２０１１年，全国超过１２０个城市出台了房价调控目标，４８个大中城市出台 了“限购令”，４０个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”；２０１１年，央行６ 次加息、上调存款准备金率；２０１１年，房产税落地实施，试点重庆、上海……
　　２０１１岁末，房地产调控政策或将在２０１２年放松的言论在坊间流传，但紧 随着温家宝总理、住建部的相继表态，以及最后中央经济工作会议的召开，确立“要 坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”的政策导向，２０１２年房地产市 场政策走向最终定调。
　　近日，著名财经评论员叶檀表示，对一些产品线单一、以豪宅为主、不肯降价换 销量、在价格上较为傲慢的企业，２０１２年会是非常难过的一年。央行货币委员会 委员李稻葵在谈到房地产市场的软着陆时也表示，其中一个目标就是“取代传统的、 单一市场化的房地产新格局，在调整的过程中逐步地确立。”
　　对于不少大型房企来说，２０１１年尝试非住宅类地产项目收获颇丰。“２０１ ２年，房地产市场与其期盼政策变化，不如另辟蹊径寻找突围之路。”这已成为了行 业专家与企业高管的共识。
　　商业地产跑赢市场
　　比起住宅市场成交量的一路下行，商业地产却为不断降温的房地产市场带来一丝 暖意。尽管此前黑石集团撤资，行业推断其看空中国商业地产未来走势，而最近港资 房企却频频闪现内地市场，被传抄底拿地，商业地产走势一时间扑朔迷离。然而不可 否认的是，早一步进入这一市场的企业，其销售业绩已经得到了商业地产的明显助推， 成效不俗。
　　龙湖地产近期公布的销售业绩报告显示，２０１１年龙湖“天街”商业综合体和 “山·海·湖”度假住宅两个全新业态在全国范围内推出，累计销售超过百亿元。富 力地产近期也称，商业地产助推富力“逆势突围”。早在２０１１年上半年，富力商 业地产盈利能力已经显现，酒店营运收入增长３７％，投资物业收入增长３２％，达 ２．１亿元。
　　远洋地产相关人士也透露，２０１１年，得益于商业市场的增长，上半年远洋地 产投资物业营业额大增６６．２％，北京远洋国际中心等办公物业的租金收入上升， 成为支撑增长的主要来源。据了解，远洋商业地产已在全国拥有近２０个处于在建阶 段的商业地产项目，布点城市主要有北京、天津、杭州等，预计２０１５年之前，这 些地区将有约１０个购物中心相继亮相。
　　数据显示，２０１１年前１０个月，我国商业地产投资完成额７９５６．５５亿 元，已超过２０１０年全年投资完成额，其中办公楼投资２０２９．２９亿元，商业 营业用房５９２７．２６亿元。北、上、广、深以及大量二三线城市的商业地产项目， 其整体出售价格和租金回报率明显攀升。价格的升高得益于市场需求的攀升。
　　而对于商业地产市场的发展前景，远洋地产行政总裁李明表示，目前北京乃至全 国可开发的土地有限，未来中国地产行业需要依靠商业地产，而商业地产在国内尚处 于初级阶段，存在着广阔的发展空间，加之有国外优秀的经验和模式可以借鉴，商业 地产必将大有所为。
　　旅游地产异军突起
　　与商业地产存在投资风险被质疑的情况不同，旅游地产早先引人诟病的原因，则 集中在可能对环境造成的影响和配套设施不健全等方面。中国房地产业协会副会长朱 中一也曾提到，旅游地产发展挑战多于机遇。但正所谓有需求就有市场，旅游地产依 然成为众多开发商追逐的对象。
　　以打造国际旅游岛为目标的海南省为例，在经历２０１１年的低迷之后，终于迎 来岁末年初的黄金销售期。根据搜房网数据监控中心统计，２０１２年１月，海南全 省预计有３７个项目开盘，其中纯新盘达３０个，占比超过８１％。
　　与海南较为成熟的旅游地产市场相比，其他省市虽然起步较晚，但发展势头却不 弱。
　　近日，大连万达集团董事长王健林率队、多家知名民营企业组成的投资团奔赴昆 明，参加昆明市举行的招商引资推介会，投资团就拟投资昆明的旅游文化项目与昆明 市委、市政府进行了交流。同期，重庆４家大型开发企业携１５０亿元资本空降贵州， 共同开发旅游地产。今典集团张宝全之前更在北京宣布，２０１２年今典将全面向旅 游地产转型。
　　而远洋桃花岛项目作为远洋地产进军安徽黄山地产市场的首个旅游项目，于去年 １０月开盘销售，逆市热销及高性价比产品赢得了黄山及长三角客户的良好口碑。这 也体现了房地产企业进军旅游地产已经不是纸上谈兵，部分企业已经具备了自己的产 品线定位。
　　养老地产等多向开拓
　　伴随着中国老龄化速度的加剧，国家“十二五”规划中明确指出“积极应对人口 老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业 和产业。”近来，在调控及社会历史进程的双重推动下，养老住宅迎来了发展机遇。
　　保利、万科、龙湖、华润、花样年等纷纷涉足养老地产。专家指出，随着需求的 逐步释放与政策的完善，未来１０年养老地产有望真正迎来快速发展阶段。中国房地 产业协会名誉会长、建设部原副部长宋春华表示，根据年龄和自理能力，老年人一般 从自主打理过渡到需要帮助，最后是依靠护理，自己打理、需要帮助、依靠护理是养 老的三种类型需求。养老地产的发展也在规范中日益前行。
　　同时，教育、工业地产等依托于区域资源的地产项目也获得了长足的发展，定位 为城市运营商的北大资源，其副总裁刘阁曾表示，要努力配合政府做好民生改善工作， 在满足居住需求之外，更多满足居民对教育、医疗等方面的需求。
　　“多元化发展格局是降低企业自身经营风险的有效措施，是企业在变化的市场环 境中抵御风险，保障广大股东权益最为有效的策略。”李明认为，住宅开发作为短期 行为，销售完成后就不再属公司所有，这一特点决定其无法享受资产升值收益。“未 来，远洋地产将稳健拓展物业投资，除了在商业地产领域大展拳脚之外，远洋地产旗 下的产业地产、保障房项目、物业管理、装饰等业务也逐渐进入发力期。”
　　但专家也提醒，从大环境看，不论宏观调控如何，大方向不会改变。即使银行存 款准备金率下调也是对整个经济大环境的，而不单纯针对房地产业。旅游地产、商业 地产、养老地产等主题地产的发展与住宅地产不同，拼的更多是人才、经验、应用管 理等问题，企业对此应慎重，切忌盲目跟风。 [02]