仿佛一夜之间变了天，我们迎来了房地产新一轮政策调整：上海现二套房首付最严法规，深圳以户口作为多套房准入条件紧随其后……
       大约是狼来了故事听多的缘故，以至于在任何情况下都需要问一句：这次政策能起到作用吗？合理的预测是除了敲鼓传花的城市上涨蔓延和延迟效应，后续房价尤其是一线城市房价确实不会再如近一年来疯狂的增长了，但原因却与调控政策本身关系不大，而与当前货币政策的松紧程度有关，与本轮房地产投机交易已经处于高位有关。
       考察这轮房地产周期，将会看到上涨行情与货币政策走势完全正相关。当然如果据此说国家一年多来的多次降息降准的宽松货币政策是为了房地产，这是一种恶意揣测，尽管实际效果并不大差。
       国家本希望宽松货币政策能够刺激实体经济，可惜现在早已过了听将令的时代，人们有自己的货币投票权。不需借助高深的投资理论，一个典型货币持有者在当前恶劣实体经济状况和自然逐利动机的驱使下也会将它变为热钱，所需在意的只是热钱的流向而已。早在14年底国家已经经历了两三轮的降息降准现在看来很像是15年宽松政策大餐前的点心，它的直接效果已经促使一二线房地产市场逐渐企稳，但希冀大规模热钱对它的注入却还需等待，等待投机者从股票市场最后的疯狂中抽身出来。六七月份，随着股票沸腾和自由落体，国家房产低首付和首套房认定等措施逐步出来，房地产的夏天终于来了！
    经过一年的努力，我们成功的将先前所有城市都需面对的一个去库存问题变为两个：三四线城市仍然需去库存，而一二线城市则需控制房产交易的疯狂。
       三四线城市高库存的原因并不需要特别的分析，作为一个交易平稳的市场，它主要由供求关系决定。这些城市直接对应着农村，农民谨慎而稳定的聚居习惯，生活习俗以及三四线城市对劳动力吸引的微不足道，都让在那的买房需求变成一种鸡肋（热钱资本自然也不会在意骨头）。而在现在恶劣经济环境下要求农民工买房尤其是贷款买房，无异于让他们自杀。这也是无论国家怎样供给侧改革，这些城市高库存问题都很难改变的原因所在，或许最好的改革不过一个，降房价！
       一二线城市却是不同的景象。在这里房产投机需求借助国家宽松的货币政策和房地产政策完成了一次救赎。投机所需的弹药充足的无需顾虑，每一次降准降息都使得钱财在奔向实体经济的康庄大道前被截获，而这不过又引起新一轮的降准降息。
一项调查研究表明，深圳的房屋购买者三成是投资客，我不知道其它一二线城市情况，也不太确定这三成指的是投资人员数量还是投资客买房数量，但即便是后者，也足以使房产交易市场变得疯狂。对投资者而言，选美式投资理论比什么都好用----你不需要确保买卖房产能够赚钱，只需要确保大家都这么认为且你不做最后接盘手就行。所以前期有的是通州大妈分房的新闻，现在有的是苏州投资者用三亿现金直接购买170套房的新闻！就这样新房变成了二手房，而房产持有成本几乎为零的现实也使得它们一个个如掉进陷阱一般，愿意被储藏。至于后续有什么问题，没有谁需要考虑，至少不需要开发商考虑。对他们而言，以后的所有政策都可以被理解为是一种救市（新房库存确实降低），知道这一点足以撬动他们的积极性，一改常态竞相大肆买地开发，这正是仅仅一年的时间，很多地方地价比房价还贵的原因。
       仅在宽松货币政策主导下热钱都会在一二线城市引发这样一轮投机，不过政策制定者似乎对这些没有自己参与很不满意。就这样，与以往一样，又额外提出了去库存政策，也与以往一样，这些政策在热钱投机和房地产商的帮助下演变为对高房价煽风点火的帮凶。
