从92年到04年，除了极个别时间极个别地点的房价，我们什么时候见过房子跌价？难道这么些年我们的经济一直在“高涨”？

亏的房地产商当然有，要么是脑子实在过热的，要么是官老爷那里实在打不通关系的。

说“泡沫”，这是一个很模糊的概念。“预期”当然是有的，但我请问一句，影响房价的预期因素是什么？难道仅仅是因为老百姓脑子进水了？

任何商品的价格，说他与“供给无关”都是荒唐的。

你以为人人都是十分理性的做决断的?即使是人人理性的做决断,这个决断会人人做的正确?现在的房价飞涨有多少是供给因素?看看现在空房有多少?再看之前的股市,几个真正做过投资分析的?供给关系只是解释价格的一部分,不是全部.

我告诉你,上海这几年的房价涨的厉害吧?在96年买的外销房,有很多是现在的房价刚够买入成本的,最厉害的时候跌了50%.房地产开发是个高风险的行业,别只看这几年.

呵呵，上海的所谓“外销房”，众所周知是一种非常特殊的产品，是指在立项前取得可向境外人士销售许可的项目。这也就意味着，在那个时期，境外人士在境内置业是有限制的，按照规定，他们不能购买内销房。这是一个很重要的约束条件。

而从2001年8月1日开始，上海实行内外销住宅商品房并轨政策。一种市场准入管制的产品，在取消管制之后，价格通常会大跌，这种经济学常识不用我教你了吧？你拿这个来能说明什么问题？这种价格波动是经济周期造成的吗？还是这种价格波动造成外销房的开发商亏损了？

消费者对房价的预期，一个最简单的模型是房屋净租值按预期实际利率的贴现。在我国目前这种明显的通胀预期下，预期实际利率会很低的，预期房价当然会升高，这是其一。

其二，我国70年代末出生高峰的人口进入婚龄；二元经济壁垒的不断放松导致城市化速度加快，这些因素都大大增加了“房屋净租值”的预期，这也导致预期价格升高。

从供给层面来看，土地本身是固定供给的要素，而我国对房地产又采取了批租政策，这一方面大大抬高了住宅用地的租金，另一方面又通过剥夺农民土地使用权的方式来为开发商谋取了暴利。而这种政策在短期内不会改变，这也对房价预期造成了很大影响，就像国有股不减持，股市泡沫永远不会消除一样。

“理性”不过是经济学的出发点和基本假定，它与“投资分析”无关，更与“房价决断”无关。理性的含义是：人们会在既定的约束下会有既定的选择，人的行为有规律可循，仅此而已。有意思的是，我们只要找到了正确的约束，现象往往可以很容易得到解释。动不动就以否定“理性”来显示高明的做法，其实很不高明。

你这样的分析太简单了。首先，不承认前几年有房产商亏本是瞎说，亏本仅限于你指出的那两个原因更是半仙手法。其次，剥削农民说也可笑，农民有土地时也没富裕过，而被“剥削”的嘉定农民住的是什么房子，那种“剥削”中国简直有13亿人求之不得。第三，最主要的是你提出了问题却没回答，老百姓为什么甘愿贷款买房去支持“黑心”的房产商呢？你有本事把大米炒到200元一斤吗？那什么三农问题都解决了。不小心又“侮辱”一个版主。告别了。

呵呵，“侮辱”什么的说得有点八竿子打不着。

你的指责总是让人莫名其妙，无从答复。首先，如果你认识中国文字的话，就应该看到我并没有否认“有”房地产开发商赔本。“瞎说”云云，实在让我有些哭笑不得。但这种个别情况根本否定不了从92年到目前为止房地产行业利润远高于社会平均利润这样一个事实。

你可以不同意我对个别房地产商亏损原因的归纳，但你最好举出第三种可能的实例来，否则“半仙手法”这四个字只好请你留着自己用。

对不起，“剥削农民”什么的是你自己在说，我可没有做出过这样的规范判断。一块土地原本是农民耕种的，某一项可能并不是他自愿的交易，强迫他放弃了这项使用权，当然叫“剥夺”。至于这种剥夺是不是剥削，好还是不好，我可没说过。这和嘉定农民住什么样的房子又有什么逻辑关系？我看你的思路实在是混乱得一塌糊涂。

