房改右倾使市民为万亿暴利买单，建设部长该当何责

          在汪光焘部长主政建设部的这六年时间里，中国的房改在导向发生了根本性的转变。住房政策由过去让老百姓买得起房、住得好房、实现住房小康为主旨的亲民路线，走上了今天所谓“一切让市场说话”的唯商是瞻的亲商之路。不仅房地产市场住房供应的主体，由过去的经济适用房为主导，变成了今天的房地产商独霸垄断的开发商模式，并且在建设部的纵容和默许和开发商寡头垄断下，中国的房地产市场已成为公认的无法无天的“黑金市场”：从囤地捂盘，到合谋操控市场；从散布虚假信息，到任意乱抬房价；从无视宪法法律，到操控右倾房改政策出台。甚至就是在今年的两会上，作为政协委员的某开发商利益代言人，竟然猖狂到把收买官员的非法“贿金”（也就是他们所谓的“公关费”），也公开列到了所谓的“房地产开发建设成本”上。
        正是在汪光焘主政的这六年时间里，中国的房地产市场和住房政策的导向上，开发商利益集团成为了真正的“绝对主导”。不仅数亿市民对他们的胡作非为“无可奈何”，就是中央高层所作出的一些“调控措施”，也被开发商化解于“无形之中”。这也就是几年来中国的房地产市场，“调控”屡屡变“调空”的原因所在。
        也是在汪光焘当部长的这六年时间里，不仅住房问题成为民生最沉重的“新三座大山”，而且在“社会主义”的大环境下，中国社会竟然出现了数以千万计的“房奴”，城市中无房户和半无房户更是以亿为计的海量涌现。就是在这几年里，作为城市“国有土地”主人的市民，不仅被剥夺和丧失了自己所有的土地“天然使用权”，而且连现在文明社会都应有的“公民居住权利”，也在现实中变成了“一纸空文”。
        对这几年中国城市的住房政策的轻民重商的“右倾化”以及房地产市场的“无法无天”，公众和社会都可谓是“民怨沸腾”。“最高领导层”也是“忧心忡忡”。这也是温家宝总理之所以说“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题”的原因所在。
        尽管如此，但很少有人给重商轻民的右倾化的住房政策和无法无天的房地产市场，究竟洗劫了多少公众的财富，给中国市民造成了多大的损失，认真的算一笔“明细账”。这里，我们不妨利用现有的材料，对此做一个初步的推算。
       我们已经知道，2004年是全面推行取消普通民众的经济适用房权利、让开发商真正垄断房地产市场的“18号文件”的第一年。那么，推行了这个右倾的“房改新政”一年下来，究竟给中国的城镇居民带来了什么呢？我们不妨用官方的相关数据算一笔账。
        在前面的文章中，我们已经通过建设部 “官方的数据”，知道了在开发商模式操控房地产市场的第一年——2004年，全国的“商品住宅价格同比增长15.2％…；少数城市房价涨幅超过20％”；又根据中国社会科学院等等机构发布的《中国房地产发展报告》推算，2004年全国商品房平均售价一年所提高的增加值，不仅比此前5年的年均增量的提高了3.8倍，而且还占到了1998—2004这六年年全国商品房价整个增加值的50.6％。也就是说，实行“房改新政”后一年的房价飞涨，比过去的6年增长之和还要多。
        汪光焘部长推行的“房改新政”（18号文件）所导致的全国性的房价暴涨，究竟给老百姓带来了多大的损失呢？按照中国社科院蓝皮书提供的数据计算，1998年至2003年全国商品住宅房每平方米的价格，年均增加为57元。而到了2004“房改新政”的第一年，每平方米的房价一下子就比上年暴涨了352元，比前六年年均增加的57元平均水平要多出295元。这每平方米“超额增长”出的295元，就是“房改新政”下开发商垄断和操控市场所导致的直接结果。
        根据社科院的这份蓝皮书的数据，2004年全国商品房的销售量达到38231.64万平方米，其中商品住宅房占了九成左右，大约为3.44亿平方米。用这个总面积和“房改新政”后房价暴涨超出往年平均水平的差数相乘，就可以计算出中国城镇居民为“房改新政”第一年的“恶果”所多付出的“真金白银”（也就是被开发商的垄断利润所洗劫的财富）：
                                 295元×3.44亿平方米＝1014.8亿元
        这就是说，按照开发商的意志实施的“房改新政”第一年，中国的城市居民就为高涨的房价，多付出了千亿元的巨额“学费”。中国数万个开发商，一同瓜分了这上千亿的“改革成果”。
