级差地租与我国的城市化进程

 

作者：范存会

 

城市化是城市发展的必有之路，同时也是经济发展和社会进步的过程，城市居民和全社会都会享受城市化带来的收益和福利。历史上我国城市化建设的资金大部分来自政府。随着城市化逐步进入加速期，城市象磁铁一样，吸引着大量资本和人口不断向大中城市聚集。

城市化进程不可能一步到位，在城市成长过程中，会在大中城市的周围，建立起许许多多的郊区卫星城镇。城市规模不断扩张，城市建设和公用基础设施的维护都需要大量资金。那么这些钱应该从哪里来？是只依靠政府的力量，通过财政支出或者是间接通过向公众征税，实现城市化目标，还是另有其他解决办法？

城市化的资金需求

有研究表明，发展中国家城市基础设施投资一般应占国内生产总值的3%到5%，占全社会固定资产总投资的10%-15%。按照这一比例测算：仅"十五"期间，中国城市基础设施建设共需投资预计将超过1.5-2万亿元人民币，年需投资3000-4000亿元。根据财政部发布的数字，全国2008年12月份财政收入为3249亿元，全年财政收入为61317亿元。这样的财政收入水平用于支持城市化很明显是不够的。因为我国财政支出很大一部分是用于“吃饭财政”，用于保证国家机构的正常运行。

据统计，目前全国吃皇粮的人数的比例大约为1：27，按此折算，目前吃“皇粮”的人为4800万，包括3000万的事业单位人员，还包括党政机关的1500万，此外还包括基层大量的吃皇粮的人员。中国有74万个村，45462个乡镇，2700个县，每个村行政管理人员大致在20—30人，每个乡镇吃“皇粮”的人也达到200到300人，每个县达到1000到1500人。如果按此计算，由老百姓和企业供养的吃准“皇粮”的人数总计6670万人。一个人的工资、福利、差旅、奖金、办公费等一系列费用，按每人每年三万元计算，则全年消耗两万亿元国民收入，占2002年10万亿GDP的20%。也就是说，占人口5%的人消耗了GDP的20%，或者说国民收入的70%左右。近年来虽然我国民生财政发展速度加快，但在短期内很难快速减少财政供养人口。这种情况下，我国城市化的资金缺口更为明显。

从房地产广告想到的

在思考上述问题的过程中，有一天在路上行走时，遇到一人塞给我一份房地产广告。这是一份新楼盘的广告，价位不高，每平米只卖3000元。但是广告词说的好，“该住宅区位于北京市拟建轻轨附近，以后将具有很方便的交通条件，升值潜力较大。”。

作为一个理性的消费者，在购房的时候会首先考虑价格和交通两个主要因素。购房者主要考察房屋周围交通网络是否发达、交通设施是否完善、交通通过能力与其他居住地的比较等。甚至在许多情况下，交通的问题解决了，才考虑价格问题。但是这两个因素往往密不可分，通常交通条件好的住宅区，售价也相对较高。以北京市房地产为例，所谓每平方米数万元的天价房，就是位于不但交通条件优越，而且优地处北京市最繁华商业区的西单一代，即便如此昂贵也不乏买主。

再以轨道交通为例，轨道交通是城市化建设的重要标志之一。轨道交通建设对沿线房地产价格产生的影响越明显。中国农业大学有人研究表明，北京市轻轨13号线轻轨站点在城市中心区对房价的影响较小，越远离城区对房价的影响程度和范围越大；在城市中心区和外围区对地价的影响一直集中在1公里范围内。由此可见，随着城市化进程的加快，相关城市产品（如房地产、房租等）价格将受到较大的影响。

社会主义市场经济条件下地租的经济形式

根据农业经济学理论，如果存在土地交易市场，土地的供给曲线是一条垂直线。因为土地一般要在留着自用和供给到市场上作为其他用处两者之间进行选择。一般情况下土地留着自用的机会价值很低，接近于零。因此市场上土地的供给曲线是位于土地数量处，垂直于土地数量坐标轴的一条垂直线（见下图）。

 