问题是提出来了，原因也解释了，作为实证科学的经济学，只能到此为止。开什么样的处方，那是要看价值观的。

如果粮食像房地产市场一样，有垄断力量，就完全有可能把大米炒到200元一斤。一千元都没有问题。

[此贴子已经被作者于2005-9-15 22:51:49编辑过]

那是因为我喜欢一针见脓。

上海和海南的烂尾楼到2005年都没清理完毕。

第三种情形就是宏观调控（其实还可以举出其它情形）。

别的就不多说了。

可是不可能持久，如果你关心股市，你该知道多少个亿安科技最终有什么样的下场。

没人接盘，随便你怎么垄断，你不可能随意炒作（特别是不可能长期炒作）。

外销房的价格下降恰好是在管制时期发生的,而回升又是在取消此政策后发生的,我不知道你在这里说双轨制度是为支持你的论点还是打自己耳光.

第二,教你你个金融学基本常识,用贴现法计算价值是用投资人的要求回报率,这个回报率不是经济学里的实际利率,同时考虑了通涨和资金成本的因素.更何况你在这里用房租(包含了通涨因素,名义的)去除实际利率,得出的结果当然是高的.有意义吗?

理性不仅是经济学的基本假设,也是金融学的假设,这个简单的模型可以用来做第一步的分析,因为它很简洁,而且多数时间是可以接受的,尽管不完全对.而现在理论上已经开始用其他模型来解释非理性的现象,这也很正常,一个模型不能解释问题,换一个更新的包括了更广义的假设.非理性并不是否定理性,而是理性的进一步,当然你死抱着理性也没办法.我相信你学了很多经济学理论,但你学的东西总是用在诡辩上,对现实情况没有意义,你的经济学理论是用来自慰的.这也难怪你,中国学术界的通病.不用事实和数字说话,就喜欢搞自己的理解,再从课本里找点理论来支持.建议你学学小朗.

回复vagabond兄：

所谓“烂尾楼”是一些地方政府官员和个别房地产开发商共同头脑发热的结果，你说的情形，并没有超越出我的归纳。在当年那一轮宏观调控中，倒下去了一些房地产开发商，但是即使在当时，总体上房地产开放商的利润率仍然高于很多行业，这个是有实证的。死掉的那些开发商。基本上都是贷款比例实在太空，“空手套白狼”型的，他们无法承受哪怕是一丝一毫的利率风险。这个责任，能算到“宏观调控”头上？

在我看来，你喜欢的是“一针”，爽快就行，见不见“脓”，你倒也无所谓的，呵呵。

垄断就可能造成人为的短缺，只要垄断不消除，就可以长期（相对而言）高价。房地产的垄断高价也不可能长久。不然房市就不可能有周期了。

另外一点是，粮食和房产一样，关系民生。不能纵容垄断力量任意定价。我想有多少人买了房子不住你比我清楚。这显然是一种资源的浪费。

同意~

没那么简单。去年上海与建设部之间就有类似的争论，上海认为房地产市场没过热，而建设部认为过热了。可以肯定国家不强行干预，北京和上海的房价还会上涨，因为上海的房地产市场发展还远没有达到将相对贫困人口孤立或驱逐到边缘地带的地步。假设当年朱总理不痛下杀手，那么你今天看到的狂热可能提前爆发，因此很难说那时的萧条“是一些地方政府官员和个别房地产开发商共同头脑发热的结果”。如果只是地方上有些疯子和傻瓜当道，何以2002年我们见到了更大的“泡沫”，历史证明当初的调控有问题，因此，你的归纳肯定没包含这种情形。

“但是即使在当时，总体上房地产开放商的利润率仍然高于很多行业，这个是有实证的”。我以为是没有必要讨论的。即便在今天，房地产市场也不是利润率最高的行业，这样的讨论不预先确定标准是毫无意义的。事实上，由所谓的房地产市场的泡沫带动，煤炭和钢铁业也蓬勃发展。这两个行业的利润率恐怕不输给真正的房地产开发商。

没那么简单。那很像“老鼠会”，只要能周转就没问题，问题是不可能无限吸引资金入会。我说无法将粮食炒到比如说200元一斤，与垄断无关，而是与股市里所谓的“接盘”有关。电力是垄断的，于是农村通了电，农民用不起，照样可以（也只能）拿来装门面，那就是用脚投票。

