对2016年中国房价的看法

“十二五”ZF的基本想法是：中央ZF加杠杆，居民加杠杆；企业降杠杆，地方ZF降杠杆。中央通过领投带动地方跟投，中央的债务负担低于世界平均水平，还可以加杠杆。地方投资的钱主要源于基于土地抵押的城投、信托贷款等。但目前地方债务应该高于30万亿，急需卖地筹钱。企业贷款中很大一部分都是跟房地产有关的行业。要企业降杠杆，关键是要相关企业通过卖掉房子筹钱还贷。居民手中有钱，但贫富差距巨大。最有钱的人通过全球资产配置已经规避了中国经济下行风险，有钱人已经有几套房，中产阶层多数已经买了一套房，平民全家倾其所有也无法买上一套房。所以说理论上居民的财富很难再配置到房产上。

但是

上面想让我们买。

对国家而言，现在楼市上涨也是没办法的办法。美元加息不可拍，可怕的是我们挺不过加息的过程。现在需要的是在美元加息的过程中，保证人民币资产的价值涨幅超过期间美元资产的涨幅，保住外汇储备。居民的银行存款犹如猛虎，一定要在此期间稳住，增强信心，不能兑换成外汇流失到国外。

通过房价上涨带动地方卖地热潮，帮助地方ZF还银行贷款利息，帮助房地长链条上的企业资金回笼还银行贷款，直接拉动基建并维持GDP的增速。上面已经定调了不能低于6.5%的增幅。

我们也应该买房。

年初信贷突破2万亿。虽说有对冲企业借贷美元外流，释放流动性，但是释放的流动性可能并没有进入实体经济而是进入了虚拟经济。去年6月的股灾已经让大部分人不敢再进入股市。结合春节前后的实际感受，虽说PPI连续下降，但跟老百姓日常生活用品的CPI已经上涨。看着信贷的突飞猛进，豁然感觉物件也要蹭蹭上涨。整个资金面上不差钱。

如果没有更好的方法保存财富，房子的问题就是居民财富保值的问题。有钱人可以通过房价高位套现出去，而普通人还要在这片地上生活，也只有房子可以抵御通胀，而其他保值手段是普通人接触不到的。

如果要买房，以什么价格进入市场合适呢？

有钱的情况下，如果是第一套房，那么只要付首付就可以进场。毕竟中国人都希望有一个自己的家。

如果是第二套房或改善型住房呢？我自己是这样判断的：

比较投资收益和通胀。

A=M2增幅-GDP增幅-1.5%

B={首付*（这笔钱的投资收益率+贷款利息）+贷款*贷款利息}/总价

A：通胀，B:大于投资收益的房价涨幅

C=B-A

若C<0，那么可以放心买房，通胀至少可以稀释你的贷款成本。这10年房价和M2呈现正相关关系

若C>0，那么就要买能够增值的房产，比如大城市或核心低端的房产。所以一线城市，二线城市核心地段房价上涨，三、四线城市房价不涨或下降。

通过房子涨价，为地方ZF土地财政创造了条件（地方降杠杆），为相关企业资金回笼制造了机会（地方降杠杆），控制了居民储蓄的去处，增加居民负债（居民增杠杆）。整体上控制了银行的系统风险。为经济转型和改革赢得了时间。至于这么高成本的操作成本是否可行，那就只能是谋事在人成事在天。

整体而言，全国房价上涨，上涨的幅度和货币超发引起的通胀呈现正相关关系。