中国物流园区的发展速度较快，但也呈现出发展模式定位不合理、建设规模过大且数量过多、规划不准确等问题。这也是造成我国目前物流园区大约60%闲置的重要原因之一。因此，本文通过中外物流园区发展模式中的建设模式和管理模式进行对比研究，探讨出适合中国国情的物流园区建设模式和管理模式，促进我国物流园区的发展。

我国有着货运服务、生产服务、商贸服务和综合服务等各种类型的物流园区，这些物流园区为推进区域经济协调可持续发展有着重要的促进作用。而对于物流园区发展而言，物流园区发展模式的选择是非常重要的。总体而言，我国物流园区在发展模式上主要有物流经济开发区模式；主体企业引导模式；工业地产商模式；综合运作模式。

日德物流园区发展模式分析

日本是最早提出和发展物流园区(又称物流团地)的国家。日本第一个物流园区出现在东京。从1965年到2009年，日本在22个城市，已建立20多个大规模的物流园区，平均占地面积有74公顷。德国联邦ZF80年代规划在全国范围内建造40个物流园区。现已有33个物流园区建成并已投入使用，其中较著名的有不莱梅物流园区和纽伦堡物流园区。

1965年，物流园区最早出现在日本东京，人们称之为物流基地或物流团地。建设物流园区的基本做法是：ZF率先制定市政规划，考虑到交通、环境、土地等因素，确定合理的物流园区选址，把位于城市边缘的交通通达性较好的地区作为以后发展物流园区的主要选择地。ZF出台一系列的有关建设物流园区的土地政策和优惠政策，把物流园区的建造用地以较低的价格，出售给行业协会或物流开发商，让他们在其会员中进行融资，来建设物流园区，如果资金不足，ZF提供给他们一些优惠的税收政策，如长期低息贷款等。为了创造良好的投资环境，ZF在物流园区中加快建设园区的基础设施设备及交通配套建设，促使该地区经济增长，物流开发商可以享受到由于地价及房价的增值而带来的回报。

德国“货运村”模式(Freight Village)。在规划建设物流园区方面，与日本还是有一些差别的。建设物流园区的基本做法是：联邦ZF作整体规划。联邦ZF在全面考虑交通干线、交通枢纽的基础上，调查经济布局与物流发展状况，然后进行物流园区的选址和合理布局。州ZF、市ZF辅助建设。为了让各州建立的物流园区更加合理统一化，德国交通主管部门提供资助或贷款担保给符合规划要求的物流园区。企业化的经营管理。园区管理企业在园区投资者的委托下，主要负责园区的生产购买、基础配套设施的建设和园区建成后的地产出售、租赁、物业管理与信息服务等。进驻园区的企业自主经营。这些企业按有关规定，缴纳税款。根据自身的经营需求与物流发展需求，来建设与之相适应的仓库、堆场、中转站和相关的配套辅助设施设备等。

公私合营(PPP)模式。德国和其他欧洲国家的物流园区正在发展公私合营(PPP)模式。公共部门负责提供基础设施(土地、媒介、公路和铁路等)，私营企业致力于地上设施的投资和运营(如仓库、服务站)。园区管委会为非盈利性的组织，不干涉入驻企业的决策，是园区企业为加强交流合作的中介，并作为企业代表与ZF对话，影响ZF政策导向。管委会对于园区内的企业进行统一的包装和市场营销，入驻企业以每年的年费进行支持。

中日德物流园区发展模式对比

日本和德国的物流园区运作高效，得益于ZF的全国规划。比如日本ZF把全日本的大型物流基地建设的总体规划交给了通产省、运输省等5省主务大臣，由他们制定全日本共同的基本事项，决定建设流通基地的城市。充分发挥了ZF的统筹规划及宏观调控的作用，为物流园区的发展提供良好的政策支持。有利于实现以市场为主导的企业化经营，从而实现物流园区的市场化运作。有利于园区内物流企业发展的优势资源整合，通过企业间的强强联合和优劣势互补，使园区内物流业务在时间、空间上达到最佳状态。

我国ZF规划推动建设的物流园区比例占到了85%。其中，通过省级ZF审批的占32%，地市级ZF审批的占59%，区县级ZF审批的占9%。尤其地市、区县一级ZF审批建设的园区数量占比很高，超过了六成。由于我国不同地区有着不同的发展情况，因而在物流园区的建设模式的选择上也有着较大的差异，主要建设模式有以下几种：ZF统一规划，工业地产商为主导；ZF指导规划下，企业自行投建和管理；经济开发区模式；物流企业自主开发。

物流园区的管理模式是物流园区要实现发展目标所采取的决策、组织和管理形式。而且是受园区建设目标、投资主体、ZF与行业协会的作用以及园区功能这几个因素影响的。

日本物流园区的管理是采用由园区企业组成联合会或组织进行管理，相当于业务委员制，由园区开发建设的物流企业组成业主委员会，进行决策制定及经营管理等。如日本东京的和平岛、葛西、板桥和足立四大流通基地采用的就是这种管理模式。

德国物流园区主要是由公益组织和有限公司这两种方式来进行管理，但后者为主要形式。由物流园区的管理公司来负责主持或组织进行各项工作的，以及协调ZF、企业、客户他们之间的利益关系，并给地方上带来经济效益。

我国物流园区的管理模式主要包括4种类型，即管理委员会制、经营管理公司制、协会制和房东制。

管理委员会制。ZF模仿经济开发区的管理模式，组织建立管理委员会管理物流园区，实行规划与招商引资，提供企业注册登记、工商税务、商业服务和土地的使用等配套服务，并由专业公司负责物业管理。它适合规模较大的物流园区，如北京空港物流基地、宁波保税物流园区。

经营管理公司制。由开发商建立专门的公司管理物流园区，不仅管理园区的开发建设，还为进驻企业提供各种配套服务，它重视经营与服务。如上海外高桥物流园区、浙江传化物流基地、锦州渤海物流园区、北京通州物流基地。

协会制。由物流行业协会负责整个园区的经营管理，组织与协调园区企业开展物流服务。如青岛物流园区。但这种模式在我国并不多见，主要因为我国物流协会定位与体制并不健全。

房东制，也称物业管理公司制。投资商完成物流园区的投资建设后，把土地、仓库、办公楼、信息平台等设施出租给物流公司，投资商自己成为“房东”，并成立物业管理部门或公司，取得租金等收入，它较少参与园区的经营管理，主要是物业管理。

结论

物流园区要分期进行开发。如德国的纽伦堡物流园区，就是对其进行分期开发的，园区占地3.37平方公里，一期是开发2.17平方公里，二期是开发1.2平方公里。这样的分期开发方式缓解了资金的压力，可借鉴德国采用分期开发的方式，先开发一部分基础功能的物流园区，经过一段时间的盈利和资金的累积，再开发园区内一些辅助功能方面的建设。

当然负责开发的企业也可自行进行规划开发，ZF在这个过程中可以提供企业一些贷款税收方面的优惠，有利于企业对园区的开发建设。

物流园区采用企业化经营管理。如德国的不莱梅物流园区就是由其经济促进公司来管理的，整合市场资源的合理配置。我国的物流园区要在市场的引导下，提供市场需求的物流服务，从而使园区内的企业扩大其经营规模、业务范围。在市场引导的基础上，企业根据自身的发展需求和经营特点来进行经营管理。

整合企业的优势资源。物流园区内的各个企业不是单独不联系的，而是一个统一的整体。如日本物流园区中各个物流企业、货代企业等相关企业它们的利益都是相连的，企业之间是共同促进的。