本轮房地产调控冲击有多大？

2016-10-21 11:34:50来源：财经

从长期看，房地产取决于人口，但从短期看，人口不会有太大变化，政策往往成为最关键的变量。这一轮房地产的大幅上涨正是起源于2014年930和2015年330以来的地产新政，但2016年930之后，地产政策已经明显转向，尤其是国庆假期19个城市连发限购限贷新政，地产上涨周期会不会随之终结？各城市之间会如何分化？本报告将系统梳理房地产市场现状、历次房地产调控政策及各地政策效果。

1.上涨幅度：远超收入增速

2015年全国城镇居民可支配收入增速为8.2%，房价上涨前50名的城市其居民可支配收入均在7%至10%的区间内，有32个城市的房价增速超过了所在地城镇居民可支配收入增速。人口增速多数都在0%至1%之间，上海甚至出现了常住人口负增长。

从房价增速、收入增速、人口增速上来看，此轮房价上涨受人口、收入等刚需型需求因子推动较小。

2.上涨区域：一线和题材性城市受追捧

此次主要上涨区域较多，区域分布零散。不仅包括长三角、珠三角、京津冀和环渤海地区，还包括一些非以上区域的地级市，如赣州、徐州等；不仅只有传统的一二线城市和省会城市，还包括一些有国家战略规划和区域发展规划覆盖的三四线城市，如保定、廊坊等。

涨幅较大的城市中，共有18个城市今年以来的累计涨幅超过了北京，分布较广，包括长三角、珠三角、京津冀、东部沿海和一些与长江经济带相关的中部城市，共28个城市累计涨幅超过了10%，这些城市分布更为零散。

3上涨顺序：并不完全是从一线到二三线

上涨顺序并无明显规律。虽然限购是由一线城市带头、二三线城市随后陆续出台，但此轮房价上涨并不完全是一线城市向二三线城市蔓延的趋势。

根据百城住宅同比增速，如果将同比增速超过10%作为房价大幅上涨的标志，在2015年下半年房价大幅上涨的城市有上海、深圳、武汉、保定，其中武汉为二线城市，保定受益于京津冀一体化，仅为河北省的一个地级市，其房价涨幅反而领先于北京。

在2016年1月至2016年4月之间，同比增速超过10%的城市又添加了北京、南京、合肥、廊坊、昆山、东莞、厦门、中山、惠州、珠海等多个城市，此轮更多出现的是地县级市和经济特区。在4月北京、上海、深圳限购升级后，5月至今房价大幅上涨的城市扩展到更多的二三线城市，省会城市也开始增加，如杭州、济南、石家庄、南昌等。

4.上涨动因：投资性需求带动

很多研究将货币宽松、城镇化率远未到顶作为此轮房价上涨幅度合理化的理由，但值得注意的是，由人口城镇化和货币宽松带来的刚需是不会如此择时择地的。

如果是货币宽松刺激了刚性需求，此轮房价上涨应该从2015年初就开始温和上涨，而不是在2015年下半年股灾之后开始在各地陆续大幅上涨；上涨区域也应向一二线城市更多集中，而不是出现众多具有“题材”的三线甚至四线城市；上涨顺序应该呈现由中心城市向外扩散，而不应出现众多有国家规划和区域规划覆盖的城市领涨。此外，这些城市的常住人口增速和城镇居民可支配收入增速也不支持其如此大幅度的上涨。

因此，此轮部分城市房价的大幅上涨，可以判断为由投资性需求制造市场恐慌情绪拉动部分刚需所致。

1.本轮房地产调控政策

2016年3月至今，为了抑制房价过快上涨，一线城市的限购限贷加码，多地随后陆续出台限购限贷政策。

2.房地产调控政策框架

从供给端和需求端两方面来看，房地产调控政策的主要抓手是抑制住房需求和调节土地和住房供给。

限购限贷、提高契税、提高贷款利率等都是遏制需求的有效手段，可在短期内直接调控成交量和房价。而通过增加土地供给总量，改变土地供给结构和控制公共住房供给等政策，是从上游土地市场的政策端和房地产开发销售过程方面对房价进行调控的重要方式。

1、限贷政策

二套房首付款比例提高或减少是调控政策紧缩或宽松的重要信号。2010年开始，在国务院、央行和银监会层面出台一些系列政策，在全国范围内调控房地产信贷的首付比。应对2009年8月开始的房价不断上涨，二套房首付比作为重要的调控政策不断提高。2010年1月，二套房首付比为不低于40%，4月提高到50%，而且规定贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。而到了2011年1月，国务院再次出台文件，将二套房首付比再次提高到60%。而随着房价增长下滑以及经济下行压力较大，2014年9月，央行开始放松二套房贷款条件，规定“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”，即首付比例不低于30%。从地方政府层面，在中央层面的房贷条件基础上，可根据风险提高首付比，因此各城市限贷的首付比例设定不一。

2、限购政策

限购政策可以直接控制房地产需求。限购政策源于2010年4月国务院发布的《关于坚决遏制部分房价过快上涨的通知》，规定“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”。深圳在9月推出具体的限购细则，对本地户籍家庭限购2套房，对外地户籍家庭限购1套，而且要求有超过1年缴纳社保或个税证明。随后北京、上海、广州、深圳等城市都陆续发布“限购令”。上一轮房地产调控中，有超过31个城市推出限购政策，形成一轮密集的房地产限购潮。

3、货币政策

货币政策并不是专门为了调节房地产市场，但房地产作为我国重要的一大产业，升息升准、降息降准不仅影响居民购房需求，同时还影响房地产开发需求，因此货币政策是调节房地产需求的重要政策工具。总体来看，货币政策作用到房价存在一定的时滞，并且货币紧缩未必能有效抑制房地产需求，但货币宽松一般能对需求起到刺激作用。

本轮房地产调控冲击究竟有多大？ 历次调控效果最全梳理.docx
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