        有人会为几万个开发商仅靠“仰仗”房改新政的威力，一年攫取的暴利竟然就可多瓜分上千亿财富而“惊叹不已”。实际上，如果你仔细琢磨一下2004年全国商品房价所“超额增长”的295元绝对值，比较一下今天房价的一年每平方米就暴涨数千元现实，你就不难知道，今天的开发商集团，依靠汪光焘部长“亲商房政”的扶持，其“特殊利益”已经达到了何等的疯狂。
        我们在这里，通过对2005年的全国房地产市场的基本数据进行细致的分析，看看中国的开发商集团，一年到底可以攫取多少垄断暴利。
        根据国家统计局是统计年鉴，2005年，全国仅商品住宅（还不包括办公楼和商业营业用房）的“房屋销售面积”，就有49587.83万平方米，住宅商品房屋的平均销售价格，为每平方米2937元。这就是说，2005年全国的开发商仅商品住宅房屋一项，销售总额就高达1.4564万亿元（14563.945671亿元）。
        那么，在这1.4564万亿元中，开发商的成本又是多少呢？
        首先，是开发商的商品住宅本身的建造所需的建安费。根据国家统计局公布的2005年住宅上的“竣工房屋面积和价值”计算，每平方米的“价值”及建安费用，为760元。这里需要说明的是，由于在房地产开发企业中，利用虚高房屋建筑成本来进行洗钱、避税和转移资产已成为普遍现象，所以，我们在这里只选用更加可信的总的住宅竣工房屋的价值来计算；
        第二，商品房成本的另一个大头，也就是它的土地成本。由于土地转让和拍卖在先，建房售出在后，所以开发商从拍卖或转让获得土地到商品住房的售出至少有相当的一段时间差。而在这几年房价高速增长的情况下，开发商从拿到土地到建房售出的中间时间拖的越长，就意味着可能给开发商带来的利润越大，毕竟中国房价的增长幅度要比银行的利率不知要高出多少倍。一般来说，当年竣工房屋所用的土地，基本上都是前两年通过土地市场拍卖而来的。这里，我们就以“最快的周期”及2004年的地价，来作为土地成本的标准。
        根据国土资源部土地利用管理司和中国土地勘测规划院共同制作的“中国城市地价动态监测系统”提供的资料，2004年“全国主要城市地价平均值”，在“居住用途”上为每平方米1165元。把现在城市建造的新的住房的容积率按照比较低的标准来算，及每平方米的土地只建造1.5平方米的商品住房（容积率为1.5），“全国主要城市”商品住房的楼面地价平均每平方米仅仅也就只有776.67元。而全国大多数地方是“非主要城市”，这些地方的土地价格要比“主要城市”低得多。所以就是高估的话，全国城镇商品住房的楼面地价成本，也只能在每平方米600元。
        除了760元的建安费和600元的土地出让费，还有其他的一些房地产的税费等，大约占了房价的10%左右，再以房价的3%（相当于经济适用房的利润率）作为开发商的运营成本，这两项又占了房价的13%，为380元左右。这样的话，整个商品住宅的成本就是每平方米1740元（实际上，用这样的价格，当时可在占到全国城市相当比例的一些中小城市，买到品质不错的商品住房。所以，把2005年全国的商品住房成本定在1740元，绝没有低估开发商的“正常成本”——当然，非法的行贿黑金、也就是开发商所说的“公关费”除外）。
        每平方米住宅商品房屋2937元的平均销售价格，减去每平方米1740元的住宅商品房屋的平均成本，中国的房地产商，每开发一平方米的住宅商品房屋，获取的利润就达1197元。利润率高达40.76%。如果以10%作为中国开发商的“正常利润水平”（国际上一般房地产商的利润率为3—5%），那么，中国开发商利益集团的暴利率（实际利润率—“正常利润水平”，也就是开发商利益集团的的“特殊利益”），已经超过了房价的30%。相当于中国的开发商，在2005年就从每平方米的商品住宅房屋的销售中，不当多攫取了881元的“暴利费”。
        需要提醒的是，以上的所述的商品住房的价格、利润水平和开发商的暴利率，还是全国城镇范围的数据。这中间包括了大量中小城市和城镇。在这些地方，由于开发商还面临着自建房、合作建房甚至农民住房的竞争，所以开发商的暴利率一般还不敢很高。这样在统计上就“加权平均”了全国的数据。实际上，在土地资源紧张、开发商占据房地产市场绝对垄断地位的大中城市，开发商的“掘金”能量和暴利率和商品住房的价格，都是“全国平均数”所无法相提并论的。
        剔除了中国房地产市场10%“正常的利润率”（已经为国际上房地产市场利润率的一倍），那么，中国的开发商利益集团，在2005年又从30%以上的暴利中，违宪违法的攫取和搜刮了多少中国买房人的财富呢？有了前面的几个基本的数据，这笔非得“算个明白”的“血泪帐”，就可以清清楚楚。