       最显眼的是降低首付的一系列措施。想法美好而天真，首付降低让那些原先付不起的人可以买入，既降了库存，又惠之于民，何乐而不为。如果其它因素不变而只有这部分变动就是完美，可惜事与愿违。市场常常用残酷的现实告诉我们它是经济角斗场而不是童话的世界，不考虑房地产商和热钱资本的灵敏嗅觉以及反应能力，那么它们就让你所有的努力化为乌有----宽松货币政策下的低首付措施在所谓房产正常需求者购买前就已经助长了房价飙升，购房者前期够三成首付的价钱目前勉强只做两成首付用，所得到的不过承受更高的贷款利息成本。无论是有心还是无意，投机客、房地产商连同政策制定者都像是完成了一次合谋，像街边玩黑红宝的骗局一般引着真正购房者在完全失衡的心态下投入自己的一切。任何供求市场的扭曲都可以理解为是一次财富转移，不过这次是贫穷家庭向富裕人士的收入转移。市场甚至对政策精神领悟的更远，衍生品层出不穷，前期ZF还睁一眼闭一眼而现在紧急叫停的首付贷，不过是一年来不分青红皂白的低首付政策，三成变为两成，最后演变为沈阳0首付的荒唐一景的另一个注解罢了。
       重庆市长黄奇帆似乎看到了政策的现实效果，他说国家政策被误解了（事实并非市场误解了国家政策，而是国家误解了市场形式），应该去杠杆而不是加杠杆（低首付），这句与国家层面政策不符却对现实简单而正确反馈的话，引来周小川的哈哈哈哈。不过现在上海深圳开始实行这个高首付政策了，不知道周小川先生又会怎么表达。
       房地产投机因宽松货币政策兴，也会因它止，一年来的货币政策不过说明了促进实体经济美好理想的失败，这是两会中宣布国家实行积极财政政策的原因所在。可以确定，尽管16年度也会有10%以上的货币供给，但后续的货币政策应该不会像15年那样宽松，因此一二线的房地产市场也不会再那样疯狂。而经过将近一年的投机，房产交易价格已经处于高位，就如股票从4500点到5100点还有10%以上的涨幅，但有谁在这个阶段真正赚到钱了呢。避险意识也足以遏制住疯狂势头，不过也如以往一样，趋势的放缓，不过是下一次疯狂前的蛰伏罢了。
       房地产市场，难道没有根本性的政策措施能够改变这一切吗？解决这样的问题似乎只需要一个老生常谈的却几无进展的工具----对房地产真正根本有用的政策工具---房产税。相信它具备这种巨大威力并不需要新的逻辑，而需改变我们一直的偏见，或者认为它不够新奇而作用了了，或者需从房地产商一直教导我们相信即便房产税也不能降房价的混乱逻辑中摆脱出来。
       为指出它与其它措施不同，不妨用一个极端事例：如果国家不希望一个家庭拥有第二套房子，大可采用对第二套房产可能带来的所有收益征收100%以上的税负，则一切所谓的投机投资都化为乌有，如果不希望第三套，依次类推。因此真正需要讨论的不是房产税的能否作用本身，而是希望达到的效果这种细枝末节，或许只有这时才会有全部的库存（无论新房还是二手房）出现，无论是通州大妈还是苏州投机者，才会有真正意义上的房地产供给侧改革。房产税不只是解决当前的库存问题，它也将建立一个较为透明的对称的市场信息与供求环境，并为未来无论是房产开发商还是投资人做出市场指导。在这一根本性政策基础上，其它房产工具才能带来想要的微调效果，否则，不过是哪儿破补哪儿的混乱。
       现在房产愈演愈烈，人们聊以自慰，发明莫名其妙的理论出来。认为20年后最便宜的是房子就是一例，这竟然几乎得到所有人的认同。可惜这曲线救国的理论对那些食古不化的投机客没有任何作用，而这理论，无论真假，在我看来都是未老先衰的表现----因为它暗含着的不只是无谓的意淫，也包括竟然憧憬二十年后会捡到什么大便宜！普希金的一首诗是怎么说来的：
       我们的心儿永远憧憬着未来，
       现今总是令人悲哀，
       一切都是暂时的，转瞬即逝，
       可惜，
       那逝去的是青春，并不会变为可爱。