香港房价不会重回97年

2013/11/11 解放日报

大幅上涨的香港楼市陷入牛皮。

香港楼市是全球货币与内地经济的风向标，因香港豪宅是内地“土豪”最爱，而香港作为人民币离岸中心，承接来自外部与内地的大量资金，成为资金蓄水池。

东南亚金融危机以后，与日本不同，受到内地经济与买家强有力的支撑，香港楼市摆脱熊气一飞冲天。从1997年到2003年，香港房价下跌76％，而后上升了4倍。

根据香港中原的调查数据，2011年三季度在香港一手豪宅市场，内地个人买家比例，金额占55.6%，宗数占49.7%，均为记录以来的新高，首次达到五成或以上的水平。二手豪宅市场，内地买家所购买的金额达到了总金额的28.4%，占成交宗数的28%，也都达到历史新高。综合三季度一手及二手豪宅市场，已知内地个人买家比例，占金额44.2%，占宗数40.3%。二者均为历史新高，同时首次达到四成或以上的水平。相比2007年一季度，内地人在香港一手豪宅市场的购买量仅6%。

内地富豪如过江之鲫，无怪乎香港楼价牛冠全球。与西方比，香港的文化容易被内地富豪接受，法律与产权制度较为完善，金融又可以在全球畅通无阻，因此，香港的房价涨幅既可以与北京媲美，房价也可以与纽约、伦敦比肩。

据莱坊最新发表的2013年第三季《住宅物业环球透视》报告显示，自2008年全球金融危机以来，私人投资者开始将投资物业视为财富保值和增值的手段。报告指出，自2009年初至今，迪拜和香港楼价分别上升63%和81%。

金融危机之后，各国资金大量涌入香港避险，从索罗斯到罗杰斯，有投资公司驻扎在香港或新加坡。从2008年10月到2009年年底，有超过6000亿元资金流入香港，香港金管局总裁陈德霖称“前所未见、闻所未闻”，内外两股资金夹击，香港资产品价格一飞冲天。

香港楼价近期走入牛皮市，根据中原地产数据，由去年10月至今年10月13日，过去一年中原城市领先指数CCL累计上涨5%。今年第三季价格超过1200万港元的豪宅买卖合约登记仅有607宗，价值167.44亿港元，较第二季分别下跌13.2%及10.8%，创下自2008年以来的最低成交量。

原因是两次税收限制，打击了内地客的购房热情，豪宅销量下降。去年10月，香港特区ZF推出针对非香港永久居民的15%买家印花税，今年2月再推出双倍印花税，外地投资者购买香港房地产的税务负担最高可达物业价值的23.5%。

内地豪客有能力在全球购房，当他们认为香港投资成本超过欧美城市时，他们的移民目的地将直指欧美，而不是香港。香港的竞争对手不是北京，而是洛杉矶与伦敦。

与此同时，港币数量在下行。港元广义货币发行量下降，据香港地产专家王永伟的数据，香港银行体系结余，去年12月中是逾2000亿元，近期数字1630亿左右，垫钱规模下跌。货币供应2008年之后一度大幅增长，2008年，港元M2供应是3.24万亿元，到2012年年底高达4.537万亿元，今年8月为4.592万亿元，近一年升幅明显放缓。港元货币增速放缓，原因众多，包括部分资金转存人民币，令本地外币供应M2增加、港元供应M2下跌。

即使如此，香港楼市不会崩盘，不会回到97年惨状。

香港对内地吸引力依然存在，如果港府下调税收，效果立现。港币供应量下降，但香港不缺钱，人民币离岸中心地位稳固。根据香港金融管理局数据，今年9月份，香港人民币存款创下历史新高，环比增加2.9%至7300亿元；参与跨境贸易结算的人民币汇款总额达到3317亿元，环比上升9%。

香港富人购房，不必动用债务杠杆，银行风险不大。据澳新银行大中华区每周经济观察指出，物业贷款从2009年3月到2013年3月平均升幅为9%，仅占整体贷款增长的25%左右，对近年的信贷增长贡献相对较小。该行分析发现，目前银行的按揭资产可以承受高达53%的价格下滑而不造成负资产。根据2011年人口普查，住房成本中位数只占家庭收入中位数的11.7%。同时，60%的业主已经完成其按揭供款，高于2001年的48.5%。

与北京、三亚等地一样，虽然房价高，却无泡沫，因为这些地方的房地产被富裕群体的真金白银填得结结实实，不可能发生1997年的恐慌。