自救倒计时70天

　　中小房企 断臂求生还是跑赢时间

　　□本报记者 张敏

　　福建房地产老板林伟(化名)，最近遇到了从业以来的最大麻烦。他旗下的两个在售项目，陷入销售不畅的困境，两个在建项目，也因为资金紧张而不得不暂时停工。银行的朋友告诉他，贷款额度最快要到8月份才能放开。这意味着，在银行信贷放开之前，林伟要想尽办法熬过70天的时间。

　　在江浙闽等地的中小房地产商中，像林伟这样的情况不在少数。虽然身处民间资本发达的区域，但在市场空间不足、融资成本高企的情况下，如果不能跑赢时间，资金仍然可能成为压垮企业的最后一根稻草。

　　令人沮丧的事实在于，即便林伟真的跑赢了时间，“8月放贷”的承诺也可能只是“画饼”。在楼市区域风险凸现的情况下，房地产业能否从银行贷款中的“黑名单”中抹去，显得疑问重重。如果不能熬过这个关口，许多中小房企将难以避免被市场淘汰的命运。

　　救命的关口

　　回款困难 借贷接力救急

　　作为福建本地开发商，林伟旗下的四个项目均在福建。其中，在隶属于福州的长乐市，林伟有两个在售项目，另外两个在建项目则分别位于三明和晋江。

　　林伟转型做房地产已有9个年头，在此之前，他在晋江开了一个加工厂，从事衣服布料的研发和加工。2005年，身边的亲戚朋友纷纷转做房地产，林伟也顺势投入这个行业。开始几年，林伟做得顺风顺水，但从去年开始，他明显感觉到生意不再那么好做。

　　“房子不好卖，有时候降价都卖不出去。”林伟说，前几年的情况则是，拿到地三个月就能办预售，而且能够很快售罄。

　　不仅如此，拿地成本也越来越高。随着全国性大型房地产企业进驻福建省三四线城市，本地中小开发商的竞争力严重不足。其获取土地的难度越来越大，有时只能拿到一些位于城市边缘的劣质地块。

　　最近，林伟旗下的两个在售项目遇到了销售困境。按照林伟的计划，到今年5月初，这两个项目可以达到80%的去化率，从而为林伟的公司谋得3亿左右的销售回款。但如今，即便采取了降价促销的政策，项目去化率仍然不足4成。

　　对于一家小型开发商来说，3亿销售回款至关重要。两年前，林伟通过项目抵押，从两家信托公司分别谋得5000万和8000万贷款，今年6月即将到还款期限。同时，林伟还以民间借贷的方式筹得3000万左右资金，用于前期投资。

　　事实上，由于两个在售项目销售迟缓，林伟位于三明和晋江的两个在建项目也已停工。如果这种情况持续至6月，企业将面临债务违约和资金链断裂的风险。

　　事实上，在福建、浙江、江苏等地的中小房地产商中，很多都面临类似情况。

　　对于林伟来说，这段时间以来只有两个勉强可以称得上的好消息：一是福建省开始松绑楼市调控政策，包括降低限购门槛、下浮贷款利率等，也即网传的“闽十条”实际已在执行之中。二是多个银行朋友告诉林伟，银行贷款额度最快可在8月发放，只要能熬过最后的70天，燃眉之急或可解。

　　为什么一定要寄希望于银行贷款？业内人士指出，在房地产企业的资金来源中，银行贷款的占比并非最大，但成本最低。尤其是在房地产业成本不断被压缩的情况下，低成本贷款尤其重要。

　　银行的顾虑

　　预警风险 房企措手不及

　　在福建，很多类似的小型房企都获知了“8月关口”的说法。尽管距离8月尚有一段不短时间，但对于深陷资金泥潭的房企来说，无疑是一根救命稻草。

　　对于“8月关口”的由来，邮储银行福建泉州支行的一位人士向中国证券报表示，按照往年惯例，银行按季度的放贷比例为“4321”，即一季度房贷额度相当于全年的4成，后面三个季度分别为3成、2成和1成。因此，房地产企业往往在年初获得最多的信贷额度。

　　但今年的情况完全不同。在金融风险的警示下，很多银行一季度的放贷额度只相当于不到全年的两成，二季度到目前为止，贷款额度仍然从紧。这种变化让很多开发商措手不及。

　　上述人士表示，最近一段时间，很多银行都不再发放房地产贷款。在央行喊话之后，个人住房按揭贷款的发放额度可能有所提高。但对于房地产开发贷，仍然维持从紧的额度控制，最快也要到8月才能发放。

