文 / 睿信地产研究院

编辑 / 睿信地产咨询

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三项费用是影响房地产企业利润空间的重要因素，受精细化管控趋势影响，费用优化与管控也成企业重点关注目标。睿信地产研究院根据2017年上市地产企业披露数据，对百强企业的三项费用数据进行了统计分析，具体情况如下：

注：百强排企业选择标准：

1.在沪深交所、港交所、新交所等境内外交易平台公开上市的企业，且官方披露了2017年的地产签约销售金额的，按2017年企业披露的三项费用率进行排序；

2.企业收入构成满足以下条件：①以中国大陆为主要经营地区，大陆地区收入占比50%以上；②房地产行业相关收入占比50%以上。

3.三项费用率=（销售费用+管理费用+财务费用）/ 营业收入

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费用率分布集中于5-15%

规模企业费用控制优势凸显

在经历2016年明显下降后，百强地产整体三项费用率小幅回升，2017年平均值为11.5%，较2016年上升0.6个百分点，仍显著低于2016年之前水平。根据分位数据显示，2017年，三项费用率75分位对应数据达13.8%，为25分位近2倍，50分位对应值为10.4%，略低于百强行业平均水平， 25、50分位对应数据增加了0.9个百分点，高于75分位对应数据增长。

结合销售规模看，规模企业三项费用率整体低于中小企业。销售龙头企业（碧桂园、万科、中国恒大）三项费用率趋于稳定，2017下浮0.1个百分点至9.5%；Top4-Top20企业2017年大幅度上涨1个点达9.8%，但仍优于Top21-50及Top51-100企业。

从分布看，大部分企业三项费用率集中于5%-15%区间。5家企业低于5%，而高于15%的企业大多集中在Top51-100。三家龙头企业中，恒大由于较高的销售费用，三项费用比例常年在10-15%之间，碧桂园维持在9%左右，万科由于管理费用与销售费用略有上升，2017年突破7%，达5年最高水平。

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管理、财务费用率双涨

销售费用率下降

分项数据显示，管理费用率仍占最高比重，受企业人员规模扩张影响，Top4-20企业2017年管理费用率均值上升0.3个点到4.8%； Top51-100企业也实现优化，自2014年以来已由8.6%降低至2017年5.3%；其他层级企业2017年管理费用率皆有增长，其中Top4-Top20企业增长尤为明显。

销售费用率方面，平均销售费用率2017年略降0.1个百分点至3.6%。三家龙头企业由于广泛布局三四线城市、在规模扩张、品牌塑造等方面投入较高，销售费用率维持行业较高水平；其中恒大、碧桂园分别以5.5%、4.4%占据第15及26名，万科以2.6%排名第68。但在增长率方面，恒大较上年7.6%下降最为明显，碧桂园较上年下降0.4%，万科微涨0.5%，3家企业向同一区间靠近。

另外，销售金额Top4-Top20企业销售费用率在2017年有明显增长，恐是在销售规模扩张方面较为激进导致销售费用上升，而Top51-Top100企业近两年销售费用率收缩明显，费用管控能力提升。

财务费用率控制方面，而由于两年来企业融资规模增加与银行贷款政策的锁紧的双重影响，百强企业平均财务费用率也持续攀升，2017年达到2.9%，仅两年便增加0.7个百分点。

规模企业财务费用率管控优势尤其明显，龙头企业历年基本控制在1%以内，只是恒大2017年财务费用率攀升至2.5%，拉高三家整体财务费用率。对品牌企业而言，由于产品标准化带来的快周转使得品牌企业回款速度提升，偿债压力适当减小，利息支出得以降低，其次，相比中小型企业，规模企业融资能力较强，融资成本更低；另外，相比Top51-Top100企业，Top50企业财务费用率波动较小，财务稳健性较高。

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小结

2017年，百强地产企业三项费用率主要集中于5-15%，规模企业三项费用处于相对低位水平，且对于费用控制更加稳定。在分项数据方面，管理费用率占比最高，管理费用率及财务费用率均值较上年均有所提升，销售费用率微降。

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