房价上涨的人口驱动力几乎已消耗殆尽

/余治国 叶楚华

   

众所周知，房地产发展与房价上涨虽然受到国家货币政策与房地产政策的强烈影响。但是，房价高涨的最终驱动力无非是两点：一是人口城市化，二是经济工业化。其中人口对经济起到绝对性的作用。拙著《欧元必死：揭开欧债危机的真相》中谈到，欧洲本土人口老龄化是欧洲经济未来的最大威胁。中国目前的情况亦不容乐观。

从1984年至今，平均每年农业劳动力转移到非农部门的数量几乎都维持在数百万到上千万不等。这一进程既包含了经济工业化的过程，也包含了人口城市化的过程，而经济工业化是带动人口城市化的主要原因。这些年来中国的经济高增长与工业化过程主要集中于劳动密集型产业，即俗话所讲的“血汗工厂”，依靠的是人口红利。

尽管统计数据表明，中国农业户籍人口约为2.6亿人。但如果考虑到农村居民纯收入的构成的40%是从事乡镇企业、私营企业或个体工商劳动的非农收入，到2011年，实际的全职农业从业人员仅为1.6亿。更为严重的是，农业人口老龄化程度之高，令人瞠目结舌。据统计，2006年末，在农业从业人员中，41-50岁的人口占23.1%，而51岁以上的占32.5%，在全职农业从业人员中50岁以上的中老年人约占到70%。到2011年，中国农业大学朱启臻、杨汇泉两位学者对10省市的调研结果表明，从事农业的劳动力50岁以上的占87%。

其实即使不看数据，我们在现实所看到的情况也是如此。一般来说，30岁以下受过一定教育的年轻人不愿意干农活，多去非农行业打工；30岁到50岁教育程度相对较低的中年人多在建筑工地干活；50岁以上的中老年多是回乡种田。一些乡镇几乎没有多少富有生气与活力的年轻人，破败的街道，灰色的建筑，倒闭的学校，凋敝得犹如鬼城一般。

因此，依靠人口红利来拉动经济高增长并进行城市化的潜力几乎快要消耗殆尽。如果不进行产业升级，依然维持目前的经济增长方式，经济高增长很难继续维持，农业剩余劳动力转化为非农劳动力的城市化过程也几乎走到了尽头。我们这里尚未考虑到很大一部分农村劳动力由于教育水平所限难以在城市找到工作的问题，换而言之，大量低端农村劳动力不具有转移为城市人口的可能性。

从消费来看，以现在的房价，大量户籍仍是农村户籍但一年到头大多数时间都在城市的农民兄弟以及获得城市户籍的大多数人，他们既无高薪，也无灰色收入，有些甚至连稳定的收入都没有，以他们的收入显然难以支撑得起一套简陋的自住房，只能租那些廉价的低档房。胶囊公寓、合租房和蚁族的出现并非偶然。然而，靠蚁族来支撑对于他们来说房价几乎高不可攀的房地产业，显然是一种不切实际的幻想。

理解了这一点，我们就能理解中国内需之不振的原因的了。即便有几分消费能力的群体，也是名为爱国者，实为爱国贼。他们或作义愤填膺状，或高举高举爱国旗帜，践踏日系，鄙视韩系，最后却买了辆德系车。至于奇瑞这样拥有发动机、变速箱自主研发能力的国产车领头羊，从未考虑购买过。在这种情况下，社会总需求必然远小于社会总供给，产能过剩也难以避免。这又导致中小企业的发展举步维艰，它们的实际融资成本约为法定融资成本的3倍左右。而那些大型的金融机构，甚至包括一些大型制造业企业乃至于央企在内，因房地产泡沫的挤压，依靠金融特权放高利贷来牟取暴利。

最终的结果变成房地产业一支独大，而实体经济却萎靡不振，社会资本逃出实业，纷纷流入金融和房地产等投机领域。中国房地产业之发达，世界罕见。根据西南财经大学一个研究团队的测算，由于目前城市化已经进入尾声，未来新增的购房总需求最多不超过1亿套。而从房地产供给上看，13%的家庭有2套及2套以上住房，加上没有出售的商品房，总数至少有4000万套。而整个房地产开发行业的产能约为每年3600万套。因此，每年只要建600万套房子就能满足各种新增的需求，换而言之，现在的房地产公司有2/3都将面临破产倒闭，而房价上涨的空间几乎已经消耗殆尽。

我们20余万字的新书——《谁绑架了房地产：中国经济濒临衰退的前因后果》即将由中国经济出版社出版，2012年11月上市。这本书完整地表达了我们对房地产经济的思考与分析，欢迎读者批评指正。