许多购房者在买房时，会看价格、看地段、看户型……但是，对楼盘所处地块的土地使用期限问题却很少有人考虑。而一些 50年产权住宅楼盘，以小户型、低总价等特点，市场火爆程度不亚于70年产权住宅楼盘，成为年、青年人初次置业和投资者投资的热点，那么对于购房者而言，50年产权与70年产权的房子，到底哪个性价比高，哪个更划算，仍然值得琢磨。

50年产权价格高过70年

    看着西安的房价一天比一天高，一直没有买房的仇先生到处出动看房子。前不久，他看中了北二环外未央大道上的一套房子，价格4700多元/平方米，本来打算预定，可是发现房子产权是50年。于是他就到距离该项目一站之遥的其他楼盘考察发现，这里的房子产权是70年，而且一样的楼层，房子价格只要4200多元/平方米。
    “未央大道50年产权的房子怎么比旁边70年产权的房子还贵？”陈女士觉得开发商这种按地块统一定价的方式很不合理。房子使用年限少了20年，可价格一点不便宜，竟然还贵了。
    一样是地铁边的房子，一样是高层，一样的得房率，同样的楼层，而且两个楼盘就紧邻在一起，50年产权的房子单价居然70年产权的房子高出了近500多元。仇先生认为，土地使用年限减少给消费者带来重大经济损失，房款没少付，使用年限却无端“缩水”了20年。
    本刊走访了仇先生所提及的两个楼盘，发现情况果然如陈女士描述如此。位于同一直线上的两个楼盘之间只隔了一站路程，所以价格也就差不多，50年产权的定价还略贵一些。询问得知，房子的定价是参考附近楼盘的价格定的，随着北城周边楼盘价格的迅速攀升，50年产权的价格一路水涨船高，一步也没拉下。据说随着市场的好转该楼盘近期有可能还要涨。
50年与70年产权，买谁更划算
    据调查，在西安40年产权、50年产权的房子售价和70年产权的房子价格逐渐持平，也是最近几年来的事情，之前包括现在，用较低房价赚取购房者的楼盘仍不在少数。
    使用年限是根据不同的土地性质来决定，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二行规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地70年；（二）工业用地50年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（四）商业、旅游、娱乐用地40年；(五）综合或者其他用地50年。”
    近年来，冒出的许多新商品房种类，如单身公寓、产权式酒店、酒店式公寓等，广受购房者的欢迎。不过，在买这些物业之前，置业者有必要搞清物业的用途和土地使用年限，据本刊统计发现，目前西安市场上，此类物业类型以40年、50年产权居多。
    就物业用途而言，主要有住宅、商业、办公、商住等几种。用途不同，房价是有所差别的。在此，购房者要特别留心的是商住用途的物业。一般来说，商住楼是指整栋楼房中既有商用的房子，又有住宅用途的房子，而楼内每一套房子只能有一个用途，要么住宅，要么商用，不能兼具住宅、商用两种用途。因此，购房者在签订购房合同时，一定要就物业用途的条款询问清楚，约定明确。另外，只有住宅用途的物业，购房者才能把户口迁进去。
    商住楼(商业用地改住宅都相同)在批土地的时候批的是商业用地，是买的，不投标，所以价格比投标的住宅用地价格要便宜，但商住楼与住宅楼是有区别的:
    第一是生活费用，水费电费等，即使开发商神通广大，与有关部门协商好水电费按民用水电标准收取，但具体怎么算法还是交房了才真正知道的，如果是用来居住，倒没什么问题。虽然开发商在买前答应是民用标准收，如果是开公司了，还是要按商业标准收取。
    第二是买房费用，住宅契税是房屋总价的1.5%，而商住楼是3%。还有，如果是按揭贷款的，利息不同，商住楼要高1%左右的利息，每个月要多交利息费用。
    第三是交易费用，如果你住了5年，条件好了，想卖了换个大的，商业用地(商住楼)全额按最高标准征税，而住宅有很多税费优惠，而且差很多，最多差5.6%营业税+1.5契税=7.1%的税费，50万元的房子差3.8万元的税。
    第四是贷款条件的限制。商住楼大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另外50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭。
    最后是设计导向要求标准不同。非住宅物业由于未来居住者多为暂居，受朝向、采光、进深等限制较少，产品对于朝向、采光的设计标准相对较低。而普通住宅能够从长期居住的角度出发，能够严格按照住宅标准进行设计。
买房多留心“缩水”使用年限
    许多购房者在买房时，往往以为自己所买物业的使用年限是从取得产权证或土地证的时间算起的。甚至不少购房者可能根本就没有重视过土地使用年限，70年、50年，显得很漫长，换上谁也不知道50年之后，世界会是一个什么模样。经销售人员稍微引导一下，就能打消购房者的顾虑。
    其实新的商品房住宅(一手房)，其使用年限计算是按照楼盘土地使用权书的时间确定的，即从开发商拿地的时候计算起，也就是开发商与国土和房产部门实际签定《土地使用权出让合同》的那一年开始算起。因此，市民即使购买新的商品房，其使用年限也不可能是70年，早已经“缩水”了好几年。50年产权的房子更“缩水”至40多年。
    购房者可以为了小小的折扣整天排队，却从来就没有人对使用年限提出质疑。购房者可以为了某一处墙面渗水而要求开发商退房赔款，却从来没有购房者因为使用年限非正常范围的不足而上诉至法院。
    作为置业者在购买此类商品房时，有必要向开发商了解上述情况，不要等到买了房后再后悔。作为开发商也有义务在签订认购书时告知该土地使用年限的情况，否则购房者有权主张撤销该认购书并拒签买卖合同。
    2007年10月1日起施行的《物权法》作出的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”《物权法》的这一规定，回答了广大商品房拥有者关于“70年大限到期后，我们的住房怎么办”的疑问。虽然新实施的《物权法》关于70年后自动续期的规定，给购房者吃了一颗“定心丸”，但是不少人注意到，法律并没有对续期的土地使用费支付标准和办法作出明确规定。而对于其他性质下的土地到期后如何处理并没做详细的规定。