不过，　2010年，“2534”年龄段人口数量的大规模减少，必将对泡沫造成挤压。最近地方政府死扛房价，已经看出“大海啸”即将到来的端倪。
　　　　
　　　　人口结构的动态变化看，房地产行业最辉煌的日子已经过去，以后骡是骡，马是马，好企业脱颖而出，该淘汰的淘汰。房价最疯狂的岁月已燃为灰土，40岁的中年人也许会在有生之年再次看到疯狂，不过比起1998—2009年，那只是小儿科，好比肺炎之于重度感冒，长江之于钱塘江。
　　　　
　　　　2010年开始走下坡路，2020年一般房产商的好日子彻底走到头，而旅游、养老、假期、休闲等高档住宅将成为新的热点。
　　　　
　　　　未来十年，面对25—34岁婚育人口数量的萎缩，以及人口老龄化的加速，zf在房地产（主要为卖地收入）上财政收入面临着市场剧烈动荡的风险。由此，ZF在房地产上的财政收入，将会逐步与市场的兴衰变化脱钩。或者说ZF在“房子”的财政收入的稳定性上力求有所作为，比如物业税的推出。而物业税的推出必定在2010年大批廉租房和经济适用房建成之前。利益大头的ZF在行动，积极自救，房地产的利益集团必将松绑（未必会分化）。但是这个并不意味着房价的崩溃式下跌。如果地方zf不彻底撒手，任凭输家殊死拼搏，未来十年房价不会崩溃式下跌，而是长期缓慢向下。物业税必定是全民性的，至多先富后穷，先两三套的后一套的。“一套不征，二套狠征，三套往死征”，这是一厢情愿。别讨论什么合法不合法，ZF做了就是合法。不过，总体而言，新游戏中，地方政府对房价的托手，从两只变一只，百姓将是赢家，ZF平局，开发商是输家。
　　

三、80后：中国高房价的终结者和受害者
　　
　　
　　我这里重点讲的是：80后将是中国高房价的最后一批买单者。我们是购房风险最大的年龄点。也就是说你买了之后，基本等着贬值，而面对婚育和长达10年左右缓慢的下跌跨度，你又不得不买。在2013到2015年，会有较大降幅，如果有30%，那么谢天谢地，这应该是一个阶段性买点，这个买点至少可以让你5年之内不贬值。婚育人口在2011年出现30%降幅的低谷，之后在2015到2020可能（仅仅是可能）再次疯狂（相对下跌后的疯狂），之后中国人民头上“新三座大山”之一的“高房价”，彻底“休眠”。“95后”婚育之时，已告别房价泡沫。

楼主分析的有几分道理，读后思考颇多。

揭批伪专家系列之一：误读城市化率可能误判房市前景
最近几年来，在关于房地产市场的讨论中，城市化率的概念被引用的程度非常高。相对一部分观点认为，随着我国城市化率的逐年提高，市场需求将会随之放大，甚至视为房市长期发展的最大利好。这显然缺乏对城市化率的深入、系统认识，特别是对城市化率的误读可能导致对未来房市做出错误的判断，有误人误己之虞。

城市化率是衡量一个国家或地区城市化水平（urbanization level）或城市化发展程度的数量指标，通常是指一定地域内城市人口占全部人口的比率。城市化率变化趋势综合反映了一个国家或地区城市发展的历史与现状。但是如果不综合考虑我国的特殊因素，而简单地用城市化率变化趋势预测未来，既有可能犯严重的逻辑错误。

首先，我国城市化率并不是我国城市化水平的真实反应。我国城市化率是采用公安部门认定的非农业人口与全部人口的比重，也就是说，它是我国特殊的、怪异的户籍政策下的一项简单的数量指标，它并不是国际公认的城市化率计算方法。国际公认的城市化率计算基础是城市人口——包括了在城市工作、生活的各类人口，而我国的城市化率计算基础是非农业人口，其中没有包含农民工阶层及其他部分流动人口。仅以进城农民工为例，根据国家统计局的最新统计，截至２００８年１２月３１日，中国农民工总量为２２５４２万人。２００８年末在本乡镇以外就业的外出农民工数量为１４０４１万人，占农民工总量的６２．３％；本乡镇以内的本地农民工数量为８５０１万人，占农民工总量的３７．７％。按照国际公认的城市化率计算基础，至少在本乡镇以外就业的外出农民工因为已基本脱离了农业（本乡镇以内的本地农民工可能还是半工半农），应该计算在内。按此计算的话，2007年我国实际城市化率应该是55.5%。计算过程如下：

2007年我国总人口132129万人，名义城市化率是44.9%，则非农业人口为：132129万×44.9%＝59326万人。再加上已经从事非农业工作的在本乡镇以外就业的外出农民工数量１４０４１万人（考虑到经济危机导致返乡农民工增多的因素，2007年农民工数量肯定高于2008年，所以已是保守计算），则是59326万＋14041万＝73367万，城市化率为73367万÷132129万＝55.5%。

如果再考虑到其它因素，如留在城市工作、但还保留着农村户籍的大量大中专毕业生，长期驻华的外籍人员（近年来，大量香港人在深圳买房子，台湾人在上海、苏南买房子，日韩人在北京租房子），2008年我国实际城市化率可能为58％～60%——远远高于一般预计的46%左右。

