高房价并非高地价惹的祸

【摘要】过高的房价已经严重影响社会的稳定和人民的生活。然而在房价不断高涨的同时，地王又频频出现，地价的上涨是否会进一步推动房价的上涨呢？本文对房价和地价的关系进行了分析，结论表明房价和地价之间只存在单向的因果关系，即房价拉动了地价，而地价推动房价的观点是站不住脚的。

【关键词】房价，地价，因果关系

一、引言

    继 1978 年我国城镇住房商品化改革以来，1998 年开始的全面、快速的市场化改革使我国房地产市场获得了快速的发展，并出现了前所未有的繁荣。但是城镇住房的市场化改革也使得房地产市场过热，住房价格不断攀升并居高不下。2003 年以来，我国的房价更是经历了一番快速的飙升。与世界其他国家相比，无论是从“房价收入比”还是从“房价租金比”来看，中国目前的房价都明显偏高。住房销售价格的这种快速上涨引起各方面的关注和担忧，于是 2004 年以来，中央政府对国内房地产市场逐步实施了一系列的宏观调控措施，意图平抑房价，但是政府的调控政策，房价反而飚升得越快。

    随着住房销售价格的上涨，作为住房成本一部分的土地出让价格在房价中的比例也不断扩大。自 2002 年实施“招拍挂”制度后，进入市场的商品住宅用地都必须通过市场竞价的方式获得，土地出让价格不断被推高。特别是 2005 年开始严格实施“招拍挂”制度以来，土地交易价格指数上升的速度和幅度大大超过了房价指数。从全国范围来看，土地出让价格大约占到房价成本的 50%至60%。于是，任志强等开发商认为地价在推升房价，招拍挂”制度是房价飙升的罪魁祸首。

    1998 年以来，居民住宅用地价格指数与商品住宅销售价格指数呈现出快速上升的走势，而且两者呈现较大的相关性。那么究竟房价和地价之间存在怎样的关系：是地价上升引起了房价上涨，还是房价的上涨推动了地价的升高？对于这个问题的不同回答会产生不同的政策取向和社会影响。因此，理清地价与房价的关系对于正确调控城市住宅价格与土地价格具有重要的理论和实践意义。

二、高房价与高地价，孰因孰果？

    我们知道，房价的高低是由市场上对住房的供给和需求双方力量共同决定的。土地价格的变化，一般来讲，对于住房市场上的需求状况的影响很小，因为需求主要取决于人们的偏好和支付意愿。所以，土地价格的变化要想影响房价，那么就只能通过改变供给来发挥作用。地价虽然是修建住房总成本的一个构成部分，但是我们不能就此武断地认为地价的升高会改变市场的供给，因为不同形式的成本对于住房的供给具有不同的影响。经济学常识告诉我们，影响供给曲线变化的应该是边际成本的变化。地价能否影响供给，关键在于地价是以什么样的形式进入成本函数的。对于整个房地产开发来说，地价就相当于一个固定成本了，不管是多少，它都不能影响住房的边际成本进而影响住房的供给曲线，而只是影响开发商是否进入和退出房地产市场的决策。

    另外，如果要将高房价归因于高地价，企图通过降低地价来缓和房价，那么地价就应该是一个可以调控的外生变量。然而，影响地价高低的决定性因素依然是市场供求关系，土地交易的成交价格是内生变量，政府并不能在土地市场上随意操纵土地的成交价格，土地价格的高低取决于房地产市场的经济租金大小。土地需求是一种派生需求，是由于对土地产品即住房的需求才有对土地的需求。当房地产开发商对未来的房产市场的预期较为乐观时，则会增加投资信心，从而加剧对土地的竞争，抬高土地的价格。但如果房地产开发商对未来的房地产市场预期不是很乐观，则会减少对土地的需求，土地的价格自然下降。例如，2008年全国房价出现10年来的首次下跌，市场预期的不景气，使得土地交易价格指数也由第一季度的121.7逐渐收缩到第二季度的112.2、第三季度的107.7和第四季度的 103.4。

    所以，从理论上讲，我国的高地价并不是导致高房价的原因，恰恰相反，是高房价导致了高地价的现象。笔者也曾依据《中国经济景气月报》公布的 1998年第1季度~2009年第4季度的商品房销售价格指数和住宅用地价格指数，对房价和地价进行了格兰杰因果检验，结论是：在10%的显著性水平下地价几乎始终不是房价的格兰杰原因，而在滞后1期以后一直到滞后第6期，房价却是地价的格兰杰原因。

