关注经济过热迹象
钜亨网新闻中心 (来源：财汇信息，摘自：证券时报)
12/19 09:18

       纵观各个行业，地产是值得持续关注的行业，地产的变化体现了宏观经济有可能向过热方向转变。流动性过剩可能是推升地产价格重要因素。流动性曾经在1998年以后大幅推升美国楼市。当下无论M2，还是利率水平均显示流动性充裕。也就是说目前中国的楼市与美国1998 年后楼市处于相同的环境之中，国内地产价格的上行动力依然强劲。近期一系列微观证据都显示经济已经进入“初夏”，下一步需要关注的问题是经济会不会迅速进入过热或局部进入过热的状态。纵观各个行业，地产是值得持续关注的行业。

　　之前的宏观经济报告中已经分析了“通胀预期”就是广义通胀，即包括消费品价格和资产价格在内的通胀。而近期公布的11 月宏观经济数据也显示，“绿芽”开始成长，经济已经进入初夏。整体来看，地产行业的表现与“初夏”的状态有所不符。流动性或将持续推升楼市泡沫。流动性曾经在1998年以后大幅推升美国楼市。当下无论M2，还是利率水平均显示流动性充裕。也就是说目前中国的楼市与美国1998年后楼市处于相同的环境之中，国内地产价格的上行动力依然强劲。

　　美国楼市发展经历了两个阶段：一个是1980-1998年期间；而另一个阶段是1998年以后。这两个阶段一个较为明显的不同在于第一阶段中真实工资累积增长率普遍高于楼市涨幅。而第二阶段中，楼价涨幅则远远高于真实工资涨幅。值得注意的是，两个阶段中一个明显的不同在于流动性的差异。从某种程度上可以认为流动性推动了美国的地产行业泡沫。流动性是否会在当下的中国推动国内地产行业过热，值得持续关注。宏观经济的过热迹象在地产行业出现。根据商品房销售模型来看，目前的同比增速已经达到时历史最高的水平，而且2010年全年的销售增速仍将会有15%以上的增速。最近的数据显示11月货币供应量M1继续上升达到21.3万亿，模型给出的2010年销售预期可能会继续上调。地产单月销售量可能会在明年再创新高。

　　地产价格也出现较快上涨。以上海住宅情况来看，过去的一段时间住宅价格重复了2007年时的较快增长，价格指数较年初上涨了40%以上。而租房价格则保持相对平稳。租售比再次出现泡沫化迹象。总体来看，地产行业的变化体现了宏观经济有可能向过热方向转变。地产波动性持续扩张，与宏观经济脱节。结合领先指针和确认指针，可以定位宏观经济的波动水平。近期这两个指针波动较大。当前领先指针已经接近筑顶阶段，而确认指针则正在从低位恢复。从由销量和价格构建的地产周期中，可以看到地产循环仍在迅速扩张，而没有进入一个稳定的轨道。这一迹象显示，如果没有适时的政策调控出台，宏观经济出现过热的可能性会逐渐加大。

　　政府7日内第四次提醒地产行业过热。一系列近期的政策动态显示，政策面对于地产行业的关注在逐步升温。在12月14日国务院会议“遏制部分城市房价过快上涨的势头”的定调公布之后，后续一系列具体配套政策将会陆续出台。目前关于房价的统计数据普遍存在一个问题，样本的变化使得一系列房价指数无法有效表现可比样本房价涨幅度。因此我们整理了近期的一些各地房价动态，这些动态可能比房价的统计更有参考性。从近期房价来看，无论一线城市还是二三线城市，目前房价都已经超出了历史最高水平。更为重要的是，在没有明确抑制政策出台的条件下，房价的持续快速上涨仍是大概率事件。这就是近期政策连续出台的前提。

　　7天内连续四次政策层面关于地产行业的表态显示，房价过快上涨所带来的风险已经从之前的可以忍受到现在的无法容忍，需要进行“遏制”。