北京楼市压不住                  来源于     财新《新世纪》     2013年第21期           出版日期      2013年06月03日　

为防“地王”，北京再次暂停了一幅热门地块的出让。　　5月27日，北京市“因故暂停”丰台区花乡夏家胡同R2二类居住用地挂牌出让活动。该地块位于北京西南三环之内。在剔除配建的公共租赁住房面积之后，起始楼面地价已达1.97万元/平方米。北京市土地整理储备中心网站显示，截至5月24日，夏家胡同地块已获7次网上报价，总价由起始的13.1亿元被抬升至13.52亿元。据财新记者了解，包括万科、中粮地产、九龙仓、和记黄埔、华夏幸福基业、旭辉集团、懋源地产等在内的多家开发商都缴纳了竞买保证金，并参与竞价。
　　一位不愿具名的开发商人士对财新记者称，夏家胡同地块处北京三环内，地理位置稀缺。在扣除配建的公租房之后，成交楼面地价有望超过3.5万元/平方米，未来项目入市时的价格可能达到7万元/平方米。目前，该地块附近二手房成交价格约4万元/平方米。这无疑将助推所处区域的房价上涨预期。
　　上述开发商人士透露，此次叫停夏家胡同地块的出让，是北京市ZF的意思。此前一周，北京土地市场连续出现高溢价成交，ZF“限房价、不控地价”的做法备受质疑。但北京市国土局相关负责人对财新记者表示，夏家胡同地块暂停出让，是一项正常工作，并不是针对地价的管控。至于何时重新挂牌出让，目前还未确定。
　　有市场人士指出，夏家胡同准“地王”被临时叫停的背后，体现了ZF在房地产调控中思路紊乱。北京土地市场一直供应有限，加之ZF不愿在地价上让利，地价飞涨，继而推动房价上涨，“ZF不去寻求解决恶性循环之源，却舍本逐末地强化抑制土地供应”。
　　在商品房销售端，也在ZF推手下，上演着另一轮恶性循环——为实现“新国五条”实施细则中承诺的“稳中有降”的房价控制目标，北京市ZF强力干预销售环节，甚至控制楼盘定价权，不给一些售价较高或试图涨价的项目颁发预售许可证。这种做法直接减少了新房市场的供应，加剧供不应求的紧张局面。据国家统计局数据，2013年4月，北京市新建商品住宅价格环比上涨1.8%，同比上涨13.4%，仍处于“双升”局面。可见ZF未来抑制房价涨幅的压力之大。
　　“只要供不应求的局面不改观，所有手段都是数字游戏。”一家大型开发商负责人指出。他预期北京控制预售证、控制网签等手段可能会持续一年，但越到后面，供需矛盾会越加剧。
房价涨势逼人
　　目前北京楼市几乎所有的市场指标都在释放上涨的信号。最直接的就是土地市场的火热成交。
　　5月20日，通州台湖两幅地块现场竞价，吸引了20余家房企角逐。最终，福州泰禾房地产开发有限公司以11.25亿元的最高限价摘得台湖镇B-03地块，溢价48%。剔除配建的公租房，楼面地价约1.66万元/平方米，与周边在售商品房价格持平。北京世纪鸿房地产开发有限公司和李金岭联合体以8.25亿元竞得台湖镇B-23地块，溢价达230%，平均楼面地价约1.31万元/平方米。5月22日，北京大兴区三幅地块入市交易。其中旧宫地块吸引了10家房企竞拍。最终，保利和首开联合体以总价12.82亿元竞得，溢价49%。剔除公租房面积后，楼面地价约2.23万元/平方米，预计项目售价有望达3.5万元/平方米。同日成交的还有大兴区魏善庄镇多功能用地，北京城建兴华地产有限公司以11.15亿元竞得，溢价102%，楼面地价约6050元/平方米。位于大兴新城核心区的商业地块，被北京万科和首开联合体以11.25亿元摘得，溢价81%，折合楼面地价约8860元/平方米。
　　仅在5月20日-22日的三天时间内，北京成交7幅地块，土地出让金达64.47亿元。据中原地产统计，截至2013年5月底，北京土地出让金收入达617.89亿元，接近2012年全年的土地出让收入。
