中国房价奇高，从一个城市“收入/房价”及“房价/房租”两组对比中可以发现。一方面，城市人均收入很难支付起现有房价；另一方面，即便购房后拿来出租，也得不偿失。这背后有多方面原因，笔者借助本篇文章做简要分析：

1.中国吏治结构。

中国采取的是中央高度集权的吏治结构。相应地，在财政收入（主要为税收收入）与分配决策上，中央占绝对多数，地方仅占少数。地方政府不论是单纯求政绩，抑或是实事求是想为地方百姓谋福利，都会想方设法扩大地方政府融资。在为吸引外商投资的鏖战中，多数地方政府都使出浑身解数，但无奈有时效果甚微，于是只好求助于卖地融资谋发展——短平快、无本万利。把土地卖出去可以直接改变城市面貌，更能拉动城市内需与就业，融资所得可用于改善城市治理——何乐而不为？由于土地资源的不可再生性，站在这个角度来看，地价越高，地方政府越为得利，如果地价降低，则会从很大程度上切断地方政府的奶水，在当前中国强势政府环境下，这近乎是不太可能。

中国特殊的政体结构，相对别国创造了更多的就业岗位，如纯粹而专职的党团系统、人代会系统、政协系统——这些是按照公务员标准计发薪资的，而且其普遍高过全国中等生活水平的福利待遇更是让人眼花缭乱——从公务员考试热过高考、成为真正的千军万马过独木桥现象可知一二（新闻常报道国家机关一个岗位竞聘人数超过千人）。这些成本都是要摊薄到全国人民的税负成本上的。而很多发达国家和地区的政党及议会成员，均不在国家财政中领取薪资，只有组建出政府后方才有领取纳税人薪资的权利。中国国家巨大，官僚体制更是巨大、臃肿及低效，这必然使得中国民众需要支付的公共产品成本价格不菲。高昂的税费正在WTO的外部作用下被迫削减，但政治体制改革进程的缓慢使得原有税费已经越来越难以维持现有的吏治开支（这是政府在教育、医疗等其他方面力不从心的重要原因，因而只好由社会成员自行承担），于是必须创造新型收入增长点来拓宽收入渠道。站在这个角度来看，卖地发展房地产是一个很不错的选择——即便你因聪明而能够偷、逃、漏掉各项税款，但在承担地租方面，你别无选择——人类活动会建筑的需求，就有如对空气和水的需求一般，这使得国家在“人口红利”中分的一杯羹变得可能。凡是承担高房价的人或利益相关者，均不可避免地要向政府支付各类税费，有报道说现有房价中有大约55%左右的成本是直接转手交给政府的，可见一斑。

  远在中国西汉初年，政府轻徭薄役，“小政府”小到很多百姓不知道政府的存在，民众稀少的管制与自发的发展，引发国家大治。假如邓小平先生是中国当代的经济改革之父，那么现在或未来的中国将最需要一名政治体制改革之父，能够将中国政治体制改革着实推进，使得许多不该由民众承担成本的臃肿官僚体制得到削减，或至少不应再让民众为不该承担成本的各项低效的公共产品机构再行开支。这将能从根本上减轻中国整体的税费负担，降低政府与民争利的房价水平。

2.中国地域不均衡发展的政策倾斜与城乡二元制。

“让一部分地区和一部分人先富起来”，在当时的中国是为发挥能人的榜样作用，激发全国人内在的激情与斗志，这条政策百姓都非常拥护。但现如今，这条政策业已持续了30年，前期的投入逐步变为了一种思维定势与内在循环：选拔权力干部多来自发达地区，他们在制定政策时会多多少少“乡愿”一下，将更多优惠政策投放到这些城市或地区，使得他们做得更好。从北京奥运会开始，上海即将举办世博会，紧接着就是香港东亚会、广州亚运会，以及深圳大运会。随着这些会的逐步召开，全国公共财政中的许多资金，将被用于改造这些城市的基础设施，使得它们能够更好地去承办这些全球瞩目的会议。随着这些会的结束，这些城市的基础设施将会得到进一步的改进，换句话说，用全国人民的钱让这些城市更加适宜生活和居住。除此之外，中央将211高校资源或高考优惠权利、最高端的医疗资源、博物馆、艺术馆等文化资源也投入到了部分城市，使得这些城市更加具有吸引力与竞争力。中国经济体制改革超过30年，但城乡二元制体制总是没有得到根本动摇。户口——这一具有中国特色的制度性限制，正在让持有城市与农村户口变为享有不同福利待遇的通行证。为彻底扭转这类不公平待遇，许多新晋贵族开始寻找摆脱桎楛的方法，那就是通过购房入户政策实现合法移民——享用本由自己纳税、先前却没有享用到的城市福利。

