原标题：2015年三季度中国房地产市场分析及四季度走势预测

中国指数研究院10月8日发布《中国房地产指数系统2015年三季度市场总结与四季度展望》，2015年以来，利好政策持续出台，市场回暖趋势明确，连续多月创历史同期成交新高，前三季度成交同比增长近三成，其中一线城市增幅最为显著。百城住宅均价同比也于8月止跌转涨，9月同比涨幅扩大，三季度上涨1.78%，涨幅较上半年扩大0.96个百分点。但前三季度土地供需维持低位，土地出让金下降，成交结构致楼面价持续上涨。品牌房企业绩保持稳定增长，前三季度房企拿地规模创近五年新低。

2015年以来，利好政策持续出台，市场回暖趋势明确，连续多月创历史同期成交新高，前三季度成交同比增长近三成，其中一线城市增幅最为显著。百城住宅均价同比也于8月止跌转涨，9月同比涨幅扩大，三季度上涨1.78%，涨幅较上半年扩大0.96个百分点。但前三季度土地供需维持低位，土地出让金下降，成交结构致楼面价持续上涨。品牌房企业绩保持稳定增长，前三季度房企拿地规模创近五年新低。

一、市场总结：市场持续回暖，量增价涨，新开工筑底但投资乏力

1.政策：降息、降准、降首付，货币信贷政策持续发力，鼓励住房消费助力稳增长

2015年三季度，在稳增长、促消费、保投资的背景下，中央继续降准降息、降低首付、放松公积金信贷门槛，取消限外令，降低房屋转让手续费，营造宽松的市场环境，缓解企业投融资压力，同时积极推进长效机制完善和京津冀协同发展。地方也持续出台公积金放松、财政补贴等系列政策，刺激需求促进库存去化。

中央多轮政策叠加，刺激消费促投资。“完善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制”是今年房地产市场政策主线。中央层面继续推进金融信贷政策调整，增强流动性支持，取消限外政策、降低房屋转让手续费，9月30日，央行、银监会发布通知，不限购城市首套房最低首付款比例调整为不低于25%，通过信贷支持进一步刺激市场需求；投资端调整房地产行业部分项目最低资本金比例，集中释放用地政策红利支持新产业新业态发展，鼓励房地产开发企业加快投资开发节奏。同时京津冀协同发展落地，以不动产登记、保障房建设等为代表的长效机制建设积极落实推进。

地方施策更注重分类指导。各地公积金政策仍继续调整放宽，通过提高贷款额度、降低公积金贷款使用门槛、推进公积金异地通贷等进一步支持自住和改善型需求。财政补贴、契税减免等措施也被积极采用。在供应端多地放开商品住房套型建筑面积比例限制，支持改善性需求。同时，对于京津冀协同发展利好下部分区域楼市过热、房价过快上涨现象，根据分类指导原则，政府采取行政手段严控，通州限购升级，河北环京周边地区也受警示。

总体来看，当前经济下行压力仍存，政府更加重视房地产在促进消费和拉动投资方面的重要作用。此前多轮刺激政策中，货币信贷政策成为主力，多轮降息降准和政策工具使用明显释放了市场资金的流动性，降低了购房成本，刺激了市场需求持续释放。而就投资端而言，政策调整对缓解企业融资压力的效果逐步减弱，在目前宏观经济筑底企稳的基础尚不牢固，特别是投资放缓拖累经济增长的背景下，未来一段时期在适时适度进行货币政策调整的同时，重点将加大对企业投资方面的政策支持。

2.成交：市场成交持续回暖，一线城市成交同比增长超五成

宽松政策下市场持续回暖，三季度成交绝对量为近五年同期最高。据初步统计，2015年1-9月，50个代表城市住宅月均成交约2750万平方米，同比增长近三成，绝对量创2010年以来同期最高水平。具体来看，今年以来，市场持续回暖，5月、6月、7月及8月各月成交均维持在3100万平方米以上，各月绝对量均为历史同期新高。今年三季度代表城市月均成交约3000万平方米，与二季度基本持平，同比增长近36%，为近五年同期最高。但是，9月，代表城市成交约2900万平方米，较8月略有回落，主要源于二季度受到多重政策刺激影响，成交增长显著。但与历史同期相比，9月成交仍处于高位。

