投资要点:

年初以来，在持续宽松的货币政策和不断加码的房地产刺激政策的共同作用下，房地产市场出现了量价齐升的火爆行情，房地产销售的火爆也推动了久违的房地产投资和新开工的反弹。然而，好景不长，由于一、二线城市房价的过快上涨和土地拍卖市场地王频出，房地产产业链的复苏又对经济起到了托底作用，短期内经济下行压力得到一定程度的缓解，政策层面对房地产市场的态度开始由积极鼓励乃至刺激，转向了观望控制甚至收紧。与此同时，基数的抬升也对房地产同比增速带来不利影响，房地产市场此前过快上涨的势头在5月受到了一定程度的遏制，房地产销售、投资、新开工累计同比增速均出现了不同程度的回落。随着房地产数据的回落，有观点认为房地产市场的拐点已经到来，未来房地产市场将重回下跌甚至崩盘，对此我们并不认同。

首先，从房价的角度来看，虽然近期房价环比增速略有放缓，但即使有所放缓，目前房价环比涨幅依然处在历史高点附近，而从同比增速来看，仍在进一步上升并接近历史高点，因此房价的绝对增速其实并不低，环比增速放缓只是前期上涨过快和近期限购加码所带来的正常反应。分城市类别看，虽然一线城市受限购加码及前期涨幅过大影响，同比涨幅高位略有回落，但同比增速依然保持在25%以上，超过2013年的高点，而二、三线城市房价仍在加速上涨的过程中。在目前货币政策宽松，人民币贬值，而老百姓又缺乏稳定增值的资产配置渠道的背景下，房价持续上涨形成的未来房价继续上涨的一致预期自然使得房地产成为了老百姓资产配置的最佳方式，由此带来的购房需求也反过来推动了房价的上行。

其次，从房地产销售的角度看，虽然5月房地产销售面积同比增速有所回落，但依然保持在20%以上，5月房地产销售其实并不差。从累计同比增速的角度看，5月房地产销售也只是略有回落，绝对增速依然保持在30%以上。

第三，从房地产投资的角度看，5月房地产开发投资虽然同比有所回落，但环比较4月显著反弹，且从累计同比的角度看，5月房地产投资累计同比增速仅回落0.2个百分点。

第四，从商品房待售面积的角度看，5月商品房待售面积同比增速进一步下滑，环比则连续3个月录得负增长，体现出房地产市场由于需求的旺盛，呈现出供不应求的状况，房地产库存持续下降。

第五，从土地购置的角度看，5月土地购置面积环比增速进一步上升，累计同比增速跌幅进一步收窄，体现出随着房地产市场需求的回暖和房地产库存的持续下滑，开发商加大了拿地的步伐，各地地王频出也体现了开发商拿地意愿高涨。

第六，从房地产指标间的相互关系来看，从历史数据中可以发现，房地产销售对于房地产投资有6-12个月的领先性，销售的拐点会先于投资的拐点出现。因此即使房地产销售的拐点在5月出现，投资的拐点最早也要到年底才会到来。然而我们观察环比数据可以发现，5月无论房地产销售还是投资环比均在改善，这表明5月房地产市场较4月仍在进一步改善，据此判断房地产市场拐点到来未免为时尚早。

第七，从货币政策的角度来看，由于此前不断降息，目前居民购房贷款利率已经处于历史低点，极低的贷款成本有力刺激了居民的购房需求，最近3个月居民按揭住房贷款的同比增速一直保持在70%以上，累计同比增速也上升至50%以上。在经济下行压力依然存在的大背景下，宽松的货币政策环境短期内难以明显收紧，货币政策对购房需求的刺激作用仍将持续。

因此综上所述，我们认为从短期来看，受去年基数抬升和少数城市限购收紧影响，房地产数据同比增速依然有可能持平或略有下滑，但从实际数值来看，房地产数据并未明显恶化，市场供需两旺的格局也并未发生显著变化，不能仅仅因为一个月数据的下滑就做出房地产市场拐点已经到来的判断。我们预计未来房地产市场的景气度仍能维持，年内进一步恶化或再次出现4月火爆行情的概率都不大。

