20170228-广发证券-房地产行业深度报告：潮平两岸阔前路高且长

核心观点：

l  物流提效、降本是推动美国高标仓储需求快速增长的核心逻辑

从美国发展经验来看，美国物流地产在高端制造业快速发展时期兴起，同时在零售连锁化时期得到快速发展，并且在电商兴起和快速发展时期保持高速增长。我们认为无论是工业物流（高端制造业）还是消费物流（零售连锁化及电商）对高标仓储需求旺盛的本质原因在于提高物流效率、降低物流成本的内在诉求。当然，政策配合推动也是物流地产发展的不可或缺的推动力。

l  高标仓储是重要的周转物流环节，可以极大提升企业库存周转效率

高标物流仓储作为供应链中的周转物流环节，在库存周转优势巨大，能够极大提高企业存货周转率，降低仓储成本。同时，高标仓储是整个供应链信息和资源整合的载体，有利于实现物流规模化，极大提升了运输货物周转能力及运输效率，同时高标仓储网络化的布局有利于缩短运输半径，对运输成本也起到明显降低作用。

l  高端制造业、零售业、电商及第三方物流将推动我国高标仓快速增长

通过对美国推动现代高标仓储需求因素的研究，结合我国物流地产发展的现状，我们认为未来我国高标仓储的需求增长将来于以下几个方面：（1）高端制造业转向使用第三方物流带来对物流仓储需求的增长；（2）零售业的行业集中度提升，以及泛渠道化拓展所带来的对物流仓储的增长；（3）电商及由此带动的第三方物流的蓬勃发展，将极大推动物流仓储的需求增长。

l  持续看好物流地产行业景气度，推荐关注轻资产运营模式的公司

我国整体物流绩效偏低，但08年金融危机后，整个社会对于降本、提效的诉求逐步增强，带动高标仓储需求快速增长，但供给端看，我国物流仓储供给结构不均衡现象明显，存量总供给不足且高端仓占比较低，供需缺口巨大。我们认为未来物流地产是地产细分子行业中需求和供给关系最为健康的板块。物流地产行业首次覆盖给与“买入”评级，地产大行业维持“持有”评级不变。

标的方面，我们重点看好采用轻资产、高周转运营模式的东百集团（经营模式采用基金实现资产后端退出，同时具备管理团队+上市平台+民企机制的自身优势）。