各级城市成交量持续回升，一线城市增幅超五成。今年以来，一线城市成交呈现高速增长，6月、7月成交同比均翻倍。1-9月，一线城市月均成交约54万平方米，同比增幅达到56%，在各类城市中增幅最为明显。二线城市月均成交约70万平方米，同比增长22%。三线城市月均成交约32万平方米，同比增长36%。

7-8月二手房成交显著回暖，同比大幅增长。2015年7-8月十大城市二手住宅共成交23.05万套，较去年同期的10.10万套大幅增长128.19%。整体来看，2015年1-8月，十大城市二手住宅累计成交71.27万套，较去年同期的42.49万套大幅增长67.71%。具体来看，随着二手房转让营业税政策调整的实施，置换型改善自住需求继续平稳释放，7月二手房成交量创2013年4月以来单月最高成交记录，共成交11.84万套，同比上涨135.49%；8月二手房成交量继续增长，共成交11.21万套，同比大幅上涨120.96%，增幅较上月收窄14.53个百分点。

总体来看，从去年四季度开始，受到930新政、连续的降准降息及公积金政策调整等，市场成交持续上行，今年二季度连续多月市场成交创同期新高。预计四季度，政策的刺激效应将有所消弱，成交规模略低于三季度，但仍将位于历史同期较高水平。

3.价格：三季度百城住宅价格上涨1.78%，涨幅持续扩大

2015年三季度百城均价累计涨幅较上半年扩大0.96个百分点，8月环比涨幅扩大至0.95%，推动同比止跌转涨，9月环比涨幅收窄，同比涨幅扩大。根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，2015年1-9月百城住宅价格累计上涨2.61%，一季度跌幅持续收窄，5月止跌以来，百城住宅价格持续上涨，三季度累计上涨1.78%，涨幅较上半年扩大0.96个百分点。7月环比上涨0.54%；8月环比涨幅扩大至0.95%，同比在经历连续10个月下跌后，于8月转为上涨0.15%；9月环比上涨0.28%，涨幅较8月收窄0.67个百分点，同比上涨1.36%，涨幅扩大1.21个百分点。

分城市来看，三季度各级城市住宅价格均累计上涨，一线城市累计上涨6.37%，涨幅较上半年扩大1.2个百分点，二三线城市均转为上涨，涨幅分别为0.03%和0.30%。

2015年1-9月，百城整体住宅均价累计上涨2.61%。各级城市住宅价格表现分化。具体来看，一线城市累计涨幅高达11.87%；二三线城市均累计下跌，跌幅分别为0.72%和0.96%。

2015年以来，中央及地方利好政策频出，各级城市楼市均持续回暖，一线城市各季度住宅价格均累计上涨，且涨幅持续扩大，三季度累计涨幅达6.37%。因对政策反应较为敏感，以及受需求旺盛等因素影响，四个一线城市住宅价格均上涨，其中，深圳累计涨幅高达12.48%，领涨一线城市；上海、北京累计涨幅分别为5.11%和4.21%；广州累计涨幅最小，为0.69%。

二三线城市一二季度均累计下跌，二季度跌幅收窄，三季度均转为上涨，涨幅分别为0.03%和0.30%。不同城市间价格表现分化，二线城市中，武汉在央行出台“双降”组合拳，降低普通住宅认定标准等政策推动下，楼市供销两旺，房企拿地积极性增强，楼市前景被看好，房价上涨明显；南京因7月份江北新区正式获批，三季度住宅成交量大幅上升，带动房价上涨，累计涨幅均超过2.5%；福州、银川、西安、昆明因库存压力较大，住宅价格累计跌幅超过2.5%。三线城市中，保定、东莞等6个城市在多重利好政策的持续推动下，楼市需求不断被带动起来，累计涨幅超过2.5%；芜湖、泰州、台州、绍兴累计跌幅超过2.5%。