一、房地产拐点言之尚早

年初以来，在持续宽松的货币政策和不断加码的房地产刺激政策的共同作用下，房地产市场出现了量价齐升的火爆行情，房地产销售的火爆也推动了久违的房地产投资和新开工的反弹。然而，好景不长，由于一、二线城市房价的过快上涨和土地拍卖市场地王频出，房地产产业链的复苏又对经济起到了托底作用，短期内经济下行压力得到一定程度的缓解，政策层面对房地产市场的态度开始由积极鼓励乃至刺激，转向了观望控制甚至收紧。与此同时，基数的抬升也对房地产同比增速带来不利影响，房地产市场此前过快上涨的势头在5月受到了一定程度的遏制，房地产销售、投资、新开工累计同比增速均出现了不同程度的回落。随着房地产数据的回落，有观点认为房地产市场的拐点已经到来，未来房地产市场将重回下跌甚至崩盘，对此我们并不认同。

首先，从房价的角度来看，虽然近期房价环比增速略有放缓，但即使有所放缓，目前房价环比涨幅依然处在历史高点附近，而从同比增速来看，仍在进一步上升并接近历史高点，因此房价的绝对增速其实并不低，环比增速放缓只是前期上涨过快和近期限购加码所带来的正常反应。分城市类别看，虽然一线城市受限购加码及前期涨幅过大影响，同比涨幅高位略有回落，但同比增速依然保持在25%以上，超过2013年的高点，而二、三线城市房价仍在加速上涨的过程中。在目前货币政策宽松，人民币贬值，而老百姓又缺乏稳定增值的资产配置渠道的背景下，房价持续上涨形成的未来房价继续上涨的一致预期自然使得房地产成为了老百姓资产配置的最佳方式，由此带来的购房需求也反过来推动了房价的上行。

其次，从房地产销售的角度看，虽然5月房地产销售面积同比增速有所回落，但依然保持在20%以上，5月房地产销售其实并不差。从累计同比增速的角度看，5月房地产销售也只是略有回落，绝对增速依然保持在30%以上。

第三，从房地产投资的角度看，5月房地产开发投资虽然同比有所回落，但环比较4月显著反弹，且从累计同比的角度看，5月房地产投资累计同比增速仅回落0.2个百分点。

第四，从商品房待售面积的角度看，5月商品房待售面积同比增速进一步下滑，环比则连续3个月录得负增长，体现出房地产市场由于需求的旺盛，呈现出供不应求的状况，房地产库存持续下降。

第五，从土地购置的角度看，5月土地购置面积环比增速进一步上升，累计同比增速跌幅进一步收窄，体现出随着房地产市场需求的回暖和房地产库存的持续下滑，开发商加大了拿地的步伐，各地地王频出也体现了开发商拿地意愿高涨。

第六，从房地产指标间的相互关系来看，从历史数据中可以发现，房地产销售对于房地产投资有6-12个月的领先性，销售的拐点会先于投资的拐点出现。因此即使房地产销售的拐点在5月出现，投资的拐点最早也要到年底才会到来。然而我们观察环比数据可以发现，5月无论房地产销售还是投资的环比均在改善，这表明5月房地产市场较4月仍在进一步改善，据此判断房地产市场拐点到来未免为时尚早。

第七，从货币政策的角度来看，由于此前不断降息，目前居民购房贷款利率已经处于历史低点，极低的贷款成本有力刺激了居民的购房需求，最近3个月居民按揭住房贷款的同比增速一直保持在70%以上，累计同比增速也上升至50%以上。在经济下行压力依然存在的大背景下，宽松的货币政策环境短期内难以明显收紧，货币政策对购房需求的刺激作用仍将持续。

因此综上所述，我们认为从短期来看，受去年基数抬升和少数城市限购收紧影响，房地产数据同比增速依然有可能持平或略有下滑，但从实际数值来看，房地产数据并未明显恶化，市场供需两旺的格局也并未发生显著变化，不能仅仅因为一个月数据的下滑就做出房地产市场拐点已经到来的判断。我们预计未来房地产市场的景气度仍能维持，年内进一步恶化或再次出现4月火爆行情的概率都不大。