　　银行如此谨慎并非没有道理。在很多中小城市，房地产市场供大于求的情况已较严重，部分城市出现供应过剩的风险。根据国家统计局数据，截至4月末，全国商品房待售面积52652万平方米，比3月末增加489万平方米。有机构计算，部分二三线城市的去化周期超过20个月，处于市场严重滞销状态。

　　房屋供应的过剩，从林伟们的转型之路中可见端倪。随着我国实施房地产市场化改革，不少社会资金蜂拥进入房地产业，其中便包括类似林伟等从实体经济中转型而来的群体。投资的增加带来房地产的大量建设和竣工，但产业空心又使得人口无法聚集，房屋难以消化。尽管具备强大的城镇化潜力，但对于很多中小城市来说，在短时间内聚集人口仍然困难。

　　在这种背景下，银行自然要顾及房地产业的贷款风险。据悉，在不少银行的内部分类中，已将房地产业列入信贷“黑名单”。

　　对于大型房企来说，现时拥有的信用额度主要来自于以往尚未用完的部分，而非新增部分。相比之下，从去年开始，中小房企的申请已根本无法获批。

　　上述人士表示，近一段时间以来，他曾接到多位房地产企业的业务接洽。一些房地产商甚至表示，愿意拿公司的营业执照，乃至家庭房产做抵押，来申请贷款。但在严格的额度控制下，无一成行。

　　最后的招数

　　断臂求生 还是跑赢时间？

　　在降价促销未果、信贷额度从紧的背景下，林伟们能做的只有一件事，即熬过未来的70天。他表示，公司正在尝试谋求另一笔新的民间借贷，以便在6月信托偿还之时，解决燃眉之急。但困扰是成本太高。

　　此外，即便房地产已被列入“黑名单”管理，但林伟仍然有办法从银行获得贷款。一方面，他能够以旗下建筑公司的名义申请贷款；另一方面，林伟转型做房地产业之后，此前的服装布料加工公司并未停产，以上述公司的名义来申请贷款同样具有可行性。但这种方式也有一定缺陷：即便申请成功，贷款额度也偏小，无法填补庞大的资金缺口。

　　林伟甚至做过最坏的打算，即当局面彻底无法挽回时，底价转让两个在建的项目，断臂求生。或者干脆退出房地产业，重操旧业。

　　但现在尚未到考虑这个问题的时候。唯一让他可以期待的是，未来的70天里，希望出现政策层面的巨大利好，从而再度激活市场，并让公司起死回生。

　　在业内人士看来，出现上述结果只是小概率事件。北京中原地产首席分析师张大伟表示，虽然未来按揭贷款政策松动，但房地产开发贷款政策仍然没有松动的迹象。同时，地方ZF的救市行为可能更多，但对市场的影响很有限。除非出现类似“4万亿”投资或信贷政策的大规模松绑，否则市场仍将处于下行通道中。

　　事实上，即便这些企业熬到“8月关口”，能否真正享受到银行信贷的惠及仍是未知数。上述银行人士表示，银行对于开发贷的审批，与房地产开发企业的资质和开发实力密切相关。一般来说，在额度有限的情况下，开发实力强、排名靠前的大型房企更易获得银行贷款，中小型房企往往“汤都没的喝”。

　　与很多当地的房地产开发商类似，林伟自信，凭借与当地银行业的良好交情，公司能够在银行信贷额度发放时“喝上一杯汤”。但这杯汤能否救得了企业的命，仍然要“靠天吃饭”，即视市场走势而定。

　　多数机构认为，在多年来房地产投资高速增长的背景下，市场供需关系正在趋于平衡，一些大城市则从增量市场向存量市场演变，留给房地产开发企业的市场空间越来越小。按照这个逻辑，即便企业突破了“8月关口”，留给他们的路也已不长。

　　兰德咨询机构总裁宋延庆表示，近年来，房地产业的平均利润率维持每年下降一个百分点的趋势，行业也已迎来洗牌时代。随着各项竞争的激烈和市场空间的缩小，到2015年，将有1/3的房企被淘汰出局，其中以中小企业为主。

　　中小房企信贷层面

　　利好或有限