随着严厉调控的持续，国内楼市的泡沫正被陆续挤出。但僵局也逐渐明显，包括 市场面上的成交低迷、需求观望以及经济面上房地产对投资、消费拉动力的减弱等。 调控不放松，僵局需破解。龙年，撬动楼市的支点在哪里？

　　“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格”

　　严厉调控之下，万科在２０１１年依然逆势增长。数据显示，去年万科共实现销 售面积１０７５．３万平方米，销售金额１２１５．４亿元，同比分别增长１９．８ ％和１２．４％。

　　万科表示，虽然市场调整不可避免会影响到企业的销售，但公司会更加坚决贯彻 “快速销售”的原则。

　　快速销售，意味着价格随行就市。事实上，在大量刚性需求和改善性需求处于观 望情形之下，只要价格能调整到位，卖房不是难事。复地集团董事长张华深有感触。 他说：“去年前１１个月，复地的销售形势还很严峻。最后一个月我们及时调整价格 ，迎来销售的‘冲刺’。”

　　２０１１年，许多热点城市成交量大幅萎缩，不少开发商“哀鸿遍野”。同时， 购房者对房价下跌预期增强。根据世联地产的调查，购房者期望降价的幅度集中在３ ０％以上。许多楼盘价格无疑还没有降到购房者的心理价位。

　　“对于投资投机性需求而言，确实是买涨不买跌；但对于普通消费性需求来说， 只要价格下来，需求就一定能上去。只要房价能有合理调整，不愁成交量低迷局面打 不破。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成说。

　　去年年底的中央经济工作会议强调，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合 理回归。记者采访发现，许多房企都在积极调整销售策略，以期激活市场。张华介绍 ，今年复地将增加普通商品住房的比重，随行就市、加快周转。

　　合理购房需求的保护 如何“口惠”而“实至”？

　　去年的三次加息，今年起正式“起效”，五年期以上房贷基准利率从６．４％升 至７．０５％。这让今年有买房计划的上海白领黄琦心情沉重：“中介帮我算了一下 ，如果申请２０年期限、５０万房贷，今年要比往年每月多还近２００元。”此外， 首付三成、排队等“贷”等问题，也让她对购买首套住房充满顾虑。

　　这般顾虑在不少首次置业、改善性置业群体中较为普遍。尤其是去年四季度，一 些银行甚至对首套房利率进行上调，更让不少刚需感觉雪上加霜。应该说，支持居民 的合理购房需求，政策层面从未改变。首套房首付比例和贷款利率提高，大多数是商 业银行利益驱动之下的“自选动作”。但从实际效果来看，不少合理购房需求难免受 到“误伤”。

　　住房城乡建设部部长姜伟新明确表示：“２０１２年将继续严格实施差别化住房 信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。” 上海等地房管部门近日也表示，在执行差别化信贷政策方面，相关部门将落实居民首 次购房的贷款利率和首付款比例。

　　值得一提的是，多个城市“普通住房标准”也将进行调整。比如上海普通住房的 标准，内环线以内将由２４５万元／套以下调整为３３０万元／套以下，内外环之间 从１４０万元／套以下调整为２００万元／套以下，外环以外从９８万元／套以下调 整为１６０万元／套以下。调整之后，将有更多购房者能享受到契税优惠。据上海房 管部门介绍，新的标准最快将于２月底实施。

　　“现在很多看房者都在等待，看银行对首付、利率等要求会不会下降，新的普通 住房标准什么时候实施等。只要政策能真正‘落地’，不少人就可能会出手买房。” 上海二手房中介“合富辉煌”业务员万正伟１月３１日告诉记者。

　　保障房：能否同时打好“民生牌”和“经济牌”

　　记者日前从国美、苏宁等家电连锁企业了解到，受楼市调控影响，２０１１年冰 箱、洗衣机、空调、彩电等销售增速均有所放缓，尤其是在部分大中城市的门店，一 些家电类产品甚至出现负增长。

　　不容忽视的是，随着调控深入、楼市步入下行通道，其关联影响也逐渐显现。在 投资层面，拉动力有所减弱；在消费层面，对家电、装饰建材等多个行业的影响也趋 于明显。在金融层面，房价下跌对银行贷款风险也需审慎衡量。

　　外部经济形势存在诸多风险，国内经济走势不明。在此情形下，保障性住房在民 生及经济方面的“双重效应”备受期待。

　　中央强调，保障性安居工程是重大民生工程和发展工程，“保障房建设是宏观调 控的重大举措，有利于扩大内需，支撑城镇化发展，促进经济平稳较快发展和物价总 水平基本稳定”，“必须按照以扩大内需为战略基点的要求，扎实有效地推进住房保 障工作，发挥好其对投资和消费的较强拉动作用，为经济增长提供重要动力。”

　　统计部门数据显示，２０１１年上海完成房地产开发投资２１７０．３１亿元， 增幅为９．６％。其中，保障房投资完成４７９亿元，比上年增长达４２．９％，占 全市住宅开发投资的比重达到３４．３％。在全市房地产开发投资９．６个百分点的 增长中，保障房拉动了７．３个百分点。此外，去年上海新增供应共有产权房、动迁 安置房等各类保障房１２４０万平方米，一些家电企业不失时机为保障房家庭推出优 惠促销措施。

　　“要使居住性需求成为房地产市场的主要力量，保障性住房就需要加快建设和供 应。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说。