在这样的大背景下，中国范围内的理性百姓，都会选择背井离乡，迁往沿海。在过去的30年间，中国各个阶层和地域的民众，上演了一幕全球历史都会记载的壮丽场景：从农民工到社会精英，从幼儿到长者，都陆陆续续迁移到了发达地区。有的从农村迁到县城，有的从城乡迁到省会，更多的是从内地迁往沿海、从中西部迁往东南方。人口大迁徙的力度远超过先前客家人从中原迁至两广、八闽，更是超过美国建国后从全球迁往美国的人口总数。迁徙带来的是外来人口对建筑的需要问题，这是国家城市化进程中是必经过程。然而有限的土地正在承载近乎无限的热心，房地产终于成为万众瞩目、却又被深度诟病的一类人。客观而言，一个城市只能融得下有限的人口，这就好比一间10平米的房子里面最多不能住下100个人是一个道理。当各类需求摆在城市建筑者面前时，他们不得不考虑出价最高者的利益——通常而言，这类人掌握着城市的资源，更有定居于一地的能力。当有限的城市土地不得不建造起各类建筑时，大户型、豪宅等便义无反顾地侵占了中小户型人的梦想、有房人侵占了准购房人的梦想。说到底，这是社会阶层随经济改革不断分化的必然结果。事实上，现有的城市中，陆续出现着新移民与原住户的激烈竞争。随原有计划经济体制破产的城市原居民，正不得不随拆迁被迫迁至远郊，随中国资本化改革与对外开放受益的新移民正不断占领城市中央。有限的城市商品房在优异配套的地段被建造出来后，只能优先满足能够承担高房价的人。作为数量众多的收入偏低的新移民或城市原有居民而言，房价高就变得理所当然。

中国政府曾经意识到问题的严重性，并先后推行过西部大开发、中部崛起、振兴东北老工业基地等措施，但似乎已经慢慢变为微乎其微作秀的口号了。原因很简单，实权政策的制定者来自沿海，他们的决策只能立足当下、着眼未来，这是几个人难以扭转的现况。如果真正想要稍微扭转一下原有经济不合理的政策，就要依托产业经济学理论，找到最适合一地地域发展的相对竞争优势，并对该类企业或投资实行极具诱惑力的配套措施——有时甚至应不惜将沿海城市的部分职能迁至内地。对于文化、体育、卫生、高校等稀缺公共产品资源，不宜再仅投放在个别城市，而是放在一些具有放射性作用的内地城市，以切实吸引更多人把目光转向内地。不过这些谈何容易。

3.完全垄断的土地政策。

中国现代史的每一次土改，都伴随有生产力的大幅解放。最后的土改使得土地所有权归属国家所有，使用权可酌情分配与集体或个人。这在经济学上是一种彻彻底底的完全垄断（建议读者以后学习经济学学到完全垄断时可用这一案例进行分析）。完全垄断中的供给方拥有资源的绝对定价权，需求方只能选择接受或不接受这一售价，此外别无选择，因为市场上没有任何替代品存在。完全垄断者会想方设法打击或排斥新进竞争者，最典型的表现是国家会千方百计限制小产权房的滋生。在中国，土地使用权的累积被标为商品进行出售，但由于种种限制，土地之间的使用权年限不一致，这导致房地产市场价格变得多少有些混乱。举例而言，一家国资背景的企业，拥有一块城市稀缺用地，似乎是永久使用权，它可以劈出来一块住宅用地卖70年使用权，也可以再拿出来一块商业用地卖40年使用权，同样可以在使用了20多年后再劈出来几块卖出。人固然有生理年龄，自认为能买得起房的时候是活不过70年的，因而不太在意房产的价格，但这在某种程度上扰乱了房地产市场价格。由于土地续期政策并不太明朗，因而假如一块剩下1年产权的小区周边新建一个具有70年产权的新楼盘，新盘定价应该是未来70年收益的折现值，但缺乏理财知识的民众十分相信政府的英明，还会支付并不太低于新楼盘价格的价格去购买那仅剩1年产权的小区房——这类房子的定价将是非常不理性的奇高。目前中国有太多房价的产权在不断缩水、其价格却在不断升高。在财务学上来看，这种奇高无比的房价，是无法用“理性”来衡量的。

国外什么情况？私有产权神圣不可侵犯。土地的私有化使得其产权年限近乎无限，房产的价值在很大程度上仅限于其使用年限价值。当一座古堡的维修费用远高过其看起来的价值时，它会被主人毅然抛弃。这种资产定价机制是相对理性的。除此之外，由于产权私有，诸多拥有产权的土地主人，可以参与市场中的土地出售。这使得完全垄断市场变为一种垄断竞争。在这一市场中，一旦土地价格升高，土地供给方将会在合理的价位上加推市场供给，从而平抑市场需求。这种地价螺旋往复的过程是随买卖双方的理性去构建的，买房者面对的将不是赌政府会不会为维持高地价而不再卖地，而是不得不同时关注其他卖家的动态。卖家不会一味为找到最高价时出售土地，而是在合理高价就出手，以回避地价过高的风险——这在很大程度上将能平抑楼价。

中国土地的完全垄断，是历史遗留问题，解决起来十分棘手。这是中国经济体制改革进程中尚未触及的一块大礁石。这一问题不解决，只能积累更多的问题和矛盾。但如果解决，将会伴随中国政治大动荡——如同我党当年发家过程中的几次土改。因而笔者暂保留对该问题的更为深入的看法。