2015年三季度十大城市二手住宅价格累计上涨4.71%，9月均价同比涨幅接近10%。根据对北京等十大城市主城区二手住宅活跃样本的调查，2015年第三季度，十大城市主城区二手住宅均价累计小幅上涨4.71%，去年同期则累计下跌2.14%；其中一季度微幅上涨0.12%，二季度上涨4.26%。从各月均价来看，7月均价首次达到28017元/平方米，8-9月受利好政策的持续影响，均价继续上涨，于2015年9月达到历史最高均价，为28754元/平方米，超过2014年3月的阶段性高点1538元/平方米。从各月环比来看，7月价格环比上涨2.02%，8月价格环比涨幅小幅收窄1.04个百分点至0.99%，9月涨幅再度扩大，环比上涨1.63%。从各月同比来看，7月价格同比上涨5.60%，至9月价格同比持续增长且涨幅逐月扩大至9.82%。分城市来看，三季度除重庆外，其他城市二手住宅均价累计上涨。其中深圳累计涨幅最大达15.32%，去年同期则累计下跌1.58%；上海、武汉分别累计上涨5.14%和3.09%；杭州和成都累计涨幅不到1%；重庆则累计下跌0.14%。

总体来看，在中央持续释放稳楼市信号背景下，地方政府因城施策、积极促进楼市平稳健康发展，全国整体及各级城市楼市均平稳回暖，三季度百城整体住宅价格累计涨幅扩大，各级城市住宅价格均上涨。一线城市及部分热点二线城市因城市发展水平高，综合实力雄厚，人口吸引力强，住宅需求量始终较为旺盛，房价上涨动力较足；另有保定等部分城市受政策红利影响，楼市热度也不断上升。但同时仍有芜湖、株洲等部分城市因前期库存量大，楼市需求低迷，房价上涨动力不足。

4.土地：前三季度土地供需维持低位，出让金下降

前三季度各类土地推出量和成交量均不及去年同期，三季度供需降幅有所收窄。推出方面，2015年前三季度，全国300个城市共推出各类用地13.4亿平方米，较去年同期下降26.1%。其中，住宅用地推出5.9亿平方米，同比下降31.2%；商办用地推出2.2亿平方米，同比下降34.8%。从三季度情况来看，各类用地推出面积4.8亿平方米，环比二季度增长9.9%，较去年同期下降16.7%，降幅较二季度有所收窄。成交方面，前三季度全国300个城市各类土地共成交10.1亿平方米，同比下降31.2%，降幅大于推出量；其中，住宅用地成交4.4亿平方米，同比大幅下降34.5%；商办用地成交1.7亿平方米，同比下降38.7%。从三季度情况来看，各类用地成交面积3.6亿平方米，环比二季度增长17.7%，较去年同期下降18.4%，降幅较二季度收窄，绝对量仍处历史同期较低水平。出让金方面，前三季度各类土地出让金达13252亿元，同比减少24.1%；其中住宅和商办用地同比分别下降20.1%和34.2%。从三季度情况来看，各类用地出让金5197亿元，同环比均实现增长，增幅分别为9.2%和35.3%。

成交结构致前三季度各类用地楼面价同比继续上涨，三季度楼面价再创新高，溢价率显著增长。2015年前三季度，一、二线城市土地成交占比提高使得全国300个城市各类用地楼面均价达到1304元/平方米，较去年同期上涨10.6%，其中住宅用地楼面均价为2090元/平方米，同比上涨21.3%；商办用地为1706元/平方米，同比上涨8.2%。从三季度情况来看，各类用地成交楼面价1426元/平方米，环比二季度上涨14.5%，较去年同期大幅上涨33.3%，楼面价创2010年一季度以来单季度最高。

