房地产政策方向将继续楼市和地产股何去何从

8月12日，国土资源部、监察部联合下发《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》（以下简称《通知》），进一步完善工业用地出让制度。这是继5、6、7三个月频繁出台的用以规范市场、理顺楼价的一系列房地产市场政策组合拳之后，政府抛出的又一个规范市场秩序的政策。
华经纵横李大贵认为：
之所以继续出台这样一个整顿市场的政策，与当前国民经济和楼市运行特点密不可分。
2009年第二季度以来，国民经济复苏势头比较明显。第一季度实现国内生产总值65745亿元，同比增长6.1%；第二季度国内生产总值为139862亿元，同比增长7.1%，增速出现环比回升。同时，2009年1-7月，全社会货物周转量同比增速逐月增加，以4月为转折点实现逐月正增长，且增速在加快。7月全社会货物周转量为10218.4亿吨公里，同比增加10.8%。由此对应第二季度GDP变化，可以肯定第二季度经济复苏的表征已经比较明显。
尽管8月份CPI环比较上月增长0.5%，6个月来首次出现正增长，但是，2009年2月至8月，无论是月度居民消费价格指数，还是累计消费价格指数，都处于同比下降状态，未能实现正增长。这说明生产相对消费能力过剩的状况依然存在，消费层面的萧条仍未彻底摆脱。另外，这种物价增长苗头以天量信贷和货币发行逐步渗透进消费领域解释似乎更为合理，因为危机阶段及后危机时期消费能力都不可能大幅提高，可以肯定的是这不是由购买力提高引起的；而现阶段更不可能出现供应不足的情况，因为即使去库存化阶段已经过去，即使原有生产能力因危机的破坏而下降了，但在外部需求（出口）表现依然低迷之际，现有生产能力也还足够满足当前需求。
因此，第二季度的经济回升势头，可以肯定是投资拉动的。
在经济刺激计划带来的闲置投机性资金和售楼方的推动下，自3月份以来房屋销售价格指数环比连连上升，7月和8月均环比增加0.9%；同比于6月份实现正增长，7月和8月分别上升1%和2%。就国家统计局的数据来看，2009年3月至8月，商品房累计销售面积不断增加，且同比增速在加快，截止到8月售出49416.0万平方米，同比增加42.9%。在信任这一数据的前提下，由于整体居民消费能力降低而房价高企，自住性购房需求必然减少，那么售房面积的大幅增加就只能用投机性需求的增加来解释（例如，一些国企用因经济刺激计划而得到的闲置资金进行团体购房的现象现在已屡见不鲜）。
但是，投机行为都是短暂的，在自主性购房需求不能迅速提升的情况下，在政府出台的一系列整顿市场、稳定房价的政策压力下，沪市地产股于8月份暴跌30.9%，而且跌幅超过上证综指8个百分点，可见投资者对今后一段时期地产股从而房地产市场的表现尤为悲观。同时，经历了第二季度楼市的全面火爆时期后，部分城市7、8 两个月新房成交量逐月下滑，楼市出现降温态势。7、8 月份北京、上海、深圳等十个主要城市合计成交面积环比分别下降了2%和7%。8 月份深圳市场成交面积环比回落23%，杭州市场环比回落27%，福州市场环比回落53%，北京和上海也分别有环比2%和8%的回落。这十个主要城市中，8 月份仍保持了成交量环比正增长的仅有天津和广州，分别环比增长了14%和1%。
然而，7、8两月全国售房面积仍在大幅增加，这说明，在一线市场日渐饱和情况下，大量投机性资金涌向了二、三线城市，二、三线城市成了新的炒房热点。
华经纵横李大贵认为：
房价在逐步高企，购买力却未恢复，而部分城市在8月已经显现价升量缩的特点，尽管近期楼市不会出现由需求推动泡沫快速膨胀的走势，但是由投机和供给方推动的泡沫却需警惕，因此，政府规范和稳定市场的政策方向没有变化。虽然房地产市场出现出人意料的半年回升，但政府规范市场、理顺房价的意图依然明显，股市和楼市也面临着因实体经济复苏而流失部分资金的风险，近期楼市和地产股走势不可过快乐观。



华经纵横       李大贵