再者，设计时尚化。

譬如青年公寓楼层间公共通道或逃生通道可适度改造成滑梯或滑竿模式，增加一些符合年轻人口味的生活乐趣。

再譬如每个楼层的楼道、走廊以及整座建筑的外立面，都可鼓励艺术涂鸦或个性装饰等。如果想让青年公寓显得更酷一点，还可实行“艺术家宿舍”计划，即特别预留一套房间，以极优惠的价格(甚至免费)提供给街头艺术家居住，期限为一年。

对街头艺术家的选择，可先在社交网络公开招租或由艺术家自主申请，然后再由青年公寓的全体住户投票决定。这样每套公寓都可以拥有自己专属的社区艺术家了。而艺术家需要回报的，就是保证每周在公共活动室有个小型的免费演唱会，并通过社交网络、社区电台接受住户点歌的需求。

在芝麻哥看来，城市社区的人文进化，必然是朝更平等、更自由、更强调自治精神和双向互动的方向演化。以往戴红箍、拉横幅、贴告示等这些简单原始的社区管理早就OUT了，新生代需要更现代，更有创意，也更富人性需求的社区服务。

随着中国社会老龄化进程加快，房地商介入养老产业已经是一种热门的趋势，但是拿出的解决方案，又实在太过粗暴和野蛮。目前很流行的一种趋势，也不过是在远郊起几幢低层建筑，再挖个池塘栽几棵树，美名曰园林景观，然后配套上老年医院、康复中心、集体食堂等，就堂而皇之称之为养老社区或养老地产。

除了这种养老社区之外，时下热炒的“居家养老”、“社区养老”、“以房养老”等模式，坦率地讲都是极不成熟的概念炒作，甚至可以说是缺脑子的表现。那么有没有一种高级一点、人性一点、合理一点、智慧一点的商业模式呢？

当然有。芝麻哥可以提供一个全新的商业创想和模式范本，以供有心的商家学习参考。这个模式姑且称之为“社区养老公寓——移巢计划”。

简单来讲，就是以社区为单位，把每个社区的空巢老人、有养老需求或投资意向的住户，通过产权置换或二次购买的方式，本着“产权分散，供养集中”的原则，整合到一起(可集中在每幢楼的一二层)，然后由业主授权给房地商或物业公司，进行统一改造和集中管理，然后再租赁给其他有需求的业主。

产权灵活化

这个项目不需要房地商或物业公司重资产投入，而是在业主间起一个穿针引线的中介作用，巧妙地进行资源优化和产权置换，从而解决项目的空间需求。

无论房屋如何交易、置换，最终产权还是归属业主，物业公司一是赚取交易过程的服务费用，二是赚取一定比例的管理费用，三是赚取这个项目激活后的平台交易费用。

需要强调的是，无论你原来拥有多大房产，在置换成养老公寓时，都可结合市场的标准测算自由补齐，可由大换小，也可由小换大，因为这个置换过程，不但是解决自己养老问题，同时也算是二次置业投资行为。譬如你可置换一套大的公寓，留下自主的一间外，还可出租其他房间给别的老人。

还要说明的是，这个项目只所以鼓励在社区内甚至一幢楼内进行交易，就是充分考虑到中国人的传统伦理需求——让老人离自己熟悉的家和亲人近一些，再近一些。

配套智能化

这种新型的社区化养老公寓改造，必须充分利用互联网时代的技术红利，把智能化做到一种极致。

譬如每个公寓的每个房间都可安装一部智能电视。除了基本的娱乐功能外，这部智能电视还需配备智能摄像头，具备语音视频的基本功能，然后再给老人订制一台超级遥控器。

老人想和子女、朋友视频聊天时，一键OK；想应急呼叫子女时，一键OK；想呼叫物业管护中心时，一键OK；想呼叫医院时，一键OK；想网上订餐时，一键OK；想网上购物时，一键OK；想语音备忘或查询日历时，一键OK。当然，这些遥控器的功能，也可集成到一部智能手机上。

若再配套一部可测血压、心脏、脉搏和紧急呼叫的可穿戴式智能手表，那么就老人的实际需求而言，智能化就算基本齐活了。其他什么智能电灯、智能空调、智能冰箱什么的，倒是显得华而不实，或者讲还不够成熟，配不配套倒不是很重要的事情了。

服务平台化

需要郑重声明的是，打造社区化养老公寓不但是一个创新的商业升级项目，也是一个系统的社会改造工程。

房地产商或物业公司要想成功转型，就必须坚决打破以往的旧思维、旧模式，别总想着挣快钱，傻挣钱，而要学会创造出一种精细管理，共赢合作的生态性、平台化的全新商业模式。

具体来讲，房地产商或物业公司就是要充分发挥自己的主业优势，为业主做好“不动产”的管理和服务，同时积极利用互联网的技术优势，搭建开放的社区化交互平台。管它线上线下，管它虚拟现实，终是为活生生的人来服务的，也终是要与活生生的人来对接的。

