将土地出让金并入物业税

是重大的误会

关于中国物业税的改革框架，一种比较流行的观点是，开征物业税后，土地出让金将失去依据，土地出让金将并入物业税。笔者认为，将土地出让金并入物业税实在是一个重大的误会。在中国物业税改革中，一定要将土地出让金和物业税分开。主要理由有三：

首先，两者性质完全不同。众所周知，我国城镇土地实行国家所有制，土地出让金是为获得一定年限的土地使用权向国家支付的费用。因此，从本质上说，土地出让金是土地使用权的价格，是土地所有权的租金。物业税作为税收的一种，是国家运用强制力对国民收入进行的二次分配。将土地出让金并入物业税，就是混淆了价、税概念，就像当年国有企业“利改税”改革混淆了利润和税收的概念一样。

其次，由于两者性质不同，两者的运行机制也完全不同。土地出让金作为土地使用权的价格，由市场供求关系决定。在国家作为唯一土地供应方的单边市场上，土地使用权的价格主要取决于市场需求以及国家出让土地的数量，同时也受国家出让土地方式的重要影响。物业税作为一种税收，其收入多少直接由税法决定，并由国家强制力予以保障。将土地出让金并入物业税，将使国家失去调节土地供求的市场化手段。同时，由于物业税税率固定，纳入物业税的土地出让金与市场决定的土地出让金不一致，土地出让必将产生新的寻租行为。

再次，两者的财政分配效应不同。土地出让金和物业税都属于国家财政收入，都应当纳入预算管理。然而，在分级财政体制下，土地出让金和物业税在政府间的不同分配比例将产生重要的“分配效应”。按照中国《土地管理法》的规定，新增建设用地的土地有偿使用费（即土地出让金），30%上缴中央财政，70%留给有关地方政府。而按照1994年分税制改革确定的财政体制，城镇土地使用税、房产税、耕地占用税等物业税收入都属于地方收入。2008年，地方政府土地出让及新增建设用地土地有偿使用费收入10375.28亿元。如果严格按照法律规定，其中3000亿元应当上缴中央财政。因此，虽然目前在实际操作中土地出让金和物业税都划归地方政府，但至少从法律上讲，如果将土地出让金并入物业税，将减少中央财政的收入，产生重要的分配效应。

至于目前一次性土地出让收入过多，地方政府短期行为严重的问题，笔者认为，根本的解决方法在于加强对地方政府的监督，提高国家土地规划水平，同时应当规范土地出让方式，要全部实行拍卖、竞标等公开、透明的出让方式，防止暗箱操作。另一种技术手段就是仿照我国香港地区的做法，采用年租制替代目前土地出让中的批租制，但这将带来房地产价格体系重构问题。

土地增值税的存废仍值得讨论

关于中国物业税的改革框架，另一种似成社会共识的观点是，取消土地增值税，将其并入物业税。笔者认为这一问题仍值得讨论。

土地增值税是一个比较新的税种。学界通常将德国1898年在中国青岛德租界开征土地增值税视为该税种的起源。1904年德国本土正式开征土地增值税，1911年德联邦开征土地增值税。此后，英国于1910年开征土地增值税，日本于1923年开征土地增值税。后来，由于各种原因，这些国家又都纷纷停征或取消了土地增值税。

目前，仍然以土地增值税的名义对土地增值课税的国家或地区只有中国（大陆地区）、意大利、韩国和中国的台湾地区。

中国于1993年开征土地增值税。自开征以来，土地增值税在打击土地投机、筹集财政收入、维护社会公平方面发挥了一定的作用，但在实践中也遇到了不少问题。

例如，由于税制设计非常复杂，该税的征管比较困难；又如，由于近年来中国经济形势的变化以及土地增值税税率过于累进，该税在客观上对中国房地产业的发展产生了一定的消极影响；再如，由于该税在税收管理体制上属于地方税，因此中央无法将其作为一项宏观调控手段，而某些地方政府实际上已经擅自停征该税。这些操作中的问题常常被当作取消土地增值税的理由。

笔者认为，我们不能将土地增值税废除。其一，从土地政策协调的角度讲，土地增值税应该发挥其打击土地投机的独特作用。在经济政策中，只有土地税收政策具有打击土地投机的效应。因此，当土地投机超出合理范围时（例如中国1993-1994年的情形），土地课税应该发挥其打击土地投机的独特作用。但由于物业税在功能上定位于为地方政府筹集资金，因此，打击土地投机的任务就只能由土地增值税来承担。

其二，如果将土地增值税定位为“相机抉择”工具，那么其财政功能就并不重要。虽然中国的土地增值税自开征以来其年收入从来没有超过10亿元，但这并不能成为废除土地增值税的理由。同时，如果将土地增值税设计成“相机抉择”工具，那么其收入和税权都应该划归中央，这样，地方政府是否有征收土地增值税的积极性也不重要。此外，因土地增值税税制复杂所导致的征管困难问题完全可以通过税制要素的调整来缓解或消除。

