（接前一）
大量减免和农机补贴等支农措施的跟进，一些产粮地区的财政收入明显下降并且由于中央转移支付等措施的不完善，地方财政也迫切需要依靠土地出让金来弥补财政赤字。朱镕基讲的“吃饭财政”大多与此有关。所以财“政分灶吃饭”制的度是促成中央和地方步调不一的一个重要原因。今后，应该切实落实科学发展观，让土地财政逐步退隐历史舞台。

　　中国主要是借鉴香港的土地批租制。但是，香港的土地管理与土地批租(即经营)，分属不同的部门，并且把政府的土地收益纳入基金管理，杜绝了支出使用的随意性。而恰恰这一点，我们没有学。
　　之所以如此，也是由当时复杂的历史条件决定的。上世纪80年代中后期，国家土地管理局成立，负责统管全国城乡地政，逐步推行有偿使用土地制度改革。然而，当时许多地方政府和一些中央政府部门，不愿实行有偿用地制度，改革进展缓慢。
　　当时的主要矛盾，是如何推进土地有偿使用制度改革。在这种情况下，土地管理部门顺理成章地承担起国有土地的经营职能，可以说是一种历史的必然。但历史不会有终点。旧的矛盾解决了，新的矛盾随之产生。
　　随着市场经济体制的确立，大约在20世纪末期，土地有偿使用制度全面建立起来，土地财政也逐步形成，政府经营土地的弊端才越来越显现出来。如果说，当年学香港只学了一半甚至不到一半，是个历史的欠账，那么，这个欠账总归要还，恐怕到了该还账的时候了。

土地财政办法要适合国情

   就中国的国情而言：
　　一方面，在现行的房地产税费政策下，地方政府是最大的受益者之一，这种巨大的利益诱惑，必然大大刺激地方政府的卖地冲动;另一方面，“土地财政”对抬高房价有极为明显的推波助澜的作用。实际上对于一个房地产项目，只要规划设计完成，按照建设预算就可以大致确定不包括土地出让金在内的直接建设成本。余下的事情就是合并土地价格折算出房价。所以房价中土地出让金对房价起到决定性的作用。地价的不断攀升和房地产税费过高都在很大程度上助推了房价的飙升，而房地产税费最终会转化为商品房成本由购房者买单。

我国毕竟还是一个发展中国家，由于历史上的政策变化，我国人口增长速度曲线是起伏很大的。大致可分50后、70后80后和90后几个波峰期，这是我国住房刚性需求的主要对应关系。另外，我国自上世纪90年代中期才逐步放开工资增长机制。加上本世纪一开国家开始有目的的大幅度调整工资最低标准，因此城镇职工工资收入的增长曲线的曲率快速增大，呈明显的非线性上升状态，比如，70后、80后和90后之间，参加工作时的基本工资依次之比大约在1：8：26（以70年为基数）。但是，尽管如此，住房制度也发生了根本的变化。住房的市场化进程使房价增长速率创造了一个又一个“基尼速记录”。

无论怎样评估房地产商的的获利有多高都无法与“土地招拍挂”的敛财幅度想比拟，因为房地产商的利润很大幅度上是依靠“期房”获得的。有时你说房地产商“空手套白狼”也不为过，因为中国独有的“期房体制”是政府许可的。

我国的劳动收入总的水平和世界排名都不高，所以刚性的居住用房作为社会保障体系的基本组成部分完全市场化并不符合“居者有其屋”的社会主义得到的精神原则，因为按照马斯洛的需求层次原理，“居者有其屋”属于最底层的需求。社会主义中国毕竟已经近70年了，正常情况下半个世纪的时间就应该基本解决“居者有其屋”的问题。

凡事要讲公平。解放以来，工人阶级、一切劳动者为了国家“献了青春献子孙”， “把一切都献给党”了，“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”就应到是党和政府与不容次的责任。所以，劳动者刚性需求住房政策应考虑公益性。

要从根本上解决当前‘土地财政’困局，改变单纯依靠土地出让金和房地产税收为主要收入的财政现状，对经营性房屋应该尽快开征相关税种（如，经营和物业税）。”

我国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入，也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。实际上世界上很多发达国家也都依靠“土地财政”，但国外主要通过对存量土地征收物业税、房产税等方式创造财政收入，这样既体现了公平性，也保证了政府有相对稳定的财政收入。而且，主观上也会促使政府平抑地价，而不像我国千方百计抬高地价。
         如何解决居住用房和经营性用房的问题

