前天看新闻谈到当前房地产市场的"有价无市"现象,最近正在上微观经济学课程,于是尝试用刚刚学的东西来解释现实世界里的这一现象,昨天思考了一天,今天下午写下了下面这篇原创文章,由于初学经济学,请高手们指导指导,多谢多谢了!

              从”有价无市”看房地产泡沫

                        

摘要:                        本文从当前房地产市场的”有价无市”现象入手,用供给需求框架来分析这种现象,分别对需求做了细致划分,对供给粘性进行了分析;同时用这一框架来预测分析未来的房地产市场走向,理解当前房地产政策其实是一种改变需求的需求政策;最后由此框架下的分析自然得到了改变供给方的供给政策,给出政策建议.整个分析过程其实也揭示了一国房地产市场泡沫的发生及发展,最后到市场重生的过程.                                       

一                                背景

9月27日，中国人民银行及银监会提出房贷新政——明确实行提高购房首付比例以及增加购买第二套住房的贷款利率政策。自“十一”以来，各地房市纷纷出现“价涨量跌”，“量价齐跌”的现象，“有价无市”说的就是虽房价仍维持在较高水平，但市场成交量不断下跌的一种现象。本文用供给-需求的框架来分析这一问题。

二  需求方分析

一）分类

鉴于当前中国房市的具体情况，本文将需求方按目的分为投资性需求和自住性需求。两者关系分析如下：

1 买房动机不同：前者买房是为了投机，等待未来房价上涨而牟利；后者买房是为了家庭居住，满足生活必需。

2 前者一般是经济实力雄厚的个人或企业，如国内企业老总，富裕的个人，也包括境外投机企业和个人。后者经济实力比较薄弱，如中等或中下等收入的个人或企业。

3 鉴于经济实力的不同，所以前者的“保留价格”比较高（即为单位商品所愿支付的价格），后者的“保留价格”比较低。

4 在一个房市投机气氛比较浓的环境下，前者对后者有“排挤效应”，即在市价高于后者的“保留价格”而低于前者的“保留价格”时，由前者（投资性需求者）获得房产。

二）假定

投资性需求的反需求函数为：                                       

自住性需求的反需求函数为：                                       

由上面分析我们知道，                                        。这样我们可以水平加总得到市场的需求函数（假设市场只有这两类需求者）：

这是一个折线需求函数,如下图所示:

三                                供给方分析

当前房地产行业被公认为暴利行业,房地产开发商的利润是一个”黑箱”,本文假定在短期内房地产开发商的供给曲线不发生移动,理由如下:

1 已开发和正在开发的商品房投入其实属于”沉没成本”,即不可收回的成本,所以成本不能发生改变了.

2 房地产开发商的卖房所得利益分成各方已达到一个固定模式,要单独哪方改变利益分配具有一定困难.

同时,鉴于中国房市的投机气氛,本文认为目前房价已经在自住性需求者的”保留价格”之上.这可以从大量百姓买不起方来观测到.(有待做实证),具体见下图:

故可以假定反供给函数为:                                                

其中 a , b恒定.

四                                供给-需求分析框架

情形1 :极端情形-市场只有投资性需求

当房地产泡沫极端疯狂时,这时可以认为市场需求只有投资性需求,没有自住性需求,即此时的投资性需求即市场总需求,均衡情况如下图:

均衡时的房价处于一个相当高的水平,如果投资性需求继续膨胀(即需求曲线右移),那么房价和成交量继续上升.

情形2: 既有投资性需求又有自住性需求的情况

当市场既有投资性需求又有自住性需求时,均衡位置可能在折线需求曲线拐点的上方也可能在拐点的下方,前面已经提到,鉴于目前中国房市的投机气氛较浓,我们有理由假定均衡位置在拐点的上方.如下图:

这样的话,和极端情形1(市场只有投资性需求)情况一样的,当然这里我们忽略了自住性需求中愿承受较高房价的那部分需求者.在这种情形下,市场房价相当高,自住性需求者被完全”排挤”.

