房价的波动和供需关系近日来，ZF领导人在不同场合表示了对房价调控的决心，这一表态是对ZF数年来调控房价政策的坚持和延续。特别是在年关将至以及本届ZF任期将满的背景下，房价的调控能否交出一份满意的答卷对本届ZF的评价有重要意义。一年来，房价调控的效果究竟如何，以国内市场化程度最高的上海市为例，从互联网上得到的数据显示，一年来上海市房价均价走势稳中有升（如下图）。显著的是在ZF高调调控的行为下，本年10月房价比9月下跌了不到2%，而在过去1年中，上海房价波动最大的月份出现在2011年的1月-2月，跌幅达4.9%，则主要是受试点征收房产税的影响。                               图1 ：上海房价走势图（资料来源：搜房网）从上海的房价在过去一年的走势可以看出，一年来上海房价均价在2.9-3万元上下波动，波动则主要受阶段性政策的影响。而总体上来看可以说ZF在过去一年的宏观调控行为对上海房价影响甚微。从ZF层面上对房价的调控有利有弊。一方面，ZF可以发挥强大的舆论导向性、强大的公权力非常容易影响市场内的交易氛围，给供需双方带来了强烈的心理暗示，有利于政策的推广；另一方面，ZF调控过于强调从宏观工具着手，强调整体效果和宏观统计数据，扭曲了市场价格的自我调节机制，不仅难以同时满足供需双方的要求，还不利于交易市场的健康发展，最典型的现象就是房地产市场的成交量不断下降导致需求者持币观望或无房可购，而供给者企业资金回收困难、经营难以为继。我们力求从经济学最基本的成本加成定价和盈亏平衡理论来解释房价的定价。供应商认为的合理价格是能在覆盖成本的同时保证一定的经济利润的价格，这一定价方法被定义为成本加成定价法，而房地产供应商的主要成本可以分为以购置土地为主的固定成本和材料消耗为主的变动成本。 图2： 房产的盈亏平衡定价企业的固定成本是不随建设和销售数量的影响而变动的固定费用。举例而言，即在已购置的大小一定的某块土地上建设1幢房子的土地购置费和建设100幢房子的土地购置费是一样的，而变动成本是随着建设和销售数量的增加而相应变动的支出，如随着楼层的增加、建筑材料的相应增加，随着销售数量的增加，应缴纳的税费相应的增加。从图2中可以看出，只有当销售的收入大于总成本的时候，房产企业才能获得盈利，且以盈亏平衡点为界，销售收入越高，盈利越多，销售越是远离低于盈亏平衡点，亏损越多。因此，房地产企业在定价时总是会使得该价格下得销售收入存在着最大的盈利空间。   图3 市场中的房产定价从房产商的角度来看，盈利越多越好。但在排除垄断的市场中，因为需求的约束作用，这种情况不会发生：需求者通过购买或不购买的决策行为使得房产商的定价趋于理性，当企业定价较高时，除非是需求能力的整体提升，否则消费者会选择不去购买，则企业盈利能力下降。这样的一个博弈过程使得房产市场达到均衡，需求和供给双方实现“双赢”。以上描述的只是理想状态下企业和市场的定价行为，而很明显当下中国的房地产企业和市场并不如此，并集中体现在消费者抱怨房价太高。那当下中国房地产市场和房地产企业定价行为哪里出了问题？房价高的原因只可能是成本太高和利润太高。由于国内建筑行业的上下游仍多为劳动密集型企业。因此，成本太高的原因应该是源于土地购置费用和财务费用等固定成本太高。这个原因一方面解释了，也是为什么ZF对规范和限制土地的出让欲遮还羞，另一方面也解释了房地产企业的资金链脆弱的主要原因。而高额利润导致的高房价存在的原因在于需求得不到满足导致的稀缺性误导了消费行为。因此，ZF调控房价不应仅仅关注与价格的指数。既然ZF觉得插手干预市场，就应该理顺市场的上下游关系。首先，规范与供给方相关的ZF行为，做好土地价值评估和出让的规范，打破地方财政吃土地的行为；其次，规范行业的项目核算标准，规范和调节企业的定价行为；第三，引导增加需求者的消费行为。关于ZF如何调控，争论较大，不细说。但总的来讲，不能仅仅关心房价指数的走向，那只是短期行为，成交低迷不意味着调控程控，而意味着这个行业正受到伤害，房地产行业的健康发展才是调控的终极目标。

BLOG:http://xudan726dan.blog.sohu.com/