2008年美国的城市化率约为77%。特别说明的是，美国于1970年达到69.9%后的近四十年里，城市化率仅提高了7%，增长率非常缓慢，而此前四十年提高了15%。从大多数发达国家城市化率的历史来看，城市化率达到70%后，增长率就非常缓慢了。

由此可见，我国人口总量多的国情和三十年经济快速增长，使得我国实际城市化率水平已经比较高了。如果将70%作为城市化率阶段性节点，我国城市化率的发展空间还有10%多一点，并不像有些人预测的那么大。

第二，我国城市化率可能很难超过70%。对于今后城市发展的估计有种种研究、预测，但有一点是共同的，就是我们必须根据自己的社会、经济、历史、文化、人口等情况，走有中国特色的城市化之路。这其中包含着两重含义。一是城市化率不会，也不必太高，也不能太高，达到67％可能就差不多了。如果再高，可能就会引发一系列的社会问题，如就业不充分，犯罪率高，生活成本高等。现在看来，如果全国城市化率保持年增长ｌ％的话，实际城市化率达到这个节点最多不到10的时间。二是中国的城市化绝不意味着，而且也不能以大中型城市为主，而是要充分发掘广大城镇的发展潜力，因为农业和农村的提高也是城市化的重要内容。

    以城镇为居住点的城市化已经成为发达国家城市化的主要特征。例如美国城市人口中有超过50%的人口居住在郊区和城镇。这个重要“信号”至少也有两层含义，一是我国城市化率的增长空间其实并不大，二是前瞻性地研究、开发郊区和城镇应该成为地产商的未来战略之一。

最后也是最重要的一点是，每年1%的城市化增长率能否转化为对住房的有效需求才是问题的核心。住房市场需求可分为有效需求和潜在需求，有效需求是指在一定时间内愿意购买且有支付能力的需求，而潜在需求则是未形成支付能力的需求，潜在需求主要影响远期住房市场运行。能不能买房主要考察居民购房支付能力，而不是城市化率。城市化增长率能否转化为对住房的有效需求才是问题的核心。至少在可预见的将来，并不乐观。

请记住：统计意义上的城市化率的提高,只具有户籍意义、社会保障意义,而不再与真实的城市实际生活人口数及相关生活需求有太大关系，与住房的有效需求关系更不大。如果误读城市化率，或者放大城市化率的作用，可能会对未来房市造成误判。

1# tonydang

小心被多军砍

中国人口结构和趋势(人口预测2009)
基础数据是以1982年人口普查的分年龄性别人口数据为准，其中低龄人口可能漏报以及20岁左右人口性别比变化较大，用1990年人口普查的相应年龄的人口数据进行了调整。时间点是年中，即7月1日0时。　　分性别年龄死亡率数据是以1995年的1%抽样调查数据为基础，结合2000年的1‰死亡率抽样数据调整变化率，计算不同年龄人口的死亡情况，并由此获得不同年龄人口变动情况。1995年前的分年龄死亡率由1981年分5年死亡率调整。分年生育率分布用了若干分年生育率数据，中间年使用插值，其后则不变。
　　对新生人口，以第四、五两次人口普查以及调查的生育率为准，即1983~1990年的新生人口按第四佽人口普查相应年龄人口计算（按大约2~3%的死亡率回推，由相应的分年死亡率回推），1991~2000年的新生人口按同样的方式从第五次人口普查相应年龄人口回推(作过时间点调整和适当的最高10%漏报调整)，2001~2008年新生人口按收集到的总和生育率或按估计数1.4计算；新生人口的性别比均按第四、五两次人口普查相应年龄的性别比对照，2001－2008按统计公报数据计算，2009年之后出生性别比则按2008的120%到2020年107%逐年下降后不变

同感     同感~~~

有点意思……

好文章啊。思路不错！！

中国楼市不可能大崩盘 也就局部地区严重点

太理想化了。

不如讨论一下中国的政府是否是万能的

多谢分享！

分析精辟，有力度

以我学前班的程度都知道LZ说的纯粹是理论,政府对住房的态度取决于中央和地方小部分利益群体

今年高考人数开始下降，这只是起点，现在的初一人数不足现高三人数的一半，6年后一切见分晓。

在下感觉楼主思维主观性太强了，一众分析里始终忽略了投机，投资需求这个不确定的变量对楼市的影响。万不能低估全国性重点城市，区域性龙头城市 ，甚或肩负国家战略使命的政策城市对资本的吸引力。楼主一直分析“自住性需求”，虽然知道“投资性，投机性”需求是踏在“自住性需求”的地基上进一步发展的，买不起房并不表示没有租住的需求，虽然多数一线城市租售比已经远超300：1了.在下认为，只要房子作为大宗商品，只要房子具备保值功能。期待楼市崩盘并不现实，楼市挤泡沫，更多是回归理性罢了

10# tonydang
bj比较2经典,  谢谢

分析的角度很是新颖，很有创意

好文 看过 值得思考

不可否认人口学观点，未来走势将会是中小城市房价大跌，大城市将是主导，因为大城市人口基数大，需求也大，故投资大城市是重点。

有些道理～～

但是有个问题，中国十三亿人口，基数很大啊，需求应该比美国日本多好几倍吧。
而大城市和省会就那么几个，需求还是很大啊。
所以两者推论有没有共性还是不够充分。