深圳房价超香港并非没可能

来源：中国经营网 2015-11-27  

　　虽然有所回调，但深圳房价的热度却并未减退。在统计局公布了深圳全市房价年内平均上涨幅度已达40%，均价逼近4万/平方米的数据之后，媒体与开发商也站出来表示，深圳的房价这样涨下去，未来完全有可能超过10万/平方米的香港。


　　而从理论上来分析，这并非没有可能。与其他一线城市的房价靠优质学区房等公共资源支撑不同，深圳房价更接近于其市场价值。据媒体报道，在深圳常住人口中，住房自有率仅为30%，这意味着接近70%的人口没有属于自己的产权房。而北京、上海是70%，广州则高达90%。正是这深圳落后于人口增长的住房建设导致的巨大的需求，才使得深圳的房价水涨船高。

　　所以深圳一开始与北京、上海，乃至香港等地有本质的不同：深圳的住房刚需量是很高的。一是因为深圳的外来人口数量一直很高，但土地面积却远远少于北上广其他三个一线城市。据统计，2014年深圳市常住人口已达1077.89万人，这么多人手牵手大约可以绕月球1.6圈。而深圳土地面积只有北京的1/8，所以深圳人口密度在国内却是数一数二，已达每平方公里5398人。在这种人口密度的压力下，物以稀为贵，深圳房价贵并不离奇。

　　二是深圳的外来人口又多以年轻人为主。北京和上海在吸收外来人口的时候，整个比例相对是比较协调的，从青年到中年再到老年基本上还算匀称。但深圳则不同，来深圳这个以高科技和制造业出名的城市闯荡的人基本上都是以年轻人为主。而年轻人在奋斗了几年之后，很自然就要面临置业和成家的问题，其住房需求很大。这也一定程度上助推了房价上涨。

　　而且未来深圳的人口与住房需求还会进一步上升，除了源源不断涌入的外来人口，之前进入深圳的年轻人们也到了纷纷结婚生子的时候。可以预见的是，在这批生育高峰之后的几十年，深圳的房价还将迎来一次大幅度上涨。

　　三是深圳相对北京和上海算是一个开放的城市，与后两者ZF层面的积极排外和疏解人口不同，深圳则一直对于外来人口持相对包容的态度，深圳的城市公共服务对人群的区别性对待相差不大，又有比较完善的积分落户政策，指标也较多。这就使得很多年轻人愿意长期留在深圳发展，而不是像北京上海的奋斗者往往将其当做中间阶段或有“逃离北上广”的情况发生。这种长期停留居住和与城市共同发展的愿景，也成为了支撑深圳房价长期上涨的动力。

　　从商业角度来说，深圳的商业用地价格也会提高。不论在靠近香港的地域因素上，还是在深圳制造业、高科技产业发展良好的经济因素上，深圳都有很好的前景。此外由于深圳靠近南海与东南亚地区，在“一带一路”的发展中将成为重要的一环。深圳市市长许勤就在今年表示，深圳正在加快打造粤港澳大湾区、大力发展湾区经济，构建21世纪海上丝绸之路桥头堡。很多专家也表示，或许深圳将成为“一带一路”最大的受益者。在此背景下，深圳的商业用地价格自然会不断提高，这也进一步推动了房价的上涨。

　　由此，长远来看深圳房价并非没可能超过香港。唯一可能压制深圳房价的因素是整个珠三角地区会形成密集的城市群，从而分割深圳的资源和人口来源。不过这一因素的影响并不明显，而即便是深圳未来房价仍逊于香港，也迟早会跃居于国内一线城市房价榜首。