假设土地供给量固定不变为Q*（从理论上看，虽然能够通过各种措施增加可利用的土地，但是从资源特性来看，一个国家的土地总量最终都是一个固定的面积。）。最初如果土地的收益很低，单位面积收益接近与零，土地的需求曲线为D0，从而地租为0。这时候，土地自留使用得到的收益与其他方面的用处得到的收益差别不大，因此没有人会出钱承租土地。

后来随着经济社会的发展，技术进步和其他因素使得土地的边际生产力提高；如果单纯从农业生产角度看，可能由于人口增加使粮食需求增加，粮食价格上升，从而土地的收益增加，有人愿意通过承租土地进行经营获利，于是地租开始出现。上图中，由于土地的需求曲线变为D，与土地供给曲线S相交于点E，这时对应的土地交易价格R1就是地租。

因此，地租产生的根本原因在于土地的稀缺性，虽然土地的需求增加，但是土地供给不变；给定了土地供给不变的情况下，则地租产生的直接原因就是土地需求曲线向右移动。在一般情况下，地租R1归地主所有（本文的地主是广义的概念，指的是土地的主人，我国当前的土地制度下，R1应该归政府所有）。

农业经济学对于地租的解释仅限于承租土地用于农业生产。实际上土地用于非农用途的收益一般要远远高于农业用地，因此土地如果可以被承租者用于非农行业，地主将能够获得更多的收益。

马克思主义地租理论的扩展

马克思曾经指出：“不论地租有什么独特的形式，它的一切类型有一个共同点：地租的占有是土地借以实现的经济形式”。我国现行的社会主义市场经济体制下，土地所有权归国家，因此国家作为土地所有者，应该能够获得地租收益。关键在于如何确定地租数额。这里可以借鉴马克思主义级差地租的理论。

根据马克思政治经济学的定义，地租可以分为级差地租I和级差地租II。级差地租I是指雇佣工人在肥沃程度较高或位置较好的土地上创造的超额利润转化为的地租。因此级差地租I形成的条件包括：土地肥沃程度不同和土地位置的差别，二者在同一块土地上往往结合在一起影响级差地租I的数额。级差地租II是指如果连续追加投资于同一块土地，而具有不同劳动生产率所产生的超额利润而转化的地租。

以上地租理论原本是指农业领域。实际上也可以把概念扩展到非农领域。对于非农用地而言，距离城市核心区越近的地方，其土地的级差地租I就越低，因为这些地区大多数土地都是从一种非农用途转为另一种非农用途，因此相对收益要比从农用地改为非农用地低的多，对于周边设施价格的边际影响不大。越是位于郊区的农用地，其农业价值与非农用地的价值差别就要大的多了，并且对于土地的原使用者——农民而言，农用地的经济边际价值要比城市核心区高的多，因此在这些地区的农用地征为非农用地以后，对于其周边设施价格的边际影响就要大一些。

 我国现行的土地经营方式是土地承包方式，土地经营主体是农村集体即村民委员会，使用主体是农村承包户，土地经营组织的经济实现形式是土地承包费。土地承包费就是农村集体经营土地的地租收入。我国城市化进程中，必然涉及到土地用途的转变问题。对于没有确权的荒地可能还好处理一些，对于城市化进程中涉及到已经确权的农用地，政府需要面临如何与农民协商，达成土地使用权以何种价格由私有收归国有的问题。由于传统的这种征地问题都是通过行政命令的方式，由政府确定垄断性的定价，农民被迫接受的方式解决，随着城市化进程的加快和我国法律体制的完善，产生了许多遗留问题。例如有些农民对于以前已经完成的征地价格不满意，集体上访希望能够增加补偿费；或者有些正在进行的政府项目,由于现住民对于土地价格不满意，拒绝搬迁，导致城市化进程受阻。另外即使有些城市化项目已经完成，但是政府需要投入巨额资金，用于支持城市化设施的运行维护，而政府投入资金的来源主要是财政收入，于是这些设施的运行维护成为了全社会的负担。

以房地产价格构成分析为例

根据针对房地产价格构成要素的研究表明，现阶段我国房地产价格的基本构成要素包括土地使用权出让价格、前期开发工程费、建筑安装工程费、开发管理费以及房地产企业的利润和税金。
    土地使用权出让价格在房地产中定价占很大的比重。由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的房地产价格是其价值的货币表现形式，因此这一部分价格反映的就是地租。即使建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位的不同而存在明显差异，这种价格差异反映出了类似级差地租I的特点。即使在同一块土地上连续投资，如果由于政府投入导致投资效率提高，增加了土地投资的收益，这部分边际收益应该类似于级差地租II。