　　开发商的信心与投资都在回升。据国家统计局数据，2013年1月-4月，全国房地产开发企业土地购置面积8825万平方米，同比下降8.6%，降幅比1-3月缩小13.4个百分点；土地成交价款2020亿元，同比增长10.6%。上海易居房地产研究院认为，房企资金状况较好，土地市场在二季度明显回升。
　　北京市场增长更为明显。据财新记者不完全统计，2013年3月-5月，北京共成交住宅用地面积约44.79万平方米，较2012年同期增长95%。
　　过去几年，北京市场上成交的住宅用地规划建筑面积一直低于商品住宅的成交面积，这一缺口造成住宅市场供不应求。2007年-2011年，平均每年供应缺口约为130万平方米，2012年的供应缺口更超过了800万平方米。
　　北京市商品住宅的库存也已降至历史低点。据北京市住建委统计，截至5月28日，北京市新建商品住宅可售总套数约6.3万套，为2010年1月以来的最低。上海易居房地产研究院的数据也显示，北京的库存4月下跌25.6%，存销比跌至6.2，后期房价上涨的压力很大。
　　北京商品住宅市场成交量4月开始下滑，但总体仍处于高位。据亚豪机构统计，截至5月26日，2013年北京楼市仅新增月2.3万套商品住宅，但成交量超过5万套。供需缺口被进一步拉大。
　　“北京房价今年肯定下不来。”亿翰智库首席研究员陈啸天认为，调控之下，北京的房价环比涨幅会有所回落，但同比涨幅还将扩大，预计今年四季度或明年一季度见顶。

强控预售证
　　越来越多的开发商抱怨，在北京拿不到预售许可证了。北京市住建委网站显示，从4月1日到5月29日，北京有27个项目拿到预售许可证，同比下降两成。
　　从2013年3月开始，北京市住建委就加强了对预售许可证审批的管理。甚至在全国“两会”期间一度暂停预售许可证审批。这导致万科、保利地产、中化方兴、融创等多家房企的住宅项目申请被延后。直到3月20日后，北京市住建委才恢复审批，但发证数量和节奏明显受控。4月之后情况更加明显。据财新记者了解，北京市住建委立下了“二季度要让房价数据改观”的军令状，将房价数据与官员“乌纱帽”挂钩。到了5月，一些楼盘的预售方案要求提交北京市分管城建的副市长办公室审批。
　　北京市“稳中有降”的房价控制目标被分解至各区县，区县ZF再将目标分解到辖区不同区域，并在每一个区域制定区域指导价。开发商在上报预售方案时，售价不能超过区域指导价。所谓区域指导价并无一定计算方式。北京市住建委主任杨斌曾公开表态，限价的两条原则，一是不能明显高于上一期项目售价；二是不能高于周边二手房价。
　　据财新记者了解，目前北京有近20个项目被卡在预售许可证审批环节，大多是原计划“低开高走”的已开盘老项目和一些定位高端的新项目，如华润橡树湾、招商臻园、华侨城、保利春天里、金融街融汇、中国水电云立方等。
　　位于昌平区的观山悦家园5月22日取得预售许可证，本期拟售均价在2万元左右，与去年开盘价基本持平。该项目销售人员透露，“本来想涨价10%的，但预售一直不能获批。前后磨了四五个来回，最后不涨价才拿到预售。”
　　2012年低价开盘的保利春天里，本计划在三期将售价调整到2万元/平方米，但预售证迟迟无法获批。“拿不到就先不卖了。”该项目销售人员称如果按去年开盘价卖，就亏了。保利准备先卖同一区域的熙悦春天项目。
　　一家大型房企的内部人士告诉财新记者，各区住建委在上报和审批预售项目时，倾向于“肥瘦搭配”，批高端项目的同时搭配批低刚需项目，以此来拉低整区成交均价。此外，住建委对一些成交量大的项目和高端项目也会重点监控，控制网签速度，比如每周放两套，以防止高端项目拉高成交均价。
　　“上有政策，下有对策”。有开发商采取“拆合同”的方式，将精装房拆为毛坯房和精装修两个合同，以较低的毛坯房价格通过预售审批，精装修部分另签合同。如此，既可突破限价令管制，还能找到涨价新途径。5月以来，北京市场精装项目数量明显增多。ZF与开发商在博弈之际，心照不宣地“配合”着，共同完成限房价的“数字游戏”，最终购房者仍难逃脱涨价的命运。■