房地产行业主题

房地产板块表现

2014年房地产板块上涨58.17%（截至12月22日），排名中信29个一级行业的涨幅榜第9位。同期上证综指上涨47.8%，沪深300指数上涨45.68%，房地产板块走势强于大盘。全年行业基本面处于探底阶段，行业上涨主要受政策驱动。

上周市场表现

上周房地产指数（中信）上涨0.68%，同期沪深300上涨1.85%，房地产指数跑输沪深300指数1.17个百分点。

房地产市场成交概况

一线、二三线城市成交量均环比上升

上周，4个一线城市合计成交 155.7万平米，环比上升 2.5%，北上广深成交面积环比变化分别为 -11.5%、23.2%、-3.6%和 4.0%。13个二三线城市合计成交 367.4万平米，环比上升 3.2%，其中武汉和重庆跌幅最大，环比分别下跌 11.2%、2.8%。

一线城、二三线城市价格指数环比下降

上周中银国际主要城市销售价格指数环比下降 2.8%至 197.9。其中，一线城市分类指数环比下降 3.9%至 210.7，二三线城市分类指数环比下降 0.6%至 177.2。分城市来看，重庆和东莞环比涨幅最大，分别为 14.7%和 9.2%，北京和杭州环比跌幅最大，分别为 -13.4%和-5.9%。

库存指数环比持平、城市新增供应量环比下降

上周，中银国际主要城市可售存量指数为 145.0，与上周持平。其中，一线城市分类指数环比下降 0.3%至 125.4，二三线城市分类指数环比上升 0.3%至 164.6。分城市来看，福州和厦门可售面积周涨幅居前，分别为 3.4%和 2.4%；深圳和青岛可售面积周跌幅居前，均下跌 -1.6%。

此外，十五大城市新增可售面积 424.4万平方米，环比下降 20.9%，同期成交量环比上升 2.6%，三个月移动平均去化月数为 12.5个月。分城市看，武汉和深圳的新增可售面积周涨幅居前，分别达 317.9.0%和 189.7%。

宏观政策动态

官方政策方面：上周消息称广东天津福建自贸区范围公布；住建部计划明年年底前完成林区、垦区棚户区改造任务；《不动产登记暂行条例》明确建立了信息共享机制。限购限贷政策放松，行业政策去行政化，房地产长效机制建设迈出第一步，市场化机制有望促使房地产行业步入良性发展轨道。 11月央行正式降息开启了新的货币放松周期，未来仍将有多次降准降息，宽松的货币政策有利于房地产市场的平稳，促使行业基本面复苏。

地方政策方面：成都、重庆、兰州、西安等多地申报地方自贸区；广州最大规模公租房开放；河北、江苏、湖南等多省出台 PPP指导意见；陕西省出台租赁型保障房资产管理办法。

统计数据方面：上周发布的《中国住房发展报告 2014-2015》显示，2008-2013年中国ZF建设并销售 1,400万套保障房，解决 3,000万家庭、 1.2亿人口住房； 23日发布的《 12月份典型城市新建商品住宅成交预报》显示， 12月 1日~20日， 20个典型城市新建商品住宅成交面积约 998万平米，环比增长约 19%；截至 12月 23日，北上广深住宅土地成交总额达 3,335.7亿元，首次突破 3,000亿元大关；今年已有 22个自住房项目领取了预售许可，新增供应量超过 2万套；今年北京集中商业供应达 125万平米 ,预计明年总供应量将达 130万平米；调查显示， 58.8%居民认为目前房价高，难接受；截至 22日，27家房企预告年度业绩，近半房企业绩滑落。

媒体消息方面：国开行将贷款 838亿元支持湖南省棚户区改造项目；北京多家银行首套房贷利率九折优惠渐成主流；万达商业在港交所挂牌，成港年内最大 IPO；房产税草案最快于 2016年进入立法程序；绿城股权收购以冷门宣告结束。

行业基本面有望迎来平稳发展的新常态

从行业基本面情况来看，商品房销售同比下降，但一二线城市四季度以来成交量快速恢复，存销比下降，市场企稳的态势较为明显。由于销售回暖向新开工传导的滞后效应，目前全国来看土地市场仍未回升，但一线城市已率先回暖，土地市场竞争激烈导致溢价率大幅上升。在限购限贷放松及降息等影响下，房价环比跌幅明显减小，也存在一定的企稳迹象。随着市场成交恢复与房价环比逐步企稳，目前市场预期较为平稳，15年市场有望复苏，房地产行业也有望迎来平稳发展的新常态。

投资建议

年末新房及二手房成交量持续走高，市场处于继续改善的趋势。目前房地产板块出现一定分化，低估值的一线地产涨幅较大，中小房地产上市公司表现一般。房地产全年销售即将收官，对于整体销售一般、估值较高的中小公司，建议注意风险。目前一线地产估值仍有优势，投资者可配臵低估值的一线地产。

风险提示

1、 宏观经济波动2、房地产政策风险3、市场销售及房价跌幅超预期

社科院住房绿皮书：一半开发商将消失

《中国住房发展报告(2014~2015)》报告指出，房地产进入寡头时代。最新研究结果认为，房地产市场下行促使行业加速整合，预计两年内会有30%-40%的房企遭到淘汰，同时万科、恒大等地产寡头格局已初现雏形。随着相对过剩时代来临，商品住房销售困难，无需再进行大规模开发。这意味着开发商的盖房能力相对过剩，未来一半以上的开发商将转行或在市场中消失，中国房市将进入真正意义上的寡头时代。

中国社会科学院财经战略研究院经济学博士邹琳华表示，在房地产市场容量缩减的同时，大型房企仍保持平稳较快的业绩增长率，这表明小型房企正在被加速挤出。另外，中国社会科学院财经战略研究院实习研究员刘尚超还指出，预计两年内会有30%-40%的房企遭到淘汰，而且数量缩减的趋势短期内不可能出现反弹。

个人思考：

从上面的内容来看，我的理解大致就是房价下降，成交量上升只是因为价格下降暂时引起的，二三线房地产不行了，一线还是很多人的。重点是社科院的报告，房地产形成寡头的话，那么房地产行业都将要价值重估。

关于限购令，从我个人的主观方面来看，就目前来看，大部分的资金都从房地产领域转移到资本市场领域了，而且，随着房地产市场的萎缩，限购令的作用已经很小了：二三线城市即使取消了也没人买，一线城市即使没取消照样趋之若鹜。所以个人觉得取消应该是必然，这同时也可以作为一个炒作点。