三、高房价的真正原因何在？

    一些人之所以认为，地价高房价就会水涨船高，其依据的理论基础是等量资本要获取等量利润。高地价意味着修建住房的成本增大，房地产商为了实现“等量资本获取等量利润”，必然是抬高房价。但是，这里存在一个明显的错误，那就是“等量资本获取等量利润”有一个前提条件，即房地产市场已经不存在超额利润，实现的是正常利润。很明显，房地产市场并非如此，而是一个具有超额利润的市场，开发商暴利是不争的事实，要是没有暴利就没有这么多的开发商参与房地产开发行为了，也就不会使土地供不应求，导致对土地的竞价攀升。因此，盲目的认为高地价会因为“等量资本获取等量利润”而推高房价的逻辑是不合适的。正确的逻辑应该是：由于我国房地产市场的暴利，使得大量资本不断涌入以追逐超额利润，使得地价快速攀升，房地产市场的超额利润逐步缩小。地价上涨的过程恰恰是一个实现“等量资本获取等量利润”的过程。另一些学者认为地价推动房价的原因在于房地产市场存在垄断，地价上涨之后，房地产开发商可以凭借垄断地位抬高房价。这种观点看似有理，但也经不起认真推敲。因为，如果房地产开发商可以凭借垄断力量抬高房价，那么在地价上涨之前房地产商早就将房价抬高到了最高水平。

    笔者认为，对于中国房价过高的真正原因在于中国的“土地财政”和“投机资本”。一方面，依靠出卖土地是一些地方政府财政收入的主要来源，而地价高低又会取决于房价高低，所以，地方政府为了保证出让土地的高额收入，就会有动机来通过各种优惠或者纵容政策来刺激住房市场的繁荣，在住房市场萎靡时还会进行违背市场经济运行规律的逆向操作来人为的托市，正如，在 2008 年住房市场不景气，出现房价下跌时，一些地方政府就纷纷抛出各种救市政策。另一方面，房产市场是一个投资场所，对住房需求由消费需求和投机需求两部分组成，在我国资本市场不发达和对住房真实的消费需求较大的背景下，投机资本都不约而同的选择了房地产这一收益高风险低的投资场所，因此，在中国房地产市场上，投机资本的流向也是决定房价走势的一个主要因素。

四、挤压住房市场泡沫，深化土地“招拍挂”制度改革！

    高房价主要是由于房地产市场上强烈的市场需求引起的。我国房地产市场的需求存在着大量的投机需求，正是这些投机需求在推动着房价的升高，而不是所谓的高地价推动了高房价。目前人们对于房价过高的问题的讨论甚嚣尘上，房地产开发商通过抛出“高地价导致高房价”的论调，可以将人们对于房价快速上涨的不满情绪“祸水东引”，这样，政府就成了替罪的羔羊。因此，我们要慎重看待“高地价导致了高房价”的观点，不应该将对高房价的指责转向对高地价的指责。针对目前高房价问题，政府应采取各项宏观调控政策来抑制房产市场投机行为，挤压房地产市场的经济泡沫。

    另外，地价是由于高房价引起的对土地的引致需求的增长而导致的，是土地市场供求力量相互作用的结果，而不是能够直接调控的外生变量。实施“招拍挂”制度以来，土地是通过拍卖的方式取得，地王也都是通过竞拍产生的，因此，土地价格是通过市场竞争的形式实现的。应该肯定“招拍挂”制度是一个重要的市场手段。之所以不断出现地王，以高价获得土地，是因为高房价背景下房地产市场的暴利使得房地产开发商存在强烈的利益驱动敢于高价购地。正是房地产市场的暴利刺激了对土地的需求，拉动了土地价格。正如马克思所说：一有适当的利润，资本就胆大起来。有 20％的利润，它就蠢蠢欲动；有 50％的利润，它就铤而走险；有 100％的利润，它就敢践踏一切人间法律；有 300％的利润，它就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险。”因此，我们没有理由去调控地价，高地价是市场配置土地资源的必然结果。我们过去地价过低，意味着可能存在土地资源的非合理有效利用，对社会整体的福利可能是一种损失。在实施“招、拍、挂”制度以来，土地价格的上涨将有利提高节约用地水平和土地使用效率，对社会整体的福利是一种改进。不能因为存在“招拍挂抬高地价，进而导致房价攀升”的论调就盲目的打压地价。政府应当继续规范土地管理、加强土地市场的市场竞争等深层次市场化改革，让地价在市场竞争中形成，并充分发挥其配置资源的功能。