中国政府希望给房地产市场降温 www.36world.net经略天下 在中国从计划经济向市场经济转变的二十多年时间里，改革住房供应体系、允许个人拥有住房是影响最深远的举措之一。在这项改革开始阶段，建造住房是最容易的环节，而劝说人们掏钱买房是最困难的事。但近年来，房地产过热却又成了新问题。

不过，从上海的情况看，房地产交易开始出现放缓迹象，在此之前，上海推出了房地产交易税，政府还采取了其他一些措施，显示遏制房地产市场过热已成为政府的当务之急。不过到目前为止，房地产价格并未出现明显的变化。

政府希望能让大城市特别是像全国商业中心上海等地方的房地产市场的温度能降下来，以免出现东京、曼谷和香港等大城市曾经遭遇的房地产市场崩盘的局面。房地产市场的投机交易刺激了钢铁、铜材等建筑原材料的价格，也使中国维持人民币汇率稳定的难度进一步加大，因为许多预计人民币会升值的人把购买房地产、特别是购买上海的房地产作为针对人民币进行投机的手段。

如果房地产泡沫破灭，那将威胁到社会稳定，而这正是中央政府最不愿看到的。房地产崩盘将使许多靠借贷购买自用住房的中国人陷入财务困境。它还将打击国内外建筑材料和家用电器制造商，这些行业在中国的房地产热中大发利市，并创造了大量就业机会，客观上对维持社会稳定起到了很大作用。

地产市场垮塌还将使中国本就处于困境的银行系统背负上新的坏帐负担。中国自1998年开始推出住房抵押贷款，目前，这类贷款在各家银行的贷款总额中还只占较小比例。据中国央行的数据，去年，在全国各商业银行总计人民币2.3万亿元的未偿付贷款总额中，房贷只占15%左右。

但中国社科院(Chinese Academy of Social Sciences)经济学家易宪容指出，中国超过半数的贷款都是以房地产作抵押的，“如果房地产价格下跌，有可能引发银行业危机”，而中国银行业再次受到冲击将意味著政府为挽救它们还要向它们注入更多资金。这样一来，银行业股份制改革步伐将被再次拖延。

中国从1988年开始允许个人购买住房。这项改革极大刺激了房地产投资和建设热潮，目前，全国有数百万人从事房地产行业。10多年前刚刚兴起的抵押贷款使中国的个人银行业务也发生了革命性变化。

目前，在中国主要城市中，多数居民都拥有自己的住房，从这一点来说，房地产业在中国催生了很多中产阶级，虽然这只是纸面上的中产阶级。一旦中国人觉得他们的房产价值在缩水，那么他们势必会减少其他消费开支。目前，与商业投资和政府支出相比，中国的个人消费开支在整个经济中只占很小的比例。

在中国房地产市场的发展过程中，外国投资者也获利匪浅。比如总部位于美国新泽西州、生产美标洁具的American Standard Cos.在中国每年的业务增幅达到10%，是其美国业务的5倍左右。中国居民在卫生间装修上的平均开支合每套1,500美元，已达到美国同等水平。

房地产市场近年来一路上扬。据官方公布的数据，去年上海平均住房价格上涨了26%，合每平米784美元。而专家认为，官方数字大大低于市场实际水平。2000年以来上海房价的累计涨幅已达到90%，价格已升至许多人难以承受的地步，而这正是泡沫的典型特征。

但尽管如此，许多上海人觉得不买也别无选择。上海正在迅速扩张，居住空间越来越吃紧，在1,600万长住人口中，有许多富有的外来人士，他们有能力支付高房价。绝大多数人认为，除非发生什么意外的重大灾难，否则以上海目前的发展趋势，房地产价格很难降下来。

不过，上海并非唯一一个房地产市场炙手可热的中国城市。虽然许多香港人认为，上海正在取代香港成为中国新的商业中心，但香港的房地产价格也正因为大陆经济的蓬勃发展而一路上扬。另一方面，即使是在中国北方靠近俄罗斯边界的哈尔滨，房地产开发也非常活跃，虽然催生上海和北京房地产泡沫的外国投资在这里非常冷清。

汇丰(HSBC)的Derek Cheung和Andrew Chan 3月份在一份基调悲观的报告中指出，对于大陆许多城市来说，房地产价格超过每平米600美元就超出了人们的承受能力，但大多数城市早已突破这一水平。

政府虽然希望抑制房地产价格，但可选择的措施非常有限。在美国和其他发达国家，监管机构经常会通过调整利率来抑制房地产价格，但他们也乐意让市场自我调节。中国去年也上调了利率，今年3月份又再次调高了抵押贷款利率，但政府希望能避免进一步动用加息手段抑制房价，因为加息会在其他经济领域引发不必要的连锁反应。

由于担心金融系统会受到冲击，政府对让市场自我调整也不甚放心。中国潜在的房地产泡沫涉及城市生活的方方面面，而且如果金融系统受到严重波及，其他那些并未出现过热的经济领域将受到损害。

一个比较极端的做法是让人民币升值，这样，那些携重金到中国作投机交易的人对房地产的兴趣可能会降温。这些投机性资金不仅给房地产价格火上浇油，而且加大了中国的通货膨胀压力以及银行发放高风险贷款的概率。

上海的房地产价格是反映人民币升值预期的一个重要指针。但因为房地产价格而调整人民币汇率或许理由不够充分，这其中的部分原因在于，中国房地产市场的投机压力有很大一部分来自国内投资者。

政府认为，回避问题的最好办法是对一些泡沫最严重的城市进行重点整治。因此，它将矛头对准了上海。3月份，上海开始对一年内第二次交易的住房征收5.5%的房地产交易税，同时，对某些按揭购房的首付比例提高到了50%。

为打击那些购买多套房产用于投机的“炒房”者，今后可能还会推出房产税。政府内部文件曾发出警告说，上海及其他城市如出现房价崩盘可能会引发社会动荡，甚至暗示如果上海房价失控，当地领导人可能很难保住“乌纱帽”。

市场似乎对政府发出的信号有所反应，至少目前看来是这样。从房地产经纪公司传出的信息看，买卖交易处于停滞状态。各方面的消息显示成交量大幅减少。

不过，开发商认为，针对住房建筑和销售的抑制措施结果反而会收紧供应，最终导致房价进一步上涨。去年，上海政府出台了针对在建房屋转手交易的控制措施，但局面仅仅维持了两个月，随后价格又恢复了升势。各种抑制房地产贷款的措施也未能持续发挥作用。

但上海一些房地产企业对政府现在的调控措施比以前更重视了。一家房地产代理公司的工作人员说，在这轮调控前，公司的内部政策是怂恿买家尽量接受对方的价格，但现在，他们会劝说买家适当压低价格。 www.36world.net经略天下