海通证券：商务地产 行业深度研究

－前景可期，高端无忧

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􀁺 看好北京、上海，看淡广州、深圳。作为中国经济增长的三极，长三角、珠三角、环渤海湾的发展，将以核心城市＋功能型城市＋劳动力腹地的模式进行，而三大区域的核心城市，分别是上海、香港、北京。就商务地产的长远发展而言，我们看淡广州、深圳。

目 录
投资要点...................................................................................................................................... 5
行业篇.......................................................................................................................................... 6
1. 城市化步入新阶段.................................................................................................................. 6
1.1 城市化速度的拐点........................................................................................................ 6
1.2 一线城市已近饱和，二三线城市仍有空间................................................................ 7
1.3 城市分工格局深化........................................................................................................ 8
2. 机遇大于挑战........................................................................................................................ 10
2.1 逐步改善的供求比.......................................................................................................11
2.2 竞争催生企业分化...................................................................................................... 13
2.3 发展模式之辩.............................................................................................................. 13
2.4 两难选择：销售或持有.............................................................................................. 15
2.5 REIT：曙光初现，前景无限...................................................................................... 16
3. 重点子行业分析.................................................................................................................... 20
3.1 写字楼：关注高端...................................................................................................... 21
3.2 酒店：旅游大国＋奥运刺激...................................................................................... 28
3.3 商业地产：上海领跑.................................................................................................. 32
４. 给予商务地产行业“增持”的投资评级............................................................................... 35
公司篇........................................................................................................................................ 36
1. 商务地产上市公司估值分析................................................................................................ 36
2. 金融街：中国华尔街............................................................................................................ 37
3. 中国国贸：北京地标............................................................................................................ 40
附录1. 我国主要城市的商务地产聚集区............................................................................... 43
附录2. REIT 的发展历程.......................................................................................................... 44