应该不应该纵容是另一个问题，那是社会公平范畴内的问题，你跑题了。至于不住房子就是浪费，那我不敢苟同，可以说路上跑的十辆小汽车里有九辆只运载了一到二个人。那么是不是不该发展汽车业？我本来就有两个台式机，今年又买了个笔记本，尽管多数时候我并不用。你说我是浪费还是拉动内需了呢？

你错了。我敢说一针必见脓。否则也不会“侮辱”版主。

看来你确有江湖郎中之嫌，你那诊所有榨取百姓钱财之嫌，因为你居然看不出我的护士基本功那么扎实

以下是引用zhanmei在2005-9-16 20:38:10的发言： 房价是一路狂涨，土地是不会贬值的，但是我还是希望等五年以后，我买房子的时候来个翻天覆地的变化。以后我会天天祈祷的

南京上海的房价已经在跌价了，你看看新闻啊！

我实在是要晕倒了，内外销房并轨的说法，97，98年就已经有传闻，2000年已经是人尽共知的事实了，难道非要到政府发文那一刻市场才有反映？你不是开口闭口“预期”么？“原因”是根本不需要“时间同步”来证明的。就你这水平还要来谈“金融”？

“外销房”的审批成本和地价都远高于内销房，两者并轨将不利于外销房价格。用不着什么高深的经济学理论，街头任何一个引车卖浆者流都可以充分预期到这一点的。这种价格波动完全是一项特殊性政策变化的结果，和你说的“经济周期”哪有一丝一毫的联系？

并轨以后，内外销房就是基本同质的商品了，内销房上涨，外销房当然也会上涨，这有什么好奇怪的？

看来你确实是不懂什么叫做“房屋净租值”，竟然把它当作“房租”，呵呵。我可以再给你补一堂基础课〉：“净租值”是按不变价格计算的，扣除了预期通胀因素和预期各项费用和折旧的一个净值，它当然不是“名义的”，而是实际值。

而“要求回报率”也不是从天上掉下来的，而是一个个个体主观偏好和预期的结果。实际上就是费雪说的“自然利率”，在一般均衡下，它就等于“真实利率”（real intest rate)。费雪认为，真实利率加上预期通胀率决定了名义利率。但请注意，在中国现阶段，约束条件有所不同。名义利率并不是由市场交易决定的内生变量，而是一个（由政府货币当局控制给定的）外生变量，预期通胀率越高，“要求回报率”就越低。因为人们通常是在货币资产和实物资产之间trade off。

用老百姓最朴素的话来说就是：票子会变毛，房子可以保值增值。预期通胀率越高，人们就越喜欢房子，主观估计的房子现值就越高。这是随便哪个王大妈张大嫂都算得过来的帐，我们某些所谓“学金融”的朋友反倒搞不清楚。不过这也难怪，我们国家的某些高校管某些乌七八糟，东抄西趸的垃圾叫做“金融学”。

如果你知道什么叫做“基本假设”，就不应该说出“不完全对”这种如此无知的话来。“新古典理性”是一个套套逻辑，它在逻辑上不可能错，而在实证上可以求错，因而完全符合以“证伪”为基础的科学方法标准，你随便去找本科学哲学的书去看看就知道了。当然，“什么是科学”并无定论，但总有一些朋友在对方法论无知的情形下对“理性”指手画脚，这一点非常让人郁闷。

晚近有一些经济学理论范式，包括在金融学上的应用，对“新古典理性”的含义作了一些扩展，比方说像信息的假定，效率市场的假定，或者像行为主义对偏好的一些公理性假定，都有其独到之处。但请你注意：这已经是在完全不同于新古典的内涵下讨论“理性”问题，这里的“不理性”，和新古典理性是毫无干系的，而仅仅是对理性的定义不同罢了。

同时，这些对“理性”的不同说法，也并没有触动新古典理性的核心内核：约束条件下效用最大化。这一点，人大专门研究行为金融学的周业安老师做了精辟的比较和阐述，可供参考。

关于理论和事实的关系，一种能对所有事实进行有效解释的理论，就是好的理论。科学理论是无所谓对错的，只有解释力强弱之分。你若认为一种解释无效，需要拿出“关键性验证”来否定它。事实不能解释事实，事实也不能证明理论，但是事实可以否定一种解释，这就是“证伪”的含义。你所谓“诡辩”的指责，在方法论上是很搞笑的。

