跨过千亿之后变保守？看似信心满满实则很不乐观？前有调控、后有追兵、侧有保障房、内有战略与心态需要调整——

对任何企业来说，从生存到发展、从优秀到卓越始终是第一要务。万科亦如此。

2010年，在"史上最严厉"的调控形势下，万科全年实现销售额1081.6亿元，销售面积847万平方米，同比分别增长70.5.8%和35.3%，成为全国首个年销售额达到千亿级的住宅企业。可谓是逆势飞扬、跑赢了大市。这在很大程度上证明了万科的经营模式顺应市场需求和政策方向，也体现了万科的底蕴和发展潜力。提前四年实现千亿目标后，万科董事长王石放言：到2014年，实现销售额2000亿元；到2020年，达到3000亿元。

在一般企业看来，2000亿、3000亿好像是遥不可及的数字，但就万科而言，却是一个并不困难，甚至是有些保守的目标。

首先，万科在过去十年间，年度销售额复合增长率是接近50%，其中近两年内销售额翻了一番多(2008年销售额是487.7亿)。而未来四年内实现销售额翻一番，增长速度下降了一半还多；六年时间内再增长1000亿元，增长率则下降到了7%。可谓是销售额成倍增加的同时，增长率也在以减半的速度快速下降。

第二，即使充分考虑到国内房地产市场的种种不利因素，未来十年内，全国商品房销售总额增长率也不会低于10%(相当于GDP增速的1.5倍)。全国保障房销售总额的增幅则更高无疑了。如此一对比，到2020年万科再总结时，岂不是"跑输了大市"？

第三，也是最应值得注意的是，如果考虑到房价上涨因素，则实际增长率就更低了(类似于实际利率要减掉CPI)。其实真正熟悉房地产企业的人都知道，衡量一个企业的开发能力不只是看销售额，主要是看开竣工面积和销售面积。如果以2010年847万平方米的销售面积为计算基数，未来十年内的增长率则低得可怜了。

难道王石对万科的开发能力产生怀疑了，抑或是有意埋下了伏笔，抑或像第一个1000亿一样，对市场判断有较大偏差？

可以想象，看似信心满满的王石，其实对未来房地产市场和万科的发展并不乐观，或许他在千亿之禧中冷静地看到了万科所面临的诸多挑战。

事实的确如此。万科现在面临的形势可谓是很复杂、很严峻、很不乐观。

首先是房地产市场形势的变化。随着"新国八条"的出台，以及越来越多的城市推出"市N条"，愈发彰显出ZF"不把房价遏制住，誓不罢休"的决心了。因此，在可预见的未来几年内，政策利空因素还是很多、很多的，这显然不利于规模大的万科。特别是，如果全国房地产市场呈现整体萎缩局面的话，对于以"战略纵深"为自豪的万科来说，岂不也意味着整体萎缩吗？尽管我们也有充足的理由相信，未来的市场"好也好不到哪儿去，坏也坏不到哪儿去"(此为借用前总理朱镕基对中美关系的评语)。

其次，或许让万科及王石"寝食难安"的是后面还有许多紧随不舍的追兵，包括万达、绿城、中海、保利等。2010年，这四家企业实现销售额都超过了500亿元。其中，万达实现销售额650亿元，同比增长116.7%；中海地产实现销售额567.66亿元，同比增长40.4%；保利实现销售额661.68亿元，同比增长52.5%。按照增长率比较，万科在一线企业中排名第三。值得注意的是，"追兵"中还不包括绿地。事实上，绿地集团的年度经营收入已连续两年超过万科了：2009年，绿地集团的营业收入超过700亿元，万科的营业收入是488.8亿(同年销售额是634.2亿)，超过万科43.2%。2010年，绿地集团的年度经营收入是1250亿元。按照2009年万科营业收入占合同销售额的比例，则2010年万科的营业收入约834亿元--绿地已超过万科49.9%！或许万科会以"房地产销售额"甚至以"住宅销售额"高于绿地而聊以自慰，但总不能说绿地集团的金融业、商业、酒店业、汽车服务业的收入就不能算作企业的收入。否则，万科的物业服务收入、其它收入是否也不算收入呢？另外，如果万达将持有的300多万平方米商业物业销售的话，保守估计也能实现500亿元的销售额，再加上2010年的销售额，也已经超过万科了。还有中海地产。不要忘记其"同门兄弟"中建地产。作为同一集团下分别承担不同开发战略任务的两家企业，是很容易合并的。一旦合并，也可能会超过万科，或者会很快超过万科。之所以不合并，是因为大集团为了保持"市场双主体"格局罢了。综上看来，万科事实上已经难以算是第一了，更别说其它诸多单项指标了。至此，或许就可以理解万科为什么说自己是"销售额达到千亿级的住宅企业"了。

还有来自保障房市场的挑战。2011年，国家计划建设1000万套保障房。同样可以预见的是，"十二五"期间我国保障房投资、建设的力度不会减弱。无论承认与否，保障房市场将确定无疑地会分流相当一部分消费者。不要忘记，万科的发展在很大程度上依赖于市场化的商品房；不要忘记，万科是做主流住宅的，其住房消费者中自住购房者的中小户型普通商品房比例较高(2010年销售中144平米以下户型占比88%)--恰好有很大比例是保障房的对象！更不要忘记，十多年来，万科从来没有从战略高度、民生高度真正重视保障房建设，只是间或做一些罢了。面对如火如荼的保障房建设市场，难道不是很大的挑战吗？

因此可以说，万科面临的挑战大于机遇！

但真正的挑战还不是以上三点外部因素的挑战。对万科来说，真正的挑战来自内部。