就社区消费需求而言，物业公司已经掌控了现实端的物理入口，如果再主动搭建一个虚拟端的网络入口，两端合一，形成一个生态的商业闭环，那么挣钱就是一件很容易的事了。

以社区化养老公寓为例，可以和医院合作，开展网上问诊和即时监护服务；可以和银行合作，开展面对面虚拟银行理财业务；可以和电商合作，开展针对老年人的代购、团购、送货上门等服务；可以和餐馆、理发店合作，开展上门送餐和理发等服务。

如果房地产商或物业公司再有情怀和想象力一点，这个线上线下合一的服务平台和管理网络，还可以做些社区虚拟拍卖(如旧家具、儿童玩具等)、社区虚拟晚会、社区虚似展览(譬如宠物秀、老年时装秀、宝宝秀)等有趣又有意义的活动。

此外，这个社区化交互平台一旦形成，也可对接相应的家政服务，如清洁工、保姆、月嫂、老人陪护等，不但可以充分激活社区内的闲散劳动力，也可形成一个安心、透明、良性互动的家政服务交易(换)平台。

在一味求新、求大的政绩冲动和急功近利的商业刺激下，以往的城市旧改工作，简单而野蛮，原始又粗暴，不但毁掉许多传统的遗存，而且严重破坏了城市的生态。

可对此除却愤怒、抱怨和遗憾外，我们也清醒地知道，城市承受不起，也绝无可能以大拆大建的方式再进行一次暴力改造了。要想让城市的居民生活得舒服一些，我们必须寻找另一种途径的改造。

譬如楼顶的绿化改造。楼顶绿化的好处，有一个很有力的说服数据，那就是一个城市的楼顶绿化率达到70%以上，城市上空的二氧化碳量将下降80%，城市热岛效应将会彻底消失。

以北京为例。按照2010年北京市国土资源局抽样统计资料进行的初步测算, 北京市的市区面积为1368.32平方公里，其中建成区面积为1289.3平方公里，如果以屋顶面积占建成区面积25%的建筑标准计算，北京市区的屋顶总面积约有322.33平方公里，再以其中30%可作为生态屋顶来保守推算，那么北京市区可利用绿化的屋顶面积达到96.7平方公里，也就相当于给北京增添了34个朝阳公园(或14个奥林匹克森林公园)的天然绿肺。

如果真能实现这个绿化目标，那么北京雾霾天气一定会大大缓解，城市的宜居环境也会大大改观。

虽说楼顶绿化是一件利国利民的大大好事，也被提倡了好多年，可实际推广却并不乐观。据不完全统计，北京市目前已实施的屋顶绿化面积，大约只占市区可利用绿化屋顶总面积的1％多一点。

难道是因为成本过高的缘故么？当然不是。按照2012年北京市园林局印发的《北京市屋顶绿化建设和养护质量要求及投资测算》，进行简单的屋顶绿化，每平方米费用只有310元，养护费用为一平方米每年才17.5元；进行花园式的屋顶绿化，费用则为每平方米550元，养护费为每年24元。

楼顶绿化只所以推广不力，很大原因在于以往的推广思路有问题。以往是以政府的力量主导主推，而且多是公益性质。而恰恰在于投入不高，维护又太过麻烦，便是做面子政绩工程也难以显现，所以有公共财政预算的部门，看不上这个项目也是情有可原。而商业力量迟迟不介入，则在于没想出好的商业模式，操作起来又太过麻烦，所以多是持观望态度。

在芝麻哥看来，随着习李新政、雾霾加重以及电商爆发等诸多宏观环境的变化和因素交互，未来5-10年内，楼顶绿化或许成为一个很有市场想象力的新商机引爆点，特别是对想转型的房地产商而言。而就商业模式的创新而言，芝麻哥建议从以下三个方面发力：

运营模式多元化

楼顶绿化是一门正经的生意，也是有一定技术门槛的生意。但对于房地产商而言，倒是相对轻车熟路的。

譬如楼顶的承重、防水处理等都不是问题，而且楼顶的产权归属也容易解决。如果房地商在建新房子时，就同步考虑到楼顶的绿化问题，那么不但投入大大减少，而且也增加了新楼盘的卖相和宣传亮点。既然是生意，就要考虑赢利，既然要赢利，就要考虑商业模式。而对于房地产商来讲，楼顶绿化的最佳商业模式是“主题式改造+灵活性租赁”。

譬如住宅楼盘的楼顶改造，可改成立体式菜园或休闲性花棚；譬如商业楼盘的楼顶改造，可改成带有玻璃罩的花房式咖啡吧或茶餐厅；譬如学校、医院等公共建筑的楼顶改造，则可改造成试验农场或鲜花培育基地。