联系近几天的实际情况,在9.27房贷新政后,由于宏观政策调控,使得投资性需求者不断逃离出市场.例如目前深圳的投资客不断撤出东莞房地产市场.表现在图形上在于需求曲线向左移动,但均衡点仍然在拐点上方,这样导致的结果是房价虽然有所下降,但是仍然处于高价位,同时成交量下降,这就可以解释目前房地产市场的”有价无市”现象.

情形3 :极端情形-市场只有自住性需求

在上面讨论的情形中,由于自住性需求还是不能得到满足,那么ZF不可能坐视不管,更严厉的各种措施将会出台,这样投资性需求者被ZF打压出市场,最终市场上只有自住性需求者.

市场只有自住性需求是一个相对理想的状态,但如果市场起点时的供给曲线已经处于一个较高位置,而且供给曲线短期内不会移动的话,那么导致的结果见下图:

可见,虽然房价下降了,但是成交量也下降了,两者都到了一个较低水平,这是房地产市场的极度低迷期.在此状态下,其根本原因在于房地产市场利益分配各方处于均势,供给曲线短期内不能移动.今天又有消息称进一步的紧缩房贷政策会出台,这也是本文预测的如果ZF继续采取更严厉的措施打击房地产市场投机后的市场结果.

情形4: 市场的新生-供给曲线的移动

从情形1到情形3,我们其实已经分析了一个充满投机泡沫的市场的发展过程,ZF的打压投机政策其实是一种需求政策,我们也从情形3中知道了这样的结果是房价虽降了些,但市场成交量处于相当低的水平,自住性需求还是不能得到很大程度的满足.

关键问题在于供给曲线是否能移动,ZF应该采取措施来促进供给曲线的移动.其中方法有以下一些:

1)增加非商品房的供给

日前,温总理在考察新加坡的住房保障问题时,说道中国“对廉租房和经济适用房，ZF应提供和保障土地的需要，当然土地也要节约和集约使用。”这也是ZF的今后工作的一个方向.

2)调整当前房地产开发相关各方的利益

前面提到,目前房地产开发所得利益分配是一个黑箱,我们首先要问的是能不能采取措施让房地产行业的暴利降下来,压低房地产开发商的利润,让他们能在一个较低的房价下提高相同数量的房屋供给.也即将促使供给曲线右移.

另一方面,ZF对房地产开发的各项税收,已经土地出让金能否降低,这样可以降低房地产的开发成本,也使供给曲线右移.

总之,利益各方都应该各让一步,这一步是让给消费者的,ZF作为一个强势方,可以通过各种措施使房地产开发商作出让步,我们相信ZF的能力,但同时本文也认为ZF同样应该作出让步,这样房地产市场才能变得健康.这种健康是供给充分,需求也得到很大程度的满足,如下图所示:

这样房价才能大幅下降,同时自住性需求得到充分满足.我们也相信,这才是一个健康的市场,这也是ZF在采取一系列措施后,承受房地产市场低迷后得到的一个重生的市场!

五                                核心结论

(一)                                当前房地产市场的”有价无市”现象可以这样考虑:由于ZF采取的”房贷新政”对投资性需求的打压,房地产投资客部分逃离,但市场投机气氛仍然很浓,最终房地产市场价格虽有所下降,但成交量下跌.

(二)                                目前ZF采取的政策都是从调控需求方入手,打压了投资性需求,但这样带来两个问题,一是即使投资性需求全部被排挤,本文分析了如果供给曲线不移动,最终房地产市场将进入低迷期,房价下降,但自住性需求得不到满足;二是阻挡了资金对房地产市场的投资,那么此部分资金将冲击股市或其他投资渠道.所以仅仅从需求方来调整是不够的.

(三)                                本文认为ZF应该更注重对市场供给方的调整,一方面采取各种措施来压低房地产开发商的暴利,对房地产开发利益分配进行监控;另一方面要减少房地产开发环节的税收,已经土地出让金,这样来降低开发成本.征收物业税可能对此有一定帮助.