某种意义上，正是新上海的蜂拥涌入，才为这个城市的房价不断上涨，提供了源源不断的动力。但是，也正是因为上海楼市更多依靠外地人支撑，所以上海在控制常住人口，规定了人口不能超过2500万人的红线。但随后，房价的承受能力可能会开始出现问题。

哪个年龄段成为魔都购房主力军？

上图是上海中原提供的一组数据，反映的是上海不同年龄群的购房比例。其中70后和80后是购买上海二手房的绝对主力，占到所有购房者中的75%以上。

城市数据团的数据显示，这样的购房年龄结构是支撑过去5年上海房价较大幅度增长。在后者制作的2010年上海百岁图中，邦爷发现整个上海人口结构非常好，劳动力人口总量很大，老人不是特别多，抚养比特别好。但如果城市控制人口不让进来，整个人口的平均年龄将不断往上移动，到2040年，上海的人口从枫叶变成的蘑菇型。

要知道，纽约、香港、伦敦、东京这样的城市劳动力很充沛的（大概占比70%左右）。以东京为例，年轻人大学毕业到东京找工作，找到工作挣钱了年纪大了搬出东京，年轻人进来，老年人出去，这样保持市中心有很强的活跃度。但上海的路径可能是相反的，因为届时很多老年人不会迁走。

现象：城市化早衰已悄然发生

城市数据团的预测，其实在我们国家的部分城市已经发生。国家信息中心经济预测部副主任范剑平就提到了“城市化早衰”的现象：一个国家城市化率水平从30%到70%，是城市化的加速期。我们现在处在农民大量进城的时候，但2015年“意外”发生了，中国城市化率2015年是26.1%，但是流动人口减少了，一减就是568万。每年农民工数量增长速度从5年前一年可以增长5%，到现在只能增长1%。如果按照这个理论趋势的话，上海二手房房价可以迅速得到降温。Shhuang44ss

这背后，因为当年农民工进城，没有给户口，没有给城市社保，对城市缺乏归属感。还有城市高房价也使他觉得自己融不进城市里面。

如果成了城市劳动力，本来可以干到65岁退休，但是现在50岁出头就告老还乡，现在农民户口比城市户口更值钱，农民回家保卫土地了。离70%目标很远的地方，城市化开始跑不动了，这个是城市化早衰现象出现了。

而在上海，城市化早衰没有发生，却发生了年轻人口的外溢现象。城市数据团的数据显示，过去十年上海总人口是增加的，地铁更挤，人更多的。市中心居住人口是减少的，中环到外环是不断增加，中间拆迁、高房价，年轻人挤出去。这种对年轻人口的挤出，不仅让上海郊区的房价持续走高，也让在上海辐射的城市圈房价持续上升。

专家：注意城市圈的同化效应

中原地产首席市场分析师张大伟根据上海中原房产中介所掌握的数据观察到，一定半径范围内，城市圈的“同化效应”是越来越强的。

比如深圳在限购措施变强后，惠州房价量上涨很快；北京的限购，让周边的一些很小的地方，成交量快速扩张；上海周边的城市，南京、合肥、苏州快速的崛起。

邦爷根据这些大咖的数据和分析，大胆作出判断：外来人口离开上海后，整个上海都市圈的房价即将崛起！