赢利方式可以是提供设计方案，工程施工，标准化配件出售，也可以是改造后租赁给商家、个人经营，或以会员制的模式自主经营。

环保技术互联化

楼项理论上讲应是公共面积，自然关系到公共利益。为了更好地说服业主，楼顶绿化项目也必须强化它的公共效益。除了强调减轻热岛效应，减缓雾霾发生，改善城市气候的宏观利益外，还要强调楼顶绿化对本幢楼盘“微气候”的节能减耗效用。

譬如楼顶的绿化可在夏季减少太阳辐射热量，减少空调的耗能。譬如楼顶的雨水收集装置，可减少污水排出。譬如在楼顶安置太阳能板，可将其转变为热能或电能，供本幢楼盘的公共取暖和照明。譬如我们还可收集社区部分食品垃圾并转化成生物肥料，供给楼顶绿植或鲜花施用。

这些节能减耗的数据，最好能以物联网的手段，即时采集，公开发布。而这些绿色环保设施也最好可以同时向公众开放，成为教育公众，宣传环保理念的示范基地。坦率地讲，这些东西便是基于商业考虑的“秀”，想来大家也是会心甘情愿地接受。就如那些娱乐明星一样，美好的东西是不怕秀的。

产业拓展联盟化

由于楼顶绿化还是一个新兴事物，而且涉及到对城市风道、微波通道、航空通道等方面的干扰影响，所以很容易在商业萌牙状态时，被某些不成熟的偏见或保守的管理理念所左右，甚至被扼杀。

而楼顶绿化作为一个链条化的产业，要想快速壮大，就必须在起步之初，团结一切可团结的力量，组建足够强大的产业联盟，积极和政府的主管部门沟通对话，同时未雨绸缪，从顶层设计的高度考虑，配合政府、协会做好产业规划，制订行业标准、自律条例等。如此这般，这个产业才可能健康快速地发展起来。

强调这一点，是因为我们城市被建设得这么差，有一个很大的原因就是发展之初行业太过“无法无天”。譬如北京城的五环里，有多少楼盘超标超高侵占了“风道”，才造成今天雾霾天久久不散。也许当初违规的房地产商会这样想：就我一个楼盘，又怎么能挡住风呢？

谁曾想，有关系的房地产商大有人在，而且都持同样的的想法，于是越建越堵，一直堵成今天的“熊”样。

无论如何，希望今天已经成熟的房地产商可以理性一点，规矩一点，不要再犯同样的错误，毕竟，雾霾面前，人人平等，谁也逃不走。而且，做好这件事，要远比建设 “立体城市”什么的要有意义得多，也伟大得多。

最后一点感想：房地产商转型的任务和使命

过去几十年来，房地产一直是中国经济的支柱产业，而在未来十年内，房地产依然还会担任这样领头羊的角色。无认你夸也好，还是骂也好，它都是客观存在的事实。

这十年之内，一方面房地产商可以继续蚕食中国城市化进程的发展红利，另一方面，若能顺利完成产业升级和文化转型，则可以担当更重要的角色。毕竟，从乡村文明向城市文明过渡的过程中，我们走得太快，也走得太急，欠的账也太多。

我们骂房地产商野蛮，是因为我们自身也很野蛮，我们骂房地产商建得房子丑陋，是因为我们自身的审美水平就没高到那里去。

就中国的现代化进程而言，房地产商必须要担当的一个社会使命和时代责任，就是利用商业的力量，完成社区结构的组织改造和城市生态的文明重塑。

芝麻哥在文中提到的一些设想和创意，就是希望给那些依然坚持理想主义情怀的房地商一些启发。推动社会进步，促使人民幸福，“房”事一直都是很关键的环节。

而就更实际的商业利益而言，房地产商也必须高度重视社区改造带来的无限商机。以当下很热门的O2O为例。这个行业或业务一直无法有效引爆，最关键的因素就是无法突破社区端“最后一公里”的瓶颈。而这个瓶颈又并非物流问题，而是信息流问题。

正因为社区的消费需求无法有效聚拢，所以才造成平均物流成本过高。一旦踞守社区端的房地产商或物业公司醒悟过来，快速完成社区的互联网化改造和管理升级，不但这个问题迎刃而解，而且会衍生出更多的商业机会。

以万科为例，未来5年内，其管理的社区大概会有500-600个社区，100万住户，近800万的人口，差不多相当于一个超级大都市的规模体量。

如果线上把这些社区用互联网串连起来，充分盘活社区的用户和数据资源，形成一个庞大又精准的家庭用户信息数据库，线下再配套完成青年公寓、养老公寓、绿色楼顶花园这样的实体改造，并快速完成规模化、连锁化的全国性网络布局，那么万科蜕变或孵化出一个横跨“地产+物业+金融+中介+家政+电商”等领域的超级平台和商业公司，便指日可待。（文：段战江）