如果一种“解释”在解释不同事实时需要经常地把基础性假定变来变去，甚至一个“假定”只能“解释”一个事实，这样的理论可以肯定是不会有用处的，不过是一堆垃圾。实证的用处是用来检验理论，而不是来推出理论。郎咸平为了结论而刻意不顾实证的基本原则，甚至于拿垄断行业的国有企业和竞争行业的民企来比业绩，连财务中最基本入门的“可比性原则“都不要了，这种“数据”。你认为有什么意思？

老兄，“经济过热”和“头脑过热”可不能混为一谈，“头脑过热”指的是某些个体对经济运行的预期同实际发生的情况发生了比较大的偏差。当时一些地方的一些房地产开发商对宏观经济运行的趋势（这当然包括中央政府可能会有的调控措施）过于乐观，对风险利润过于偏好，这就叫做“头脑过热”。至于中央政府的调控是否“正确”，当时的经济是否真的“过热”，和这个问题毫无干系，你跑题太远了。一针扎下去，既不见血，也不见脓，只见少许结缔组织。所以我这个江湖郎中断定你业务水平不行，呵呵。

至于“暴利”，是以全社会平均或者通常的利润水平为准绳的。这个结论同是不是还有更高利润的行业没有关系，你依然跑题万里。

[此贴子已经被作者于2005-9-17 0:07:38编辑过]

你还是没有明白我的意思。我们可以没有车开，没有电脑用。但是人民不能没有房子住，不能没有饭吃。你有钱，你开宝马，人们可以不管，但是你一个人占据许多房子，让别人露宿街头那就不合理。

土地是非常稀缺的资源，我们不能让其处于闲置浪费的状态。即便是粮食极为短期的时候，也不能容忍囤积居奇。

假如允许粮食生产垄断的化，全国只有几个垄断厂商，200元的大米你也肯定会买。

对于关系民生的资源，在配置时，公平就非常重要。

郎中，是你还是我跑题？你能预见到数年后老朱上台并用行政手段对待经济问题？你这理性人未免太先知先觉了吧？2002年起的头脑过热怎么顺利演化为经济过热了呢？看来我不该到你那诊所应聘护士。我该跟你合伙做生意。

我明白了，但你错了，你用微观经验来理解宏观现象了。

我有三台电脑，中国有数亿人没用过计算机，难道就合理？

那也得买得起吧？那郎中可以买辆车开开，虽然我的收入不如他，可买辆车的钱还是有的。不过，在上海牌照要3.8万，在郎中那里可以买70个以上的牌照，而且上海的停车费等也高，所以我只好不买。如果他在上海的话他也会慎重考虑买车的问题的。“对于关系民生的资源，在配置时，公平就非常重要。”不错。我们之间没有争议。不过，那是另一个问题。

郎中，是你还是我跑题？你能预见到数年后老朱上台并用行政手段对待经济问题？你这理性人未免太先知先觉了吧？2002年起的头脑过热怎么顺利演化为经济过热了呢？看来我不该到你那诊所应聘护士。我该跟你合伙做生意。

呵呵，当然是vagabond兄跑题了。我说用“头脑过热”就足以解释问题了，你却偏偏要扯到“经济过热”去。微观的“头脑过热”和宏观的“经济过热”有联系，但不是一回事。我们现在讨论的是作为微观个体的议小部分房地产开发商为什么会“亏损”，这是一个微观问题。宏观的经济过热应该作为既定外生变量处理。

关于“理性人”的理解，你又错了。“理性人”的假定并不要求人们在事前的判断在事后看来必定正确。人无后眼，这是不可能做到的。新古典理性只是假设他们在当时的条件和所能得到的信息条件下，自认为做出了最好的判断。“不完全信息”本身就是一个约束条件。

我叔叔有个朋友，当年下三亚，踌躇满志，手里只有几千万块钱却要去开发几十亿的“项目”。那时候大家都认为“宏观调控”迟早会来，但谁也不知道什么时候来。这里面的风险可想而知，他自己也不会不知道。在那个年代，很多人都用这种“滚雪球”的方式敛聚财富，也有不少人成功了。当然，他赶上了“宏观调控”，最后垮得很难看。作为他来说，愿赌服输，也须怨不得“宏观调控”。