前期开发工程费，包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费， “三通一平”基础设施建设费等。“三通一平”指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地。
    建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产价格的主要组成部分，由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。
    开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。
    房地产开发企业的利润和税金则取决于房地产市场上，商品房供求均衡定价。对于单个的房地产开发企业而言，利润率是变化的，取决于企业的技术水平和经营管理水平。我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5％以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。

政府应征收地租税，减少土地相关收益分配不公问题政府推动城市化进程中，由于城市化基础设施建设导致的相关项目价格上涨，可以理解为级差地租的增加。例如，如果政府修建地铁，地铁周边的相关项目，包括商铺的承租费用，房地产每平米价格等，都会比在其他地区相同质量的项目有所增加。这种价格上涨的利益不能完全归经营者所有，因为大多数政府支持的城市化建设项目，都是由全社会缴纳的税收负担的，如果相关项目由于城市化基础设施建设改善而增加的价格，全部属于相关的经营者或者厂商，这些利益获得者就是典型的“搭便车”群体，不利于社会的公平。因此政府对于类似的地租或者准地租性收益，应该征收相应比例的地租类税收，用于相关基础设施建设的建设、运行维护或者支持发展其他公共事业。

体现国家对土地所有权的地租应该成为城市化资金的主要来源

为了解决我国城市化进程中遇到的资金短缺问题，政府应该逐步引入市场化的手段，利用地租解决我国城市化资金问题。第一，建立并完善我国土地使用权交易的市场体系。这种市场化的土地使用权交易体系，有利于实现土地的合理流转，转变政府的角色，使得政府作为土地所有者的经济表现形式更加合理，从而有助于化解城市化进程中，政府干预过多,直接或者间接产生的社会问题，有利于社会发展过程保持稳定，并维护土地使用者的合法权益。第二，对于城市化过程中受益的利益群体，征收相应的级差地租税，用于城市化设施的运行和维护，减少财政资金支出压力。例如有媒体报道，随着北京市城铁的建设，其周边相同质量房地产的价格都大幅度增加，平均每平方米增加300～1000元。北京晚报2002年9月16日曾经报道，到2020年前，北京轨道交通将每年增加40公里。新京报2003年11月21日报道，北京城铁每年亏损近1亿元，一年平均每公里要亏损250万。如果政府能够针对由于城市化给房地产业带来的价格上涨，征收一定的级差地租税，用于弥补城市化项目面临的运行费不足问题，将能够有效缓解财政支出压力。并且这种税收对于类似城铁附近房地产也的需求不会产生很大的影响。因为在这类城市基础设施较为完善的地区，房地产也的需求价格弹性通常比其他地区小得多，小幅度的房地产价格变化，不会对于房地产的市场需求量产生大的影响。尤其是在我国面临国际金融危机影响，经济和财政收入增长受阻的情况下，这样的做法可能更有必要。第三，政府可以在有些城市化项目建设过程中，引入社会资金加快城市化进程。政府做好城市化项目的前期规划和论证，将项目涉及到的成本（包括运行维护和涉及到征地拆迁、农民生活安置等社会成本问题）和收益测算清楚，打包整合后，面向全社会进行招投标，由中标的企业或者社会机构实施城市化建设项目。早在2002年，负责上海市政府建设资金筹集和管理的上海城市建设投资发展总公司与民营企业福禧投资控股有限公司签订协议，把沪杭高速公路上海段运营商上海路桥发展股份有限公司99.35％的股权以32.07亿元人民币全部转让给福禧公司。通过此次转让，福禧公司享有沪杭高速公路上海段30年的运营权，包括加油站、服务区、广告和通行费及边际延伸收益的经营权，并负责4车道改6车道的扩建工程。这是我国民间资本首次进入大型基础设施存量领域。这样可以一方面吸引社会资金为城市化进程提速，同时可以避免产生潜在的社会矛盾。

 

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macross509  金钱 +30  奖励多谢提供 2009-6-6 14:42:00