我已经不忍心再说深圳房价

昨天，深圳某报就深圳前日成交达到467套作了专门报道。这篇报道说，１１月１５日，我市新房成交突创天量。当日销售４６７套，为今年内成交最高，同时也创下有据可查的三年内成交新高。在这里，有必要先纠正这篇报道的说法，467套的销售只是去年7月以来的新高，不是有据可查的三年内新高。我印象当中，2006年11月，深圳有一天成交量突破800套，也是深圳某报报道的，此后，六七百套的成交在周六均很正常，怎么就没有据可查呢？

 

成交量放大是好事，但新闻报道的准则就是真实、客观，否则，误导市场也就没什么意思了。我们看待这个数据，如果从市场研究出发，是要将三个数据综合起来分析的，得出的结果可能更科学。一个是成交量、一个是成交均价、一个是新房存量，这三个数据对判断大势同等重要，仅仅只是谈成交量意义不大。比方说，11月16日，深圳成交均价为9720元，成交量为262套，新房存量为63049套。以这三个数据，比对深圳正常年份的相同数据，他的合理性与不合理性一目了然，更不可能得出炒家重新入市的结论。我不相信炒家会这么傻。

 

如果现在深圳的新房存量为三万套左右，在一天262套成交量的情况下，我们可以认同9720元的房价是合理的。现在的情况是，深圳的新房存量超出正常年份的一倍多，再往深一点说，深圳囤积在开发商手上，已经超过两年还未开发的住宅用地，还有六平方公里，即使政策松动给与开发商展期，在目前土地无增值可能的情况下，开发商自己也扛不住，不管采取什么方式，都得开发出来。也就是说，在中国经济最少三年的调整期内，深圳市政府就是一块住宅用地也不供应，现有的房子和即将开发的房子也卖不完。何况还有大量的社会保障房入市。

 

造成这种局面的原因很多，主要是宏观经济的问题。中国经济是以投资拉动型的经济，在过去十年，房地产投资常年保持两位数的增长，去年更是突破极限，增幅达35%。中国去年房地产的销售收入为2.9万亿，而开发商用于购置土地的钱就达到3万亿。这种情况导致了全国性的土地储备和新房存量超过极限，因此，严格地说，中央政府2006年5月的宏观调控就是开始救市，提法不同而已。

 

从这三年的调整周期来看，若想放大成交量就必须降低房价。这不是深圳一地的问题，而是全国性的，北京的房价正在直接回落到2006年元月的水平。中央政府很清楚，房价回落对中国经济够不成任何影响，但是，没有成交量才是可怕的，所以政府优惠利率、降低税费、财政补贴等等措施，都是为了放大成交量，客观上增大了房价下行的压力。从这个意义上来说，深圳成交量有所放大是正常的，但是，如果房价下行的速度过于缓慢，现在一天两百多套的成交也只是昙花一现。

 

令人忧虑的问题是，现在的政策层面很有可能诱惑一部分不是很迫切需要房子的人，这些人中会有一部分是年轻的白领，等到他们把钱投到房子里才会发现一切都晚了，再去发起退房运动是没人参加的。当然，也有一部分开发商会套进来，因为这么多年，他们一直吃的是政策饭，一直看政府的脸色行事，但现在的市场问题，很多已经不是政策能够迅速解决的。