市场活跃度增强，溢价率回升。2015年前三季度，全国300个城市各类用地平均溢价率为13.2%，较去年同期提高1.9个百分点。其中，住宅用地溢价率为17.6%，较去年同期提高4.8个百分点；商办用地溢价率为5.2%，较去年同期下降6.0个百分点。从三季度情况来看，各类用地溢价率18.4%，为近两年来单季度最高，较去年同期提高9.7个百分点。

总体来看，前三季度由于全国整体市场库存量依旧处于高位且开发企业对于市场前景预期尚不明朗，地方政府供地与房企拿地的节奏仍处于较低水平，但三季度土地供需量略有回暖，同比降幅明显收窄。与量相反，前三季度一、二线城市土地成交占比与供地质量的提高使得各类用地价格同比继续上涨，其中三季度楼面价、溢价率均创近两年来单季度新高。展望四季度，随着市场销售回暖，企业拿地意愿将继续提高，加上目前各地土地供应计划完成度普遍较低，供地量或将有所增大，土地市场将延续回暖态势，部分热点城市的地价甚至有望再创新高。

5.企业：品牌房企业绩保持增长，但拿地投资仍趋谨慎

品牌房企销售业绩再创新高，且增速提升。销售额来看，2015年1-8月，20家代表房企销售总额9386亿元，同比增长15.0%，较2014年同期增速（12.8%）提高2.2个百分点。尽管今年一季度业绩出现同比持续下滑，但二季度以来随着政策利好的有效刺激，市场回暖态势明显，多数企业趁机加快推盘节奏积极去库存，7、8月份淡季不淡，销售业绩依然创历史同期最高。

前三季度房企拿地规模创近五年新低，但拿地金额有所上升。2015年1-9月，20家代表性企业累计拿地面积5832万平方米（按建筑面积计算，下同），同比下降13.7%，为近五年同期最低。累计拿地金额为2670亿元，同比增长14.2%。具体来看，今年一季度一方面受去年同期高基数影响，加之市场需求低迷影响，房企拿地信心不足，累计拿地金额仅911亿元，同比大幅下降27.8%，二季度以来，330新政出台，持续两次降息等政策利好明显刺激需求回暖，房企拿地积极性提升，20家代表房企6月和9月累计拿地金额同比增速均超100%。

多数房企信贷融资渠道遇阻，降息降准受惠有限。自2014年11月起，央行目前已累计3次全面降准、5次降息，货币政策持续进入宽松周期。但作为房地产企业最重要的融资渠道，国内贷款到位资金同比增速自2014年起持续下降，今年以来已连续6个月负增长，1-8月国内贷款同比降幅扩大至4.8%。由于银行对房地产企业惜贷情绪仍浓，房企的信贷门槛逐步提升，多数中小房企银行贷款难度加大，信贷成本有增无减，即使品牌房企融资成本也没有显著降低。

中长期债券融资方式受关注。今年以来，随着国内融资政策的逐渐放开，银行间市场的中期票据及沪深交易所的公司债成为房企重要的融资渠道，进入三季度，股债两市的“跷跷板效应”颇为明显。公司债融资方式的受捧一方面是由于发行主体的扩容，门槛相对中期票据有所降低，更重要的是对企业融资成本的有效摊薄，2015年9月万科50亿元的5年期公司债票面利率仅3.50%，并且远洋、金融街、世茂、龙湖等品牌房企的发债成本均低于4.0%。

房企海外债务压力上升，海外融资积极性下降。我们对50家代表性房企监测显示，三季度海外融资共计135亿元，环比大幅下降80%，同比下降53%，1-9月海外融资1128亿元，同比下降30%。受人民币贬值影响，房企海外偿债压力和风险增加，融资成本上升，企业海外融资意愿下降。

尽管企业销售业绩好转，但多数房企2015目标完成率不达预期，品牌房企的拿地投资减少，多集聚于一线及热点二线城市的优质地块，投资低迷的背后是多数房企开发资金的缺位，而目前国内宽松的信贷政策并没有明显改善行业融资环境，人民币贬值放缓了企业海外融资的步伐，国内债券市场逐渐受到上市房企的积极关注。

来源：中国指数研究院