政府不是救世主
                   ——评近期政府的房市干预政策
        继国务院九日“营业税优惠政策”调整、十四日“国四条”出台、十七日财政部等五部委出手打击开发商囤地之后，十八日住建部约见200副市长。最近政府对于房市紧锣密鼓的的干预，似乎让一大批蜗居的房奴看到了希望：就连总理都说房价太高了，政府能不让房价降下来吗？
       我的答案可能要让大家失望了，短期内部分城市房价可能出现下跌，但是房价上涨的长期趋势是不可逆转的——如果土地政策甚至政治制度没有大的改变。为什么会这样呢？既然是政府给了大家希望，我们就从政府对于房价的态度开始分析吧。首先，政府抑制房价的表态是被迫的，而不是自愿的，因为抑制房价不符合政府的利益。关于政府从高房价中的收益，学者已经进行了充分的分析，在此，我只列举两点：卖地收入对于地方政府的财政收入极为重要，有些城市的卖地收入已经占了其财政收入的40%以上；政府官员需要房地产支持经济增长作为自己晋升的筹码。总之，房价涨了，房地产欣欣向荣了，政府是有好处的，官员是有好处的，不论这些好处是合法的还是非法的。既然抑制房价不符合政府的利益，那么政府为什么还要声明遏制房价呢？答案是用口头承诺来平息老百姓对高房价的怨声载道，至于会不会出台有效的措施则是另一回事了。
       得益于政府保增长的政策（减税收、降利率、放贷款、给土地），房市在09年狠狠地火了一把，量价齐升，呈现出芝麻开花节节高的大好形势，不过在房价步步高升的同时，老百姓的怨言也越积越多，学者的抱怨也是与日俱增，于是，我们英明神武的温总理也坐不住了，各部门也急了。不过，急归急，煮熟的鸭子不能飞了，既得利益不能损害，腰包里的钱是不能往外掏的。一边民众的期望，一边是自己口袋里的现金，两者都不能丢，于是，政府中的某些聪明人士就想出了这么个折中的办法：喊口号息民怨而不实际行动。这种行为也是能够理解的，就好比有人要你拿钱出来做善事，尽管你不乐意，但迫于舆论压力，你也会喊喊口号，表现得乐善好施，至于履行则是后话了。为什么说政府没有履行做善事的诺言呢？
        我们可以从最近三次政策调整进行分析，不过，为了更好的理解这些政策，我们有必要先了解房价的构成。一般来说，住房的价格可以分为以下四个构成部分： 1， 土地成本。占房价的30%左右。 2， 税收。20%左右。 3， 施工材料，人工，管理费用等。40%左右。 4， 利润。10%左右。
        当然，以上各组数据都是大致的数据，各公司、各楼盘会稍有不同，但是一般都相差不大。其中，土地成本和税收都被政府拿去了，也就是说，房价成本的50%是政府加上去的。相应的，要降低房价，必须要压缩这四个部分的开支。那么我们来看看最近的政策是不是在压缩支出呢。
9号，调整营业税优惠政策，调整之前出售2年以上的二手房免营业税，调整之后，要自住5年以上才免营业税。名义上说是要打击房地产投机。看似用压缩需求来控制价格，其实质是在增加税收，增加成本，而这增加的成本最终又会反映在增加的房价上。为什么税收会由买房者承担呢？这要用需求曲线的斜率还分析税负转嫁了，比较麻烦，学了经济学的一般都懂，没学的一会功夫也解释不清，我在此就不浪费时间了。我们只要要知道政府在增加税收就够了。
14号，国务院常务会议出台了四条旨在“遏制部分城市房价过快上涨的势头”的政策。国务院就是国务院，四条政策是高屋建瓴，全面概括，从供给、需求、监管几个角度出发基本上概括了所有可能降低房价的措施，并且符合经济学理论。不过需要说明的是，这几条都是纲领性、指导性意见，不具有可操作性。
17号，五部委又行动了，出台了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策。这一政策的出发点是为了打击开发商囤地，不过实际上也提高了拿地的门槛和成本，也使政府提前获得现金。由此可见，三个政策，名义上都是针对高房价的，实际上增加了开发商土地和税收成本。不但没有降低房价中政府所拿的那一大头（50%），反而提高了政府卖地收入和税收。至此，我们可以说政府没有牺牲自己的利益，通过减少税收或者降低卖地的价格来降低房价，而只希望通过压缩开发商那10%的利润来降低房价，而所有的税收、土地成本最终又会通过价格转嫁到所有的房奴身上。可见，政府不是救世主，尽管其对高房价表现得义愤填膺，但是并不愿采取合理的措施来降低房价，并非那帮智囊的经济学造诣不够，实在是因为要拿钱出来会心痛罢了。