通过严格检查贷款结构，严格贷款程序审批规定等。行政控制方面的事，咱国家其实是很在行的。

这一政策要提防的负面影响，是不少资金链紧张的房地产企业有可能出现资金断裂，引起银行信用危机。但这个风险对咱国家的行政控制力来说也不难。计划生育都做得到，管理商业银行的坏账水平一定能想到办法的。

2、整顿房地产企业。将资质低、财务杠杆不合理的企业做为行业整顿对象，并清理出有财务危机的企业，和投机型企业。

目的是为了解决目前房地产企业的混乱状况，并降低商业银行发生信贷危机的风险。通过住建部、房地产行业协会等有关方面的严格操作，是可以实现房地产价格“软着陆”的。

3、出台有力措施打击哄抬房价的投机资本。包括实现“一房一户”政策，开征物业税、物业空置费等行为，打击囤房行为。并对大规模购进商品房的消费行为进行严格跟踪和审查。

4、增加有效供给。这一点是非常重要的。前面3点措施就像是对一个高烧病人的“退烧药”，而增加有效供给则是提高“病人”体质的“养护方法”。要想增强房地产市场的“体质”，实现房地产企业的持续健康发展，必须建立商品房有效供给的长效机制，扭转居民的消费习惯，使商品房回归到理性的“稀缺”状态。