问题是,走法院程序也是有成本的,这不是到童话世界中旅行。这种成本说不定会超过那20%的税收。而且,如果这种做法密集进行,法院成了房地产交易市场,ZF是很容易发现的。结果当然是偷鸡不成蚀把米。
如此,二手房的销售必然萎缩。
那么,二手房的销售萎缩,会不会促进新房的销售呢?
很多人认为,新政削弱了二手房的竞争优势,将把买房的人赶到新房方面。这是这次调控最戏剧化的一面,以调控房价的名义赋予新房涨价的空间和动力。因为,对二手房转让征收差价20%的税,相当于导致新房对二手房有了明显的溢价,大大增强了新房的吸引力——这当然是ZF最希望看到的结果,也是对ZF而言最完美的调控方式:新房销售好了,地方ZF继续兴高采烈的高价卖地(新城镇建设的推进过程中,地方ZF会从农民手中拿到大量的土地),几十个相关行业继续发展,就业继续保持,税收继续增长……而且,新城镇建设过程中,需要新房销售量增加的配合,否则,新城镇建设就可能成为无源之水,无法延续下去。
新房对于ZF太重要了。
如果看了下面两则信息,就知道为何此次调控政策如此出台了:
1)超八成省份面临财政收支压力。受土地出让收入降低、各地主动进行经济结构调整短期降低税收收入等因素影响,去年财政收入低增长趋势或将在今年延续。随着各地地方“两会”的结束,各地纷纷公布了去年财政收支情况和今年的财政收入预算,财政部日前首次汇编了29个地区2012年预算执行情况和2013年的预算草案,结果显示,包括北京、江苏、河南在内的超过八成地区均在其预算报告中坦承今年财政收支将会面临压力。
2)中投旗下公司3个月豪掷64亿频拿地。3个月,64亿元:中投发展在“国五条”出台“前夜”,分别向天津和北京的土地市场豪掷重金。这个成立不到两年的“投手”来头不小。资料显示,中投发展成立于2011年4月,由中国建银投资有限责任公司(下称“建银投资”)、黑石基金及绿城地产等组建。大股东建银投资是不折不扣的“国家队”,它是中央汇金100%持股公司,中央汇金则是中投公司的全资子公司。短短三个月的时间,也恰逢全国楼市回暖、调控政策处于观望期,中投发展在京津挥洒下高达63.74亿的大手笔。2月1日和4日,中投发展总计斥资13.87亿元,先后两次在京郊密云县购得地块。此前的2012年11月13日,天津滨海新区中心商务区推出10宗地块,其中8宗由中投发展竞得,成交总价为46.771亿元。随后又以3.1亿元底价摘得津滨中(挂)2012-10号地块。中投旗下公司拿地的勇气何来?
现在重回主题。
如果新政要促使新房价格上涨,必须有一个前提:民众继续看高房价,也就是房价上涨预期的保持和延续。
问题是,中国买房的是哪些人?投机需求的有多少?自住需求的又有多大?
由于中国房价已经高处不胜寒,像温州炒房团这样的早已经淡出人们的视野。20%的税收新政,会进一步打击正在快速萎缩的投机客,甚至,可能从此让投机客退出。如果没有投机客的推波助澜,仅仅靠能够买得起住房的人的需求,新房的销售又能好到那里去?实际上,中国近年来的房地产之所以火,关键就在于,它具有良好的流动性,买房的人在赚钱之后可以轻易抛售。问题是,现在的政策加大了交易成本,在此价位买房本身已经在冒风险,再加上这个新的风险,谁还投机买房?更何况,“新国五条”细则还有“继续严格实施差别化住房信贷政策,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率”。
如果公众的预期改变,看跌房价,则有可能出现另外一种极端的情况:二手房带动新房下跌。因此,20%的税是一把双刃剑,它在新房与二手房之间制造了溢价,这个溢价,要么,通过新房价格拉高来弥补,要么通过二手房价格下跌来弥补。但有一点是明确的,这一政策对二手房是致命打击。对投机客是重创。
因此,“新国五条”细则对中国房地产的影响是显而易见的,是一个非常沉重的打击,而不是什么利多!看看房地产商的反应就不难知道了。
中国的房价之所以涨到如此地步,给投机客大量囤积住房有直接关系,此前已经暴露出来的几个典型,动辄数十套房产,这些人购房往往是既不出租,也不销售,就等着涨价,达到自己的预期之后再出售。这样,不仅推高了房价,也推高了房租!
因此,ZF接下来可能继续在二手房上打主意,比如,对二套或二套以上的房子征收物业税,不仅从交易环节,也从保有环节征税,ZF既可增加税收,迎合民众的调控要求,又不至于直接伤及新房。
其实,要调控房价非常简单:像前段时间公安系统集中消除一人多个身份证的做法那样,把各个城市的房地产信息联网,把像“房姐”那样的拥有多套住房的人找出来,如果不能说明购房合法收入来源直接充公,拍卖掉建设保障房,或者补贴给低收入者作为租金。如此即可,简单便捷。
从宏观层面来看,自从2003年错误地把房地产界定为中国的国民经济支柱产业,促使大量资源向房地产领域集中,中国经济结构已经严重畸形。假如房地产萎缩,用什么来替代它?美国启动了自动减缩机制,欧洲的问题层出不穷,日本的新刺激政策也是在玩末日豪赌,在这种情况下,一旦外围需求下降,中国经济有可能迅速走向滞涨。假如这个时候,美国又突然终止QE,那么,全球经济体大部分都将陷入通缩,除了美国等少数几个经济体,绝大部分经济体都将陷入衰退。有关这一点,我在书中已经做过分析和预测。
草于2013年3月3日夜