        我们已经知道，2005年全国商品住宅房屋的销售总额为1.4564万亿元，开发商40.76%的利润率表明，中国的开发商，2005年一年仅从买商品住房的市民手中，获取的利润就令人难以置信的高达5936.2864亿元。其中攫取的非法暴利，就高达4369.2亿元。
        需要说明的是，这些还是在现在看起来市场远没有今天这般“疯狂”的2005年的中国房地产市场的数据。如果算上后来“完全发疯”和“病入膏肓”的2006和2007年这两年的中国房地产市场的情况和2004年房地产市场的数据，那么，在汪光焘部长力推的重商、侵民、右倾的“房改新政”的这4年里，中国的开发商特殊利益集团靠汪光焘部长政策的“关照”，仅在商品住房上，就获取了高达2万亿元人民币左右的高额利润。其中，有1.5万亿元属违宪和非法“房地产暴利所得”。这也就是说，中国的买房人为汪光焘部长的“房改新政”，4年的时间，就被洗劫了高达1.5万亿元血汗钱。
        这也就难怪，有的网民在弄清楚了这十年中国房地产市场所经历的利益集团的“搏杀”后，画龙点睛的把中国房改十年之路归纳为“从亲民到轻民，再由轻民到侵民”。
        汪光焘部长主持起草和强力主推的“房改新政”，可以说是让全国人民和房地市场，按照开发商利益集团的意志“走了一趟”。尽管这条“歪路”今天还在继续的“走”，但它所产生的“深远影响”，早已使亿万中国市民“刻骨铭心”：一方面，开发商利益集团通过垄断暴利，使房地产市场成了他们暴富的制造器和批发市场，一个个身价百亿甚至千亿的中国首富由此而出，另一方面，各有数千万的中国市民成了房奴和无房户，还有数亿的普通市民成为住房水平连小康的一半标准还达不到的“半无房户”。
         正是在开发商模式的垄断下，一个城市几百万上千万的市民，要为几百上千个开发商的“房地产暴利”，多“打工卖命”十年甚至几十年；在一些大城市，每家每户只要你购买商品住房，就都要为开发商的暴利费交纳十几万、甚至几十万的“血汗钱”。数以千万刚刚小康的家庭，为了一套体面的住房，不得不成了房地产商的“长工”和“房奴”。他们很多人一生中的最大付出，不是奉献给自己的父母和孩子，也不是贡献给国家和人民，而是被盘剥成了开发商利益集团暴利的“祭品”。众多的“白领”和“中产”，买房买成了“负翁”。全国几亿的城市人口中的买房者，实际上是在为几万、几十万的开发商的暴富，“供奉”出自己的大半生的辛苦所得。
       这就是18号文件所带来的“房改新政”的“成绩单”。毫不夸张的说，它给中国社会带来的最显著的“功绩”，就在于中国社会的阶级分化达到了极致。它究竟是“利国利民”，还是“祸国殃民”？它使房地产市是变得更加健康，还是致使其“病入膏肓”？这些大是大非的问题，亿万市民早已用自己的血汗“作答”。
        政府经济学上有一条帕累托原则，就是政策的变化在导致一部分人处境变好的同时，不能使另外一部分人的处境变坏。而汪光焘部长力推的“房改新政”，在让20多万的开发商在靠“巧取豪夺”社会大众利益基础上先富和暴富起来的同时，却使数以亿计的中国市民变得更加赤贫，从而大大拉大了社会的贫富差距和两极分化。所以，中国的房地产市场演绎的是一幅活脱脱的“富者越富、穷者越穷”的马太效应，是一个地地道道为少数人服务、和社会制度导向背离、制造和激化贫富不均的“官商富市场”。
        从理论上来说，作为一个社会主义的国家，中国公民的居住福利应该得到最完善的保障，他们的买房居住的成本也应该最低。这不仅是因为，社会主义国家的城市土地属于全民国有，作为土地主人的市民在住房负担上，自然应该比土地私有的国家低得多，在保障公民的基本居住权利上，也应该比土地私有的资本主义国家要做的更好，更是因为，社会主义国家“剥削非法”，用公民的土地来攫取公民的财富，就更是“无法无天”。但由于中国社会发展中政治文明建设上的滞后，特别是公民在和权力和资本的博弈中，始终处于弱势，使得他们的居住权利被一步一步的侵蚀。导致的荒唐的结果，就是社会主义国家的公民，买房居住的成本，竟然比资本主义国家还要负担重得多。这就是汪光焘部长的“房改新政”的“突出贡献”。
        中国的房地产市场，今天比以往任何时候，比其他任何地方，都迫切需要呼唤“社会主义核心价值观”的回归！

                                                                           沈晓杰