房地产行业:日本两次房地产泡沫的历史演变房地产业

研究机构：长江证券 分析师： 苏雪晶 撰写日期：2010年10月19日

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    二战后的日本经济创造了高速发展的奇迹,迄今为止,仍然占据世界第二大经济体的位置。但是,我们也看到了日本在发展过程中遇到的问题和困惑,尤其是70 年代和80 年代后期房地产市场的两次泡沫。
    因此,日本政府在处理这些问题时的策略,以及市场的后期表现,是我们的房地产市场目前所需要借鉴、思考或者反省的。
    我们介绍这两次泡沫是按照时间顺序来演绎的。第一次泡沫发生在70年代第一次石油危机时期,引起的原因主要是石油危机导致的输入型通货膨胀。但这次泡沫持续时间比较短,日本政府从1974 年开始采取对策打压,结果比较成功的抑制住了价格的高涨,没有让泡沫持续扩大。第二次石油危机也存在通货膨胀的现象,这次对市场的影响很小,我们不做重点介绍。
    第二次泡沫发生于1985 年“广场协议”之后,日元的升值和金融自由化让国际资本也进入了日本房地产市场。相比第一次泡沫,这个时候的刚性需求已经大大减少了,而投机资本却又有国际资本的增加,这使得本来就已经非常高的土地价格再次暴涨,最终泡沫急剧膨胀到无法控制的地步并破裂。房地产市场和股市崩溃的结果是日本经济的停滞不前。
    介绍这段历史的时候,我们把经济环境、历史事件、政府政策等方面都糅合进去,尽量突出引发泡沫的原因。引起日本房地产泡沫的根本原因在于市场中的投机性需求。我们认为,投机性质的需求是房地产市场的潜在威胁。在投机的初始阶段,它对整个经济有明显的推动作用,政府乐于接受它。但随着投机的增加,市场价格会被狂热的需求推至不合理的地步,泡沫也会越吹越大,最终无法控制而破裂。因此,我们必须警惕投机性需求,未雨绸缪,这也是在本文中我们始终都在重视这一点的原因。