土地增值税也不必经常开征，这是因为土地增值税和其他税种在税基上存在一定的替代性。例如，土地增值税与契税、个人所得税和企业所得税存在一定的替代性。再有，并不是所有的土地投机都是社会无效的，土地增值税也不是任何时候都是社会有效的。根据“次优理论”，只有当市场存在缺陷时，一种“非中性”的经济政策才可能是有效的。也就是说，只有当不动产市场存在过度投机时，土地增值税从效率的角度讲才是必要的。还有，只要土地出让制度比较规范，城镇规划具有持续性，那么因社会原因造成的土地增值就大都是可以预期的。在竞争的作用下，土地的增值也就不属于“自然增值”，而是对企业家才能的一种回报。

综上所述，应该将中国的土地增值税改造成对土地投机进行“相机抉择”的调控工具，即国家可以根据国民经济的发展状况以及房地产市场的景气决定停征或恢复征收土地增值税。基本设想是：在法律程序上，由全国人大或其常委会将土地增值税的征、停征权授予国务院；在实施机制上，通过设立经济预警指标体系（例如通货膨胀率、地价指数、不动产交易量等指标），当经济运行超出这些预警指标的“警戒线”时，土地增值税自动开征，当经济运行回落到这些预警指标的安全界限之内时，土地增值税自动停征。

同时，为了便于操作，土地增值税可做如下设置。一是将现行的累进税率改为比例税率，以降低征管难度。二是在计税依据设置方面沿用现行规定，土地增值不扣除通货膨胀和资本收益因素，将土地增值税设置成一种广义的、名义的土地增值税。三是废除对投资、联营、兼并，合作建房以及代建房等行为的免税规定，取消对从事房地产开发的纳税人以及对建造普通标准住宅的优惠规定。四是在税收管理体制上，将土地增值税由地方税改为中央税。

以上几个主题是拷贝2009年07月28日 10:3021世纪经济报道，供大家参考。
本人支持政府征收物业税，也将提出一些构想和大家商讨。

国务院批转发展改革委关于2009年
深化经济体制改革工作意见的通知

九、加快推进财税体制改革，建立有利于科学发展的财税体制
　　围绕推进基本公共服务均等化和主体功能区建设，健全中央政府和地方政府财力与事权相匹配的体制；推进省直管县财政管理方式改革，逐步建立县级基本财力保障机制；提高一般性转移支付的规模和比例，加快完善统一规范透明的财政转移支付制度；健全公共财政职能，优化财政支出结构（财政部牵头）。深化预算制度改革，研究起草国有资本经营预算条例，试行社会保险预算制度，实现政府公共预算、国有资本经营预算、政府性基金预算和社会保障预算有机衔接（财政部、国资委、人力资源社会保障部负责）。研究建立全国行政事业单位国有资产统计报告制度（财政部牵头）。全面实施增值税转型改革；统一内外资企业和个人城建税、教育费附加等税收制度；研究推进综合和分类相结合的个人所得税制度；研究制订并择机出台资源税改革方案；加快理顺环境税费制度，研究开征环境税；深化房地产税制改革，研究开征物业税（财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责）。

http://www.gov.cn/zwgk/2009-05/25/content_1323641.htm

开征物业税，可能政治阻力远大于简单的经济学分析

利益永远有博弈，人民永远在奋斗，世界永远在变。
应该有人在制定这样的政策，只是寻找合适的方法和时机来执行。
预计就在明年初，所以楼市还有一个最后的疯狂要表演。

改革和立法后的土地制度：

○不能以行政方式配置土地资源；

○不能妨碍农村剩余劳动力向城镇转移、土地流转、农业规模经营；

○不能导致农业生产率低下、耕地被撂荒和得不到保护；

○不能让大部分城市居民和进城农民买不起房；

○不能一任长官、一任规划、规划不协调；

○不能与民争利，实现从立法上维护群众利益。

土地体制几乎涉及到中国经济和社会的各个方面，从目前的土地产权、交易、管理等体制来看，从资源配置的效率上讲，阻碍了农业规模经营的推进，城镇中的土地分配也并不十分优化；从与土地有关的收益分配看，低补偿和农村房地没有资产性收益，导致农民的利益受损，而土地供应量不足、垄断性供应土地、政府房地产财政和对房产投机及其多套房持有不征税等造成的高房价，也侵蚀了城镇居民的利益；从二元结构转型来看，高房价和农民没有在城镇中低成本居住的选择，实际上是中国农民不能在城镇中永久性转移的最大的障碍。因而，无论从哪个方面看，土地体制需要尽快改革了，否则会问题越积越多，越积越难。
中共中央党校研究室副主任周天勇

附一篇文件来从另一面说明中央着手物业税改革是多么英明！

物业税改革是多么英明！

物业税改革是多么艰难！

现在调整房地产的策略还是隔靴搔痒，最重要的还是要征收物业税，调整财政的收入来源，增加持有房子的成本，才可以疏导或抑制房产过分投资，挤压房产泡沫。
希望1994年提出的十年税制改革规划不会成为泡影！