对于历史上的“炒房”问题，上届政府曾经出台过若干“国八条”来进行约束和规范。但是收效不大，原因在于一直没有建立一整套行之有效的制度体系。关键是没有像医保改革那样做到公益和市场机制相结合，也就是一方面要坚持：“居者有其屋”的公益性原则，另一方面又要推动房地产的市场化进程。

地方政府的财政收入之命脉在于土地出让收入，因为这种模式，推高了地价并造出了一个个地王，同时又反作用房价，形成新的房地产泡沫。远超出实体经济发展速度的房地产泡沫对整个中国的经济和金融都或将产生致命毒害，社会就业。在这种祸害紧密相依的情境下，地方政府的财政收入模式必须作为焦点和切入点进行深度解剖思考，以获得一种既提振经济，又防止房地产极度泡沫的新经济增长模式。必须应对的2010年的中国经济“悖境”，这或许是这次国土部紧急调研背后的深意吧。

国土部下发的一份《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》(下称《通知》)。《通知》在2009年9月初下发至各地，根据《通知》，国土部要求各省级政府要以建立土地储备制度的市、县(含独立于设区市本级的区)为调查单元开展调查，调查完成后，以纸质和电子方式逐级汇总相关数据。国土部还将选择部分城市进行实地调研。国土部此次的《通知》也关注到了地方土地储备机构“收支”问题。在一份表格中，地方政府就需要填报土地储备资金来源(土地出让收入、贷款等)，土地储备资金支出(前期开发、拆迁补偿等)，以及资金结余等内容。总之，表面上，《通知》试图“全面了解目前各地土地储备制度建设和运行情况，研究分析当前土地储备制度运行中存在的问题，提出完善土地储备相关制度建设的政策建议和措施”。据国土部总体监测数据，全国土地出让总收入逐年高涨，2006年为7000亿元左右，2007年受到楼市过热影响，当年土地出让收入高达13000亿元，2008年又因楼市下行而回落至9600亿元。
    现行的土地使用权政策是基于1990年5月19日《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定。时间过了近26年了，“时过境迁”，我们所能见到的还是那个“暂行规定”，这不免有些荒唐。

中国的社会和经济已经发生了重大变化，人们的经济关系的复杂性和稳定性以及市场化进程早已今非昔比，但80年代周其仁先生提出的“预期收入紊乱”的说法却愈加严重。改革一方面迅速进展，另一方面政策的调整却又像一团乱麻（比如，那个到期的土地使用权还是自动续期）：

第四十条 土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。

第四十一条 土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。

而第二章并没有就土地出让金续期作出具体的规定，仅仅是如下泛泛而谈，例如，续期的土地使用权如果按照《合同法》规定总要有个明确的标的才对，就是政府不能到时随便喊个价就是天条铁律。另外，既然政府将土地使用权与房产权分开，那么上面的条款是否又霸占之嫌？另外这块土地的“质量和完全性”是否符合购房者的愿望（比如塌陷区、地震断裂带土地的生态环境质量以及向天津大爆炸那样的周边危险因素等等）？如果政府不想谈这些问题，那么是那就是世间最蛮横的卖家：

第十四条 土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后六十日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。

第十五条 出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。

第十六条 土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。

      总之，在中国的社会条件下，对于买房者来说，土地使用权与房屋产权在买房者最不愿意看到的的情况下“粘合”（无法分离）“又在最希望捆绑在一起的时候的时候又分离开来”，只有土地出让者“旱涝保丰收，这显然不符合公平交易的原则。”甲乙双方的信息不对称和权力义务的不对等要比人们所能想象的还要复杂和不可预测，实在是有些与制度的优越性挂不上钩。还是那句话，卖地是招标任凭卖家点头，续期还是任由卖家定价，“一家定乾坤”的逻辑与“抢”差不多了。对买房者而言，则是：“皮之不存毛将焉附”，没有了土地使用权，这房产权就是一句空话。搬不走的房产除了被占有或者房主“自愿”一走了之“之外，似乎只有”恭听官府之命，随遇而安“的命。这种只有被动接受土地使用权与房屋所有权的“悖论”给人们的感觉不是“成也萧何败萧何”，就是“只许州官放火不许百姓点灯”，说白了ZF就是土地市场中唯一的庄家。