任何一种用来交换的物品都可以称之为商品，只要是商品，无论是什么样的标的物，最终都会落入到切实使用或者消费它的人群手里，这样的人群我认为应该称之为消费群体。

     消费者和购买者有重合也有区别。那么，以商品房流通为主体的房地产市场，谁是消费者？本人认为有三波。

    第一波消费者，这一波消费者推动了商品房的起步，改变了单位或者政府分配房产的单一供应历史，造成了商品房市场的第一波繁荣。这就是企事业单位员工、工厂工人群体。我们来简单的分析下这个群体的情况。第一，在当时的历史背景中，属于高收入人群，特别是有两代以上职工的家庭，有相当的积蓄；第二，住房紧张，这一时期的家庭成员普遍较多，兄弟姐妹少则3-4个，多则7-8个，中央电视台有记录影片资料显示，在80年代的上海市，人均住房面积6-8平米；第三，住房来源单一，单位分房是唯一的住房来源，企业宿舍，是很多企业事业单位员工、工厂工人组建家庭的住所。   所以，当商品房市场开启，人们可以脱离住房分配制度，可以自由买卖房子的时候，辉煌的房地产行业起步了。感谢社会主义的分配制度、感谢以国家为主导的工厂建设，培养了无数的工厂职工，奠定了消费群体的基础。这个应该属于制度红利的首次释放，展现了释放出了巨大的需求。   

第二波消费者，这一波消费者，推动了商品房市场的持续繁荣。当改革开放的经济浪潮席卷全国大地后。一波接着一波的富有人群出现了，他们来自脱产的工人，他们来自农村农民，他们来自城市与农村的待业青年，他们来自学校的老师学生。这就是富裕起来的人们。    这群富裕起来的群体有什么特点呢？第一，需求强烈，为了彰显成功，对大房子、别墅、豪车、城市户籍等都有强烈的需求；第二，购买力强，钱能解决的问题都不是事儿，据听说，农村户籍转换成城市户籍，平均费用在5-10万之间；第三，城市向心性，城市郊区的向往是中心，农村的向往城市，城乡之间的巨大落差，造成了城市吸引力的急剧扩大；第四，群体膨胀迅速，这个群体中无论是学生、农民、城乡待业青年、脱产职工，都具有闯荡的胆量和勇气，足够的冒险精神，无论背景知识如何，在财富的积累过程中，都迅速的成长，消费者群体在扩张。      

富裕起来的群体，推动了商品房市场的繁荣。这应该属于经济改革的红利，红利持续的释放了30年，目前已逐步的趋于平稳。

第三波消费者，新生代城市职工，这些人是都市白领、工厂职工、小店业主、农民工等等。这是迁徙的人群，在解决温饱问题后，怀揣财富的梦想、职业的梦想等来到他乡异地。这些人有面临着什么样的时代状况？第一，城乡差距逐渐缩小，交通、教育、医疗、网络等基础设施，乡村都在逐年加强，城市的向心性在逐步减小，城市的可替代性在增加，；第二，购买力有限，特别是投资客把房子价格炒上去之后，购买艰巨；第三，需求差异化增强，因为更多资讯的冲击、思维方式的转变，对城市的认识、对生活的理解、对房产的用途等，都与前辈人群有较大的差异。

消费者群体是扩张还是收缩，数据有限不敢确定，但是需求确定是在收缩。商品的实际使用者才是市场的主体，投资客永远都是敲边鼓的，所以商品房市场普遍的进入观望期。

厉以宁在一档上海财经节目的采访中说，中国经济的蓬勃发展，有货币超发的原因而且是超能货币超发。货币的超发催生了商品房的抗通货膨胀作用，随着货币超发停止和李克强经济的推动商品房的金融避嫌作用应该会逐步减弱或者消失。

注：北京、上海等个别城市，具有辐射全国的城市向心性，城乡差距虽然也在缩小，但在有些领域依然没有变化，比如政治中心、经济中心等。

基于上述理论，我们来看看郑州市的房地产市场，一个以农业人口、农业经济为主体，迅速推进工业成长，努力让广大群众致富的中部省会城市，有着怎样的不一样！

第一条，先天条件，人口因素。河南省有1亿以上的人口，均匀的分布在全省18个地市、县市，人口没有出现大规模聚集；

第二条，河南是一个以农业人口，农业经济为主的经济区域，虽然工业经济在爆发式发展，但还动摇不了农业经济的主导地位，农业人口迁徙难度极高，购买欲望低；

第三条，河南有276个工业园区（180个产业集聚区、96个专业园区），分布在全省164个县区，前四名分别是：郑州市30个、安阳市29个、新乡市27个、南阳市20个，表明有购买能力、购买欲望的工业人口分散，在这些区域城市形成小区域的房产市场，分流郑州市的潜在消费群体。

第四条， 郑州市是一个交通汇集之地，做生意的商贩和企业非常的多，但大多数都是贸易型的，郑州市基本上就承担了一个中转的作用。因此，郑州市与周边省区的省会城市对比，没有丝毫的吸引力优势；作为一个贸易中转型城市，虽然富裕生意人也很多，但是基于对资金的需求，对购买房产热情不高（炒房不算）；在2005年到2010年之间，郑州市迅速扩张，原来的航海路，现在已经成为了城市中心，在这一个波次的城市扩张过程中，大多数手有余钱的人解决了住房问题。所以，在下一个波次来临之前，郑州市的富有人群对房产没有购买欲望，但是有购买能力。

第五条，在2010年的人口普查中，郑州市市区常住人口只有452万左右的人口（含有户籍的269万，非户籍156万），在2014年7月的一份新闻中，规划在2016年，郑州市市区常住人口扩大一倍达到600万人规模；一年预计增长人口不足25万人，（以人均25平米计算）仅有不足620万平方米的住房需求。多余出来的住房需要多长时间才能消化的了。

       2013年郑州市房管局公布数据，累计批准预售商品房和商品住宅面积23840700平方米，按照每人需要25平方米的住房面积，可以满足953628人的居住需求。在2012年批准预售商品房和商品住在面积22178300平方米，按照每人需要25平方米的住房面积，可以满足887132人的居住需求。在2012年、2013年两年的批准预售商品房和商品住宅，可以满足1840760人的居住需求，以实际购买人群占消费者群体的三分之一来计算，预计辐射潜在购买人群5522280人。郑州需要有不低于800万以上的市区人口，郑州需要多少年才能达到这个水平，加上2010年、2011年、2014年的商品房和商品住在面积，郑州楼市的供应大于需求应该是一个事实。

以以上模型，推导出改变房地产额盈利模式的构想，有三大改革因素：
1、集资房的建设模式：在党的集体经济领导下，很长时间内都有集资房，优势是先收钱后建房，不用担心销售，时间周期短；
2、电子商务的模式，电子支付是电子商务的核心，第三方支付是B2B、B2C交易的核心，优势是在交易达成后，钱在第三方保存，直到购买方货物验收完毕，方会授意第三方给与支付，解决在相互没有信任基础的情况下，资金的安全与产品质量的均衡；
3、成本控制，我把成本分成五部分组成：①、固定资产投入成本；②、人员工资投入成本；③、原材料投入成本；④、融资成本；⑤、时间成本；在有些固定成本不能改变的情况（地价），降低融资成本和减少时间成本，可以极大的降低成本扩大盈利空间；

温情假设，如果以此文章作为武器，假定敲开了一家公司的大门，这